Czy bank pożyczy pełną kwotę potrzebną na zakup nieruchomości, ile wynosi faktyczny koszt kredytu i jakie są koszty wcześniejszej spłaty zobowiązania – na te i wiele innych pytań należy odpowiedzieć sobie przed podpisaniem umowy kredytowej.

Wkład własny

Banki kredytujące zakup nieruchomości standardowo wymagają wkładu własnego w wysokości 20 proc. wartości nieruchomości. Mimo to, możliwe jest nadal kredytowanie nieruchomości na poziomie 90% wartości mieszkania  tj. banki wymagają  minimum 10-procentowego wkładu własnego. Brakujący wkład trzeba ubezpieczyć. Składka wynosi ok. 1 proc. w skali roku i jest pobierana od kwoty brakującego wkładu, do momentu osiągnięcia wymaganej wysokości wkładu lub wyrażona jest poprzez podwyższenie marży a co za tym idzie oprocentowania kredytu do momentu uzyskania poziomu LTV-80%.

Warto pamiętać, że wiele banków uzależnia wysokość marży kredytowej od wysokości wkładu własnego. Im wyższy wkład, tym mniej ryzykowny dla banku, a zatem tańszy dla klienta kredyt.

Maksymalna wysokość kredytu

Wysokość kredytu zależy przede wszystkim od wartości nieruchomości, która ma być jego zabezpieczeniem, i kondycji finansowej kredytobiorcy.

Standardowo banki są skłonne kredytować maksymalnie do 90 proc. wartości nieruchomości. Pozostałą część klient pokrywa sam w postaci wkładu własnego.

Bardzo ważnym czynnikiem warunkującym maksymalną wysokość kredytu, o którą można się ubiegać, jest tzw. zdolność kredytowa. Jest to wysokość zadłużenia, jaką – zdaniem banku – jesteśmy w stanie obsłużyć. Zgodnie z zapisami Rekomendacji T miesięczne obciążenie z tytuły spłaty zadłużenia nie powinno przekraczać połowy dochodów netto, ale banki mogą samodzielnie ustalać własne granice. Klienci mogą świadomie wpływać na swoją zdolność kredytową, o czym szczegółowo piszemy tutaj.

Banki odmiennie traktują dochody z różnych źródeł. Dochody osób prowadzących działalność gospodarczą, zatrudnionych na umowę o dzieło czy umowę-zlecenie mogą nie być brane pod uwagę w pełnej wysokości.

Na zdolność kredytową, oprócz dochodów, mogą wpływać m.in. miejsce zamieszkania, wiek, stan cywilny i liczba dzieci, sytuacja finansowa ewentualnych współkredytobiorców, obciążenia z tytułu innych kredytów i pożyczek, historia obsługi dotychczasowego zadłużenia, a także waluta, w której jest udzielany kredyt. Kredyty walutowe dostępne są dziś wyłącznie dla osób, które osiągają dochody w walucie innej niż złote.

Oprocentowanie

Oprocentowanie kredytu hipotecznego jest zmienne. Składa się na nie stopa procentowa – w zależności od waluty kredytu: Wibor, Libor lub Euribor – oraz marża banku. Stopy procentowe to cena, po jakiej banki pożyczają sobie nawzajem pieniądze, a ich wysokość jest kształtowana przez koniunkturę rynkową i bezpośrednio niezależna od banku. Bank udzielający kredytu decyduje natomiast o marży kredytowej.

Marża jest składnikiem oprocentowania niezmiennym przez cały okres kredytowania. Na jej wysokość mają zazwyczaj wpływ poziom wkładu własnego i kwota kredytu, ale także kondycja finansowa kredytobiorcy. Obowiązujące stawki marż można sprawdzić w ostatnim rankingu kredytów hipotecznych Bankier.pl.

Większość kredytów hipotecznych jest oparta na stopach trzymiesięcznych (np. WIBOR 3M). Bank aktualizuje stopy w ustalonych w umowie terminach (np. co kwartał). Co za tym idzie – zmienia się również wysokość oprocentowana kredytu i rat. Warto pamiętać, że banki podają oprocentowanie w skali roku.

Nieliczne banki w tym ING opiera oprocentowanie kredytu o WIBOR 6M.

Prowizja

Przy udzieleniu kredytu bank naliczy prowizję za jego udzielenie. Zostanie pobrana jednorazowo od kwoty kredytu, a jej wysokość waha się w granicach od 0 do nawet  3 proc.

Część banków  uzależnia wysokość prowizji od poziomu marży, oferując różne warianty kredytu – z niższą marżą i wysoką prowizją i na odwrót.

W przypadku kredytów na kilkaset tysięcy, wysokość prowizji może sięgnąć kilku tysięcy złotych, co znacznie obciąża domowy budżet. Niekiedy prowizję jest doliczana do kwoty zadłużenia i spłacana w ratach.

Ubezpieczenia

Zaciągnięcie kredytu hipotecznego wiąże się z koniecznością wykupu – czasami wielu – ubezpieczeń, które mogą znacznie podrożyć jego koszt.

Na początku okresu kredytowania, aż do momentu uzyskania wpisu hipoteki do księgi wieczystej, trzeba opłacać tzw. ubezpieczenie pomostowe. Zazwyczaj jest ono pobierane w postaci marży powiększającej oprocentowanie kredytu o ok. 1 punkt proc. lub z góry za kilkumiesięczne okresy. Koszt zależy od tego, jak szybko uda się załatwić formalności związane z księgą wieczystą. Warto pamiętać, że bank jest zobowiązany zwrócić składkę za okres, kiedy ubezpieczenie nie było już konieczne.

Koszt ubezpieczenia niskiego wkładu muszą ponosić osoby niewnoszące wkładu własnego na poziomie wymaganym przez bank (zazwyczaj 20%). Brakująca kwota udziału własnego podlega ubezpieczeniu. Składka jest pobierana z góry za okres od 3 do 5 lat, a koszt w skali roku to około 1 proc. brakującej kwoty udziału własnego. Składkę trzeba opłacać do momentu osiągnięcia wymaganego przez bank wkładu własnego lub jak już wspominałem powyżej – banki podwyższają marżę do momentu uzyskania poziomu LTV-80%.

Ubezpieczona musi być również nieruchomość będąca zabezpieczeniem kredytu. Niektóre banki  umożliwiają skorzystanie z własnej oferty ubezpieczeniowej.

Bank może wymagać dodatkowego zabezpieczenia kredytu w postaci cesji z ubezpieczenia na życie kredytobiorcy. Zazwyczaj tego typu ubezpieczenie jest opcjonalne, banki wymagają go jednak od osób samotnych, starszych lub jedynych żywicieli rodziny. Wiele instytucji proponuje swoim klientom wykup polis NNW i od ryzyka utraty pracy. Nie są one obowiązkowe, ale mogą wpłynąć na obniżkę marży kredytowej.

Rzeczywista roczna stopa oprocentowania (RRSO)

Rzeczywista roczna stopa oprocentowania (RRSO) odzwierciedla relację pomiędzy całkowitymi kosztami ponoszonymi przez kredytobiorcę a kwotą otrzymanego kredytu.

Oprocentowanie rzeczywiste uwzględnia nie tylko koszty odsetek, opłaty przygotowawczej oraz dodatkowych opłat, bierze również pod uwagę wartości przepływów finansowych związanych ze spłatą kredytu w poszczególnych okresach trwania umowy kredytowej.

Definicję i sposób obliczania RRSO zawiera ustawa o kredycie konsumenckim, która szczegółowo precyzuje jakie koszty są uwzględniane przy obliczaniu stopy. Dzięki temu, że metodologia obliczania jest identyczna w przypadku każdego banku i kredytu, RRSO stanowi obiektywne narzędzie umożliwiające porównanie różnych ofert kredytu.

W przypadku umowy kredytu konsumenckiego, w którym nie została podana wartość RRSO, na mocy prawa staje się on kredytem bezodsetkowym.

Całkowity koszt kredytu

Całkowity koszt kredytu oznacza wszystkie koszty wraz z odsetkami, innymi opłatami i prowizjami, które kredytobiorca jest zobowiązany zapłacić za kredyt.

Sposób obliczania całkowitego kosztu kredytu zawiera ustawa o kredycie konsumenckim. Należy jednak pamiętać, że wyłącza ona z całkowitego kosztu kredytu:

• koszty, które kredytobiorca ponosi w związku z niewykonaniem swoich zobowiązań wynikających z umowy o kredyt konsumencki;
• koszty ponoszone w związku z nabyciem rzeczy lub usługi niezależnie od tego, czy nabycie następuje z wykorzystaniem kredytu;
• koszty prowadzenia rachunku, z którego realizowane są spłaty oraz kosztów przelewów i wpłat na ten rachunek, chyba że konsument nie ma prawa wyboru podmiotu prowadzącego rachunek, a koszty te przekraczają koszty dla rachunków oszczędnościowych stosowane przez podmiot prowadzący rachunek;
• koszty ustanowienia, zmiany oraz związanych z wygaśnięciem zabezpieczeń;
• ubezpieczenia, z wyjątkiem kosztów ubezpieczenia spłaty kredytu – wraz z oprocentowaniem i pozostałymi kosztami – na wypadek śmierci, inwalidztwa, choroby lub bezrobocia konsumenta;
• koszty wynikające ze zmiany kursów walut.

Wcześniejsza spłata

W większości banków wcześniejsza spłata kredytu jest obwarowana dodatkowymi warunkami i prowizjami. Banki określają maksymalną wysokość nadpłaty, której można dokonać bezpłatnie i okres, w którym taka operacja jest obarczona prowizją lub wyznaczają dni, kiedy jest to w ogóle możliwe.

Jeżeli planujemy spłacić zadłużenie wcześniej, warto już na etapie wyboru oferty wziąć pod uwagę ten punkt umowy kredytowej, ponieważ prowizja za wcześniejszą spłatę może sięgnąć nawet 3 proc. płaconej przedterminowo kwoty.

Nadpłaty dokonane niezgodnie z umową mogą skutkować koniecznością wygenerowania nowego harmonogramu spłat, za który bank również pobierze opłatę.

Czy mam szansę na kredyt hipoteczny jeśli jestem zatrudniony na podstawie umowy zlecenie?

Tak, jest to jednak uzależnione od okresu trwania tej umowy. W poszczególnych bankach dochód z umowy zlecenia jest różnie traktowany, natomiast są banki, w których nie ma problemu uzyskać kredyt hipoteczny przy umowie zlecenie trwającej minimum 6 miesięcy (akceptacja krótszego okresu wymaga negocjacji i uzyskania decyzji niestandardowej).

Jakie są koszty wcześniejszej spłaty kredytu hipotecznego?

Koszty wcześniejszej spłaty kredytu hipotecznego są oczywiście różne poszczególnych bankach, i wynikają z polityki kredytowej danego banku. Najczęściej Klient jest zobowiązany do zapłaty prowizji za wcześniejszą spłatę przez pierwsze 2-5 lat trwania umowy. Prowizja taka wynosi najczęściej ok. 1-2% spłacanej kwoty kredytu. Są jednak banki, które umożliwiają wcześniejszą spłatę kredytu hipotecznego bez dodatkowych kosztów już od samego początku trwania kredytu. W bankach, które standardowo pobierają prowizję za wcześniejszą spłatę można na życzenie Klienta negocjować decyzję niestandardową i zniesienie tej prowizji.

Jaki rodzaj rat jest korzystniejszy, równe czy malejące?

Korzystniejsze dla kredytobiorcy są raty malejące, ponieważ w tym wariancie spłaca on więcej kapitału od początku trwania umowy. Dzięki temu odsetki oraz całkowity koszt kredytu będą mniejsze niż w przypadku rat równych.

Jak długo trwa procedura uzyskania kredytu?

Zgodnie z ustawą o kredytach hipotecznych banki mają 21 dni na wydanie decyzji , w praktyce wygląda to … różnie. Na długość trwania procesu kredytowego ma wpływ kilka czynników. Przede wszystkim proces ten różnie przebiega w poszczególnych bankach. W sytuacji kiedy Klient potrzebuje jak najszybciej uzyskać decyzję kredytową, doradca kredytowy doradzi mu złożenie wniosku w banku, w którym będzie on rozpatrzony najszybciej. Na czas oczekiwania na decyzję mają też wpływ oferty specjalne. Ciekawa i dobrze wypromowana promocja może skutecznie wydłużyć czas procesowania wniosków w banku. Czas oczekiwania na decyzję kredytową to generalnie przedział od kilku dni do nawet miesiąca. Do tego należy doliczyć czas potrzebny na skompletowanie wniosku kredytowego tj. zebranie dokumentów dotyczących dochodów kredytobiorcy oraz kredytowanej nieruchomości. W decyzji zawarte są również często warunki do zawarcia umowy kredytowej i warunki do uruchomienia kredytu. Dopełnienie tych warunków jest niezbędne do przygotowania umowy kredytowej. Czas pisania umów to z reguły ok. 2-5 dni. Po podpisaniu umowy kredytowej, w przypadku nieruchomości z rynku wtórnego możemy umówić się z notariuszem na podpisanie aktu notarialnego, w którym określamy termin wpłaty na konto zbywcy. Czas ten powinien być uzależniony od terminu, jaki w umowie kredytowej określił bank, zazwyczaj jest to maksymalnie 7 dni roboczych. Do tego trzeba dołożyć dzień na pozostałe formalności, po spełnieniu których można już złożyć w banku dyspozycję wypłaty kredytu.

Czy można sprzedać mieszkanie obciążone kredytem hipotecznym?

Tak, będzie jedynie trzeba przedstawić w banku dodatkowe dokumenty dotyczące tego zobowiązania. Stary kredyt zostanie spłacony bezpośrednio przez bank ze środków z zaciąganego kredytu.

Czy refinansowanie kredytu jest opłacalne?

Refinansowanie kredytu hipotecznego może przynieść Klientowi znaczne korzyści. Cały proces wymaga oczywiście dokładnej analizy zysków i strat, jednak może przynieść w zależności od wielkości kredytu nawet kilkaset złotych mniejszą ratę i dziesiątki tysięcy oszczędności na odsetkach. Marże kredytów hipotecznych na przestrzeni czasu dość dynamicznie się zmieniają i można z korzyścią wykorzystać moment kiedy będą one na niskim poziomie.

Na jaką maksymalną kwotę pożyczki hipotecznej mogę liczyć i jaki będzie maksymalny okres jej spłaty?

Banki udzielają pożyczek hipotecznych na kwotę nieprzekraczającą 80% wartości nieruchomości stanowiącej jej zabezpieczenie. Maksymalny okres spłaty pożyczki hipotecznej to natomiast 30 lat.

Z powodu zbyt małej zdolności kredytowej przystępuję do kredytu z rodzicami. Czy będę mógł za jakiś czas odłączyć ich od kredytu i spłacać go sam?

Jest to oczywiście możliwe. Wymaga to jednak stosownego aneksu do umowy kredytowej i wiąże się z ponownym przeanalizowaniem zdolności kredytowej kredytobiorcy, który dalej będzie płacił kredyt. Koszt podpisania aneksu do umowy kredytowej jest określony w umowie kredytowej oraz w tabeli opłat i prowizji konkretnego banku, zazwyczaj wynosi on od kilkuset złotych do ok. 1% wartości kredytu.

Kto może ubiegać się o kredyt?

O kredyt mieszkaniowy może ubiegać się każda osoba, która otrzymuje regularne i stałe dochody. Oznacza to, że potencjalny Kredytobiorca może być zatrudniony na podstawie umowy o pracę na czas nieokreślony lub określony, a także prowadzić własną działalność gospodarczą lub otrzymywać emeryturę. W zależności od Banku akceptowane są także dochody pozyskiwane z innych źródeł np. renty, emerytury, kontrakty okresowe, dywidendy z tytułu akcji i udziałów.

Czy stać Cię na kredyt?

Niezależnie od wybranego Banku warunkiem otrzymania kredytu jest posiadanie wymagalnej zdolności kredytowej, czyli zdolności do spłaty kredytu w terminach i kwotach określonych w umowie kredytowej. Co ciekawe, fakt że posiadamy zdolność kredytową w jednym Banku nie oznacza, że będziemy ją posiadać w innym.

Jakie jest oprocentowanie kredytu mieszkaniowego?

Wysokość oprocentowania kredytu jest zależna od kilku czynników, takich jak: kwota kredytu, wartość nieruchomości, waluta kredytu, wysokość wkładu własnego, długość okresu kredytowania.

Czy istnieje możliwość wcześniejszej spłaty kredytu mieszkaniowego?

Tak, zawsze istnieje możliwość wcześniejszej spłaty kredytu. Jednak to czy za taką możliwość zapłacimy zależy od tego, jaki Bank wybierzemy. W niektórych Bankach wcześniejsza spłata kredytu jest bezpłatna, w innych za nią zapłacimy.

Czy zawsze istnieje możliwość zmiany waluty kredytu?

Przewalutowanie kredytu jest możliwe na walutę znajdującą się w ofercie Banku, pod warunkiem, że Kredytobiorca posiada zdolność kredytową do spłaty kredytu i odsetek w nowej walucie a przede wszystkim uzyskuje dochód w walucie na jaki chce przewalutować kredyt.

Jaka kwota wkładu własnego jest wymagana, aby otrzymać kredyt mieszkaniowy?

Kwota wkładu własnego jest zmienna i zależna od Banku. Do końca roku minimalny wkład własny wynosi 10%.

W jakich walutach udzielany jest kredyt mieszkaniowy?

Kredyt udzielany jest  przede wszystkim w PLN i EUR (oczywiście pod warunkiem uzyskiwania dochodu w tej walucie ), coraz trudniej a często wręcz niemożliwością jest uzyskanie  kredytu  np w CHF , USD a nawet GBP .

Co stanowi zabezpieczenie kredytu?

Podstawowym zabezpieczeniem kredytu jest prawomocny wpis hipoteki na rzecz Banku do księgi wieczystej nieruchomości, która stanowi zabezpieczenie kredytu.

Czym jest ubezpieczenie pomostowe?

Jest to ubezpieczenie kredytu do czasu otrzymania przez Bank prawomocnego wpisu hipoteki do księgi wieczystej nieruchomości stanowiącej zabezpieczenie kredytu. Jest to procedura, która może trwać nawet kilka miesięcy. Na ten czas, jako zabezpieczenie kredytów, bank wymaga właśnie ubezpieczenia pomostowego. Zwykle jest to jednorazowa składka za 3, 6 lub 12 miesięczny okres. Można spotkać się również z sytuacją, gdy do czasu uprawomocnienia się wpisu podwyższane jest oprocentowanie kredytu.