Czy warto refinansować kredyt hipoteczny?

Jak wynika z zapowiedzi NBP kolejne podwyżki stóp procentowych są raczej nieuniknione. Oznacza to wyraźny wzrost rat kredytów hipotecznych.

Poprzednie decyzje RPP o podniesieniu stóp procentowych miały na celu przede wszystkim obniżenie inflacji. Teraz doszła do tego także wojna w Ukrainie i osłabienie polskiej waluty.
Bardzo trudno jest przewidzieć do jakiego poziomu mogą wzrosnąć stopy.
Decyzje o podwyżce są podejmowane na podstawie oceny bieżącej koniunktury, inflacji, perspektyw gospodarki.

Aktualne podwyżki stóp najbardziej uderzają w tych, którzy brali kredyty w czasie, gdy stopy procentowe były rekordowo niskie, gdyż banki pozwalały sobie – ze względu na boom i ogromne zainteresowanie takimi kredytami – na dyktowanie dość wysokich marż.
Niektórzy posiadacze obłożonego wysoką marżą kredytu hipotecznego z czasów niskich stóp procentowych pytają czy warto refinansować kredyt hipoteczny ze względu na lepsze oprocentowanie, czyli w praktyce przenieść kredyt do innego banku.

Nawet niewielka obniżka marży może sprawić ogromną różnicę w całkowitym koszcie kredytu. Kredyt nie jest na całe życie zatem warto co jakiś czas badać rynek czy jest szansa na lepsze warunki np. z powodu niższej wartości LTV.

Podczas refinansowania kredytu na nowo wyceniona zostanie nasza nieruchomość. Może być to dla nas pozytywne, jeśli od czasu zaciągnięcia kredytu hipotecznego nastąpił wzrost wartości Naszej nieruchomości to zostaniemy spozycjonowani w korzystniejszych widełkach LTV (relacja kwoty kredytu do wartości nieruchomości) a co za tym idziemy będziemy mieć szanse skompensować niższą marżę.

W tej chwili obserwuję spore zainteresowanie Klientów kredytami ze stałym oprocentowaniem.

Jeśli chodzi o refinansowanie kredytu hipotecznego na produkt ze stałą stopą % to trzeba mieć świadomość, że to nie oznacza, że przez cały okres finansowania nie zmieni się rata kredytu hipotecznego. Trzeba wziąć też pod uwagę fakt, że dziś mamy gwarancję niezmienności raty przez najbliższych pięć lat (ostatnio jeden z banków zaproponował ofertę na zamrożenie % na 10lat). Później przechodzimy z automatu na kredyt ze zmiennym oprocentowaniem opartym o WIBOR_6 lub 3M. Mamy też możliwość negocjacji z bankiem kolejnego okresu pięcioletniego ze stałą stopą procentową, ale już w odniesieniu do warunków, które będą funkcjonowały za 5/10lat.

Oczywiście przez te pierwsze lata mamy gwarancję, że marża się nie zmieni. Nie ma jednak nic za darmo. Za to, że bank przez te kilka lat przejmie na siebie ryzyko zmian na rynku trzeba będzie zapłacić. Porównując warunki cenowe widać, że kredyty hipoteczny z okresowo stałą stopą procentowa są droższe niż kredyty ze zmiennym oprocentowaniem, choć co zastanawiające ze względu na planowane podwyżki stóp % – różnica w cenie jest coraz mniejsza.

Być może banki chcą bardziej zachęcić kredytobiorców do przejścia? A może w bankach już przeczuwają, że WIBOR przestanie rosnąć i dlatego tak chętnie proponują kredyty ze stałym oprocentowaniem?

Bo oprócz tego, że dzisiaj, w tym roku stopy będą rosły i rzeczywiście kredyty z oprocentowaniem zmiennym mogą mieć wyższą ratę niż te ze stałym, to pamiętać trzeba, że zmieniamy warunki na 5 lat lub dłużej, a w tej perspektywie czasowej stopy mogą też spaść i być dużo niższe niż oprocentowanie stałe. Wtedy raty przy stałym oprocentowaniu mogą być sporo wyższe niż te przy zmiennym. Kalkulacja, czy ktoś oszczędził czy nie, będzie możliwa tak naprawdę po tych 5 latach.

Jeśli można zamienić kredyt na taki z marżą o kilka dziesiątych procentów niższą, którego koszty będą znacznie niższe niż w przypadku oferty, którą pierwotnie wybraliśmy – w takiej sytuacji warto rozważyć przeniesienie kredytu do innego banku. Każdorazowo w takiej sytuacji przygotowujemy rachunek opłacalności dla danej transakcji co stanowi podstawę do podjęcia ostatecznej decyzji dot. refinansowania kredytu.

Dziś teoretycznie wystarczy zamiana kredytu opartego o WIBOR _6M na taki, w którym podstawą jest WIBOR _3M, by oprocentowanie spadło o ~0,4 punktu procentowego jednak nie powinien to być główny pretekst do przenoszenia kredytu.