Rok 2026 zapowiada się jako dobry moment na zakup mieszkania. Ale bez boomu.
To właśnie brak boomu – a nie jego obecność sprawia, że 2026 może być dobrym momentem na zakup mieszkania. Rynek nie jest zamrożony, ale też nie jest rozgrzany do czerwoności – raczej znajduje się w punkcie równowagi, który historycznie sprzyja racjonalnym decyzjom.
Rynek mieszkaniowy w Polsce wyraźnie zmienia tempo. Po spokojniejszym 2025 roku nadchodzi czas większej liczby transakcji, poprawy dostępności kredytów i stopniowego odbudowywania popytu.
Czy to oznacza, że 2026 rok jest dobrym momentem na zakup mieszkania?
Odpowiedź brzmi: dla wielu osób – tak.
2025: powrót zdolności kredytowej i dwa różne rynki
Rok 2025 przyniósł wyraźną poprawę zdolności kredytowej Polaków, co przekłada się na większe zainteresowanie zakupami własnych mieszkań. Po trudnym okresie wysokich stóp procentowych i spadku dostępności finansowania sytuacja zaczęła się stabilizować. Kluczową rolę odegrały działania Narodowego Banku Polskiego, który rozpoczął cykl obniżek stóp procentowych, poprawiając warunki kredytowania. Jednocześnie rynek mieszkaniowy funkcjonował w dwóch odmiennych dynamikach.
Rynek pierwotny: duża podaż, ceny odporne
Na rynku deweloperskim widoczna była nadpodaż – liczba mieszkań wprowadzanych do sprzedaży przewyższała liczbę zawieranych transakcji. Mimo to ceny ofertowe nowych lokali rosły szybciej niż inflacja. Kupujący mieli szeroki wybór i większą przestrzeń do negocjacji, ale realnych przecen nie było.
W 2026 r. sytuacja może wyglądać inaczej – liczba pozwoleń i nowych budów spada, a deweloperzy raczej dostosowują tempo inwestycji do stabilniejszego popytu.
Rynek wtórny: mniej ofert, większe zainteresowanie
Na rynku wtórnym sytuacja wyglądała odwrotnie – liczba ofert spadała, a zainteresowanie lokalami z drugiej ręki rosło. Wzrosty cen pozostawały jednak poniżej inflacji, co oznaczało względną stabilizację. W 2026 roku relacja ta może się zmienić – przy rosnącym popycie to właśnie segment wtórny może szybciej reagować wzrostem cen.
Stabilizacja cen
Ostatnie miesiące przyniosły wyhamowanie dynamiki cen. Tempo wzrostu cen jest obecnie najniższe od kilku lat. W wielu dużych miastach ceny ofertowe ustabilizowały się, a szeroka oferta – szczególnie mieszkań gotowych – zwiększyła elastyczność sprzedających.
To oznacza:
- więcej czasu na analizę,
- realną możliwość negocjacji,
- mniejszą presję szybkiej decyzji.
Takie warunki rynkowe nie zdarzają się często. Prognozy na 2026 r. wskazują, że zakupy mieszkań będą w coraz większym stopniu realizowane przez osoby kupujące na własne potrzeby, często przy wsparciu kredytu hipotecznego. To popyt naturalny, oparty na realnych możliwościach finansowych i długoterminowych planach życiowych, a nie na oczekiwaniu szybkiego zysku.
2026: kredyty hipoteczne: poprawa warunków, ale bez powrotu do „tanich lat”
Początek 2026 roku przyniósł rekordową łączną wartość wniosków hipotecznych. W styczniu 2026 roku średnia wartość wnioskowanego kredytu mieszkaniowego była wyższa o 11,5% niż rok wcześniej. To pokazuje, że:
- kupujący wracają na rynek,
- finansują większe kwoty (częściowo z powodu cen mieszkań),
- rośnie skala pojedynczych transakcji.
Jednak rekordowe zapytania o kredyty nie oznaczają, że kredyt jest łatwy ani tani w historycznym ujęciu. Chociaż oprocentowanie kredytów spadło i dziś często kształtuje się na poziomie około 5,7–6,0%, to wciąż pozostaje wyższe niż przed cyklem podwyżek stóp procentowych z lat 2022–2023.
Spodziewane dalsze obniżki stóp procentowych mogą łagodzić koszt kredytów, ale rynek raczej zakłada ich stabilizację na umiarkowanym poziomie, a nie gwałtowne spadki.
Banki ostrożnie obniżają marże i upraszczają procedury, nadal preferują klientów z wysokim wkładem własnym i stabilnym zatrudnieniem.
Prognozy na 2026 rok: umiarkowany wzrost i poprawa dostępności kredytów
Według najnowszych prognoz i danych instytucji finansowych, akcja kredytów hipotecznych w Polsce na 2026 r. ma rosnąć w umiarkowanym, ale wyraźnym tempie, co jest jednym z głównych motorów odbudowy rynku mieszkaniowego. Nie mówimy o powrocie do gwałtownego boomu, lecz o kontrolowanym odbiciu, opartym na poprawie zdolności kredytowej i rosnącej aktywności kupujących.
Jednym z kluczowych czynników będzie wzrost zdolności kredytowej gospodarstw domowych. Szacunki wskazują, że w 2026 roku może ona zwiększyć się o około 8% w porównaniu z poprzednimi latami. W praktyce oznacza to, że przy kredycie na 500 tys. zł potencjalny kredytobiorca może uzyskać dodatkowe 38–45 tys. zł finansowania. To efekt dwóch procesów:
- przewidywanych obniżek stóp procentowych przez Narodowy Bank Polski do poziomu około 3,5%,
- wzrostu wynagrodzeń realnych, który poprawia relację dochodów do zobowiązań.
Dlaczego zatem 2026 może być dobrym momentem?
Rok 2026 zapowiada się jako spokojniejszy na rynku mieszkaniowym. Rynek coraz wyraźniej przesuwa się w stronę zakupów na własne potrzeby – mieszkania kupują przede wszystkim osoby planujące w nich zamieszkać, często korzystając z kredytu hipotecznego. Taki popyt jest bardziej przewidywalny i oparty na realnych możliwościach finansowych. W efekcie rynek wchodzi w fazę względnej równowagi. Ceny nie rosną gwałtownie, oferta jest bardziej dostępna, a kupujący mają więcej czasu na podjęcie decyzji.
Dlatego dla wielu osób 2026 może być dobrym, spokojnym momentem na zakup mieszkania – nie dlatego, że jest tanio, ale dlatego, że jest stabilnie.
Na rynku nieruchomości cały czas dostrzega się efekt pandemii koronawirusa.
Ze względu na zmianę modelu pracy czy naukę zdalną zmieniły się preferencje zakupowe, pojawiły się nowe trendy.
Wielu kupujących zaczęło poszukiwać domów jednorodzinnych, czy mieszkań na parterze z ogródkiem lub dużymi balkonami, bo gdy nagle utknęliśmy w domach, możliwość wyjścia na świeże powietrze okazała się na wagę złota..
Niemal 9 na 10 osób ankietowanych w 2020 r. przyznało, że posiadanie balkonu, tarasu lub ogródka jest teraz dla nich ważniejsze niż przedtem. Również deweloperzy potwierdzali, że klienci częściej pytali o te elementy mieszkania, a przypomnę, że jeszcze kilka lat temu Polacy unikali mieszkań położonych na parterze.
Przy pierwszym lockdownie gwałtownie wzrosło zainteresowanie ogródkami działkowymi, z kolei w 2021 r. bardzo wzrósł popyt na wszelkiego typu działki, w tym rekreacyjne. Zaczęliśmy też zwracać większą uwagę na zieleń w okolicy.
Mimo wzrostu cen, kupowaliśmy również coraz większe mieszkania.
Wśród klientów zauważalny był także wzmożony popyt na nieruchomości zlokalizowane na przedmieściach oraz posiadanie tzw. „mieszkania wakacyjnego”.
W ostatnim czasie zmiana preferencji dotyczy także liczby pomieszczeń – jest popyt na jak najwięcej pokoi na jak najmniejszych metrażach.
Wyraźnie też widać, że Klienci szukają mieszkań o jeden pokój większych od dotychczas posiadanych ale o bardzo zbliżonym metrażu.
Widocznym następstwem aktualnej sytuacji jest nasze ostrożne podejście do zakupu nowych mieszkań czy domów. Nieruchomości są nadal poszukiwane jednak chęć zakupu odkładana jest na późniejszy termin licząc przy tym na ustabilizowanie sytuacji związanej ze stopami procentowymi oraz z cenami nieruchomości.
Kupno nieruchomości to jedna z ważniejszych decyzji w życiu. Dlatego istotne jest, aby transakcja ta odbyła się bezproblemowo i bezpiecznie. Podpisanie umowy przedwstępnej kupna mieszkania powinno być jedną z pierwszych czynności, którymi kupujący zajmie się po znalezieniu idealnej oferty. Umowa zwiększa prawdopodobieństwo, że żadna ze stron nie wycofa się z transakcji. W umowie przedwstępnej kupujący i sprzedający zobowiązują się do zawarcia umowy sprzedaży nieruchomości na określonych warunkach. Co powinna zawierać umowa przedwstępna? Umowa przedwstępna nie ma uregulowanego prawnie wzoru, jej treść może być ustalona indywidualnie, jednak powinna zawierać najważniejsze informacje, które znajdą się na umowie przyrzeczonej. ℹ️ Do najważniejszych zapisów w tym przypadku należą: ▶️ strony umowy ▶️ przedmiot umowy – rodzaj nieruchomości, adres, powierzchnia, typ własności, nr Księgi Wieczystej, właściciele, … ▶️ termin umowy przyrzeczonej ▶️ informacja o sposobie spłaty zadłużenia - jeżeli nieruchomość jest obciążona kredytem o cena – również sposób płatności – jednorazowo, czy w ratach, nr rachunku zbywcy, terminy płatności, zaliczka/zadatek. ℹ️ Jak napisać umowę przedwstępną? Aby zawrzeć umowę przedwstępną kupna nieruchomości nie jest potrzebny notariusz. Można podpisać zwykłą umowę cywilno-prawną. Jednak tylko umowa notarialna powoduje, że kupujący ma prawo do żądania zawarcia umowy przyrzeczonej na drodze sądowej, w przypadku gdy druga strona uchyla się od transakcji. Z tego powodu ma większą ważność niż zwykła umowa cywilno-prawna. ℹ️ Zwrot zadatku w przypadku nieotrzymania kredytu. Nieodłącznym elementem przy podpisywaniu umowy przedwstępnej jest zadatek. Stanowi częściową zapłatę umówionej ceny za mieszkanie. Pamiętajmy, że zadatek nie podlega zwrotowi ‒ wyjątkiem są sytuacje, w których obie strony ustaliły inaczej oraz zamieściły odpowiednie zapisy w umowie. Przed podpisaniem umowy zadbajmy o odpowiednio sformułowaną klauzulę, która zabezpieczy nas finansowo w przypadku nieotrzymania kredytu z banku.