Prognozy na 2023r dla rynku kredytów hipotecznych

Początek roku to kluczowy moment, jeśli chodzi o podejmowanie ważnych decyzji związanych z własnym M. Jeśli na liście Twoich planów noworocznych znajduje się marzenie o własnym M myślę, że mogą zainteresować Cię aktualności z rynku kredytów hipotecznych na 2023 r.

Mam nadzieję, że przedstawione informacje pomogą Ci podjąć najlepszą decyzję.

Obecnie na udzielenie kredytu hipotecznego mogą liczyć głównie osoby o wysokich dochodach. Jest jednak szansa, że grono kredytobiorców się poszerzy.

Stopniowe odbudowywanie się zdolności kredytowej Polaków – taki scenariusz czeka nas jeśli sprawdzą się prognozy dotyczące taniejących kredytów i rosnących pensji.

👉Stopy procentowe w 2023 roku.

Stawka WIBOR 3M spadła poniżej 7 proc.
To pierwsza taka sytuacja od lipca 2022 r. A gdyby tego było mało, to rynek nie tylko przestał zastanawiać się nad dalszymi podwyżkami stóp procentowych, ale zaczął się zastanawiać kiedy przyjdą obniżki. Jeśli przewidywania te zaczną się materializować, to będą to dobre informacje dla bieżących i przyszłych kredytobiorców. Spadający WIBOR oznacza bowiem nie tylko niższe raty, ale też łatwiejszy dostęp do kredytów.

Podobnie jest z kontraktami terminowymi, które sugerują, że spadki WIBOR-u będą kontynuowane. W perspektywie roku WIBOR 3M spaść może do poziomu około 5,5-6%. Jeśli scenariusz sugerowany przez kontrakty się sprawdzi, to raty spłacanych dziś kredytów spaść mogą o 10%. Z punktu widzenia dostępności kredytów taka zmiana może oznaczać „podreperowanie” zdolności kredytowej nawet ponad 10%.

👉WIRON zamiast WIBOR-u.

Na zwiększenie dostępności kredytów wpłynie też zapowiadana zmiana stawki referencyjnej WIBOR na WIRON. Notowania WIRON jednoznacznie pokazują, że wskaźnik ten będzie dla kredytobiorców korzystniejszy niż WIBOR. Jest to (obok marży) kluczowy składnik oprocentowania kredytów. Niestety póki co nie będzie to dotyczyło kredytów dotychczas udzielonych. W 2023 roku powinny jednak pojawić się w bankach pierwsze oferty kredytowe oparte na nowych stawkach. Te z pewnością będą tańsze i bardziej konkurencyjne.

👉Zmiana sposobu liczenia zdolności kredytowej.

Komisja Nadzoru Finansowego zapowiedziała złagodzenie sposobu wyliczania zdolności kredytowej. Dziś, po wprowadzeniu obowiązkowego doliczania przez banki do aktualnego oprocentowania kredytu bufora w wysokości 5 punktów procentowych, zdolność kredytowa Polaków wygląda tragicznie.
W 2023 roku te zasady mogą zostać poluzowane w przypadku kredytów ze stałą stopą procentową. W efekcie zamiast pięciu punktów procentowych doliczanych dziś do oprocentowania, ma być doliczane 2,5 punktu – a przy dłuższych okresach niż 5 lat stałej stopy procentowej, będzie on jeszcze obniżany, nawet do 1 punktu procentowego.

👉Zmiany w programie „Mieszkanie bez wkładu własnego”.

1 marca 2023 r. wejdzie w życie ustawa, która mocno zmodyfikuje zasady programu „Mieszkanie bez wkładu własnego”. Przypomnę, że chodzi o program umożliwiający uzyskanie kredytu hipotecznego i zakup nieruchomości bez konieczności posiadania środków na wkład własny (dzięki tzw. gwarancji BGK). Po zmianach dostępność mieszkań na kredyt bez wkładu własnego może się poszerzyć.
Ustawa zakłada m.in. podwyższenie kwoty gwarancji wkładu własnego do 200 tys. zł, jak też i limitów ceny m kw.
Obecnie nie można skorzystać z programu mając wkład własny większy niż 10% wartości mieszkania. Po zmianach, jeśli ktoś będzie miał odłożone np. 15%, gwarancja dla niego wyniesie 5%.
Dodatkowo przy skorzystaniu wyłącznie z programu Mieszkanie Bez Wkładu Własnego po spełnieniu odpowiednich warunków będzie można starać się o spłatę części kredytu hipotecznego.

Wysokość spłaty części kredytu (tzw. „spłata rodzinna”) zależna jest wyłącznie od ilości dzieci, które urodzą się po skorzystaniu z programu:
▶️20.000zł w przypadku narodzin drugiego dziecka.
▶️60.000zł w przypadku narodzin urodzin trzeciego lub kolejnych dzieci.

👉Rządowy program Pierwsze Mieszkanie.

Pierwsze Mieszkanie to nowy program mieszkaniowy, który ma ruszyć 1 lipca 2023 r. Program Pierwsze Mieszkanie przewidziany jest dla osób młodych, przed 45. rokiem życia, którzy mierzą się z zakupem pierwszego mieszkania. Oprocentowanie kredytu wyniesie sumę 2% oraz marży banku. Ponadto, w przypadku tego programu nie będzie limitu na cenę mieszkania. Maksymalna wysokość tego kredytu wynosi 500 tysięcy złotych dla singla i 600 tysięcy PLN dla małżeństwa.
W założeniu ma on zagwarantować nabywcom możliwość wzięcia kredytu na znacznie korzystniejszych warunkach. Nie znamy jeszcze jego finalnego kształtu. W tej sytuacji możemy przypuszczać, że część kredytobiorców wstrzyma się z decyzją o zaciągnięciu kredytu i poczeka na rozwój sytuacji.

👉Program Pierwsze Mieszkanie, a program Mieszkanie Bez Wkładu Własnego.

Będzie możliwość skorzystania z obu programów. Według zapowiedzi ministerstwa Program Pierwsze Mieszkanie będzie można połączyć z programem Mieszkanie Bez Wkładu Własnego. Korzyścią z tego wynikającą będzie możliwość zakupu pierwszego mieszkania bez konieczności wnoszenia środków własnych.

Co ważne w momencie połączenia obu programów nie będzie można skorzystać z tzw. spłaty rodzinnej będącej dodatkową korzyścią programu Mieszkanie Bez Wkładu (Spłata Rodzinna – szczegóły). Wówczas korzyścią skorzystania z programów będą same wysokości dopłat do oprocentowania przez pierwsze 10 lat i nie będzie można ubiegać się o nadpłatę kredytu po urodzenia drugiego i kolejnych dzieci.

👉Podsumowanie.

Jeśli te prognozy się sprawdzą, to przeciętna zdolność kredytowa może do grudnia 2023 roku wzrosnąć nawet o 40-50%. Jest to oczywiście optymistyczny scenariusz. Z kolei w wariancie pesymistycznym ze względu na napiętą sytuację geopolityczną i ryzyko recesji grozi nam utrzymanie podwyższonej dynamiki inflacji.
Z dzisiejszego punktu widzenia nie brakuje jednak przesłanek, które mogą przemawiać za poprawianiem się naszej sytuacji. Pod tym względem początek bieżącego roku przynosi nam więcej optymizmu niż początek 2022 roku.