Ekspert kredytowy Warszawa

Rynek kredytów hipotecznych właśnie wchodzi w nową fazę. PKO Bank Polski jako pierwszy zdecydował się odejść od WIBOR-u przy nowych kredytach ze zmiennym oprocentowaniem.

Od 3 września 2026 roku bank oraz PKO Bank Hipoteczny oferują hipoteki oparte na nowym wskaźniku – POLSTR 1M Stopa Składana.

Przez lata WIBOR był jednym z najważniejszych elementów decydujących o oprocentowaniu kredytów hipotecznych w Polsce. Teraz jego miejsce zaczyna zajmować POLSTR. Zmiana jest efektem reformy wskaźników referencyjnych, która ma doprowadzić do stopniowego wycofania WIBOR-u z nowych produktów finansowych do końca 2026 roku.

PKO Bank Polski postanowił nie czekać na innych. Bank jest pierwszym dużym kredytodawcą, który wdrożył to rozwiązanie do nowej sprzedaży.

POLSTR zamiast WIBOR-u

Dla klienta najważniejsza zmiana jest stosunkowo prosta. Zmienna stopa procentowa kredytu nie będzie już oparta na WIBOR-ze, lecz na nowym wskaźniku POLSTR.
Sam mechanizm ustalania oprocentowania pozostaje jednak podobny. Oprocentowanie kredytu składa się ze wskaźnika referencyjnego oraz marży banku.

To ważne, ponieważ sama zmiana WIBOR-u na POLSTR nie przesądza jeszcze o tym, czy kredyt będzie tańszy.

POLSTR jest tylko jednym z elementów ceny kredytu. Drugim jest marża ustalana przez bank. Jeżeli bank zaoferuje odpowiednio wysoką marżę, niższy poziom POLSTR-u może zostać częściowo lub nawet całkowicie zniwelowany. Dla kredytobiorcy może to wyglądać jak niewielka zmiana nazwy. W rzeczywistości za POLSTR-em stoi zupełnie inna metodologia wyliczania stopy.

Czym jest POLSTR?

POLSTR, czyli Polish Short Term Rate, to nowy wskaźnik referencyjny stopy procentowej, którego administratorem jest GPW Benchmark. Powstał w ramach reformy rynku finansowego i ma docelowo zastąpić WIBOR.

W przeciwieństwie do dotychczasowego rozwiązania POLSTR bazuje na rzeczywistych transakcjach na krótkoterminowym rynku finansowym.

W przypadku stosowanego przez PKO BP POLSTR 1M Stopa Składana wykorzystywane są dane historyczne z okresu jednego miesiąca. Konstrukcja tego wskaźnika opiera się więc na tym, co faktycznie wydarzyło się na rynku, a nie na oczekiwaniach dotyczących przyszłego kosztu pieniądza.

Dla przeciętnego klienta nie jest jednak najważniejsza sama metodologia. Znacznie ważniejsze jest pytanie: czy nowy wskaźnik przełoży się na tańszy kredyt?

I tutaj sprawa nie jest już tak oczywista. POLSTR i WIBOR mierzą koszt pieniądza w odmienny sposób i inaczej reagują zarówno na oczekiwania rynku, jak i na faktyczne zmiany stóp procentowych. Dlatego to, że POLSTR jest obecnie  niższy od porównywalnych stawek WIBOR-u, nie oznacza że zawsze będzie niższy. Różnica między tymi wskaźnikami będzie się zmieniać wraz z sytuacją na rynku, a w określonych warunkach może się nawet odwrócić. Nie ma więc czegoś takiego jak stałe „dyskonto POLSTR-u”, względem WIBOR-u, które kredytobiorca będzie otrzymywał przez cały okres spłaty kredytu.

POLSTR jest niższy, ale to jeszcze nie oznacza tańszego kredytu

POLSTR znajduje się obecnie poniżej porównywalnych stawek WIBOR-u, co na pierwszy rzut oka powinno  oznaczać niższe oprocentowanie nowych kredytów.

Nie można jednak wyciągać takiego wniosku wyłącznie na podstawie wysokości samego wskaźnika. O ostatecznym oprocentowaniu kredytu decyduje bowiem nie tylko wskaźnik, ale również marża banku. Jeżeli marża zostanie podniesiona wystarczająco mocno, niższy POLSTR może przestać mieć znaczenie dla końcowej ceny kredytu. Dlatego po wprowadzeniu nowego wskaźnika szczególnie interesujące jest to, jak zachowają się banki i jak wycenią swoje marże.  Dopiero porównanie całkowitego oprocentowania kredytu, a nie samego poziomu POLSTR-u, pokaże, czy dla klienta nowe rozwiązanie rzeczywiście oznacza tańsze finansowanie.

Czy PKO BP podniósł marżę?

Na razie nie widać, aby PKO BP wykorzystał zmianę wskaźnika do znaczącego podniesienia marż
w taki sposób, który całkowicie zniwelowałby niższy poziom POLSTR-u. To dobra wiadomość dla osób, które właśnie rozważają zaciągnięcie kredytu ze zmiennym oprocentowaniem.

Trzeba jednak pamiętać, że to dopiero początek tej historii. Prawdziwy sprawdzian przyjdzie za kilka miesięcy, kiedy do POLSTR-u zaczną przechodzić kolejne banki i pojawi się więcej ofert, które będzie można porównać na podobnych zasadach. Wtedy dopiero okaże się, czy niższy dziś poziom POLSTR-u rzeczywiście przełoży się na tańsze kredyty, czy też banki z czasem skorygują marże.

Na tym etapie można więc powiedzieć jedno: POLSTAR daje kredytobiorcom szansę na niższe oprocentowanie, ale nie daje takiej gwarancji.
Najważniejsze będzie nie to, czy sam POLSTR jest niższy od WIBOR-u, ale jak połączenie nowego wskaźnika z marżą banku wpłynie na całkowite oprocentowanie kredytu.

Rynek dopiero zaczyna pisać tę historię. W najbliższych miesiącach warto więc obserwować nie tylko poziom POLSTR-u, ale przede wszystkim nowe oferty banków i sposób, w jaki będą one ustalały swoje marże.

Zakup nieruchomości jest tak dużym wyzwaniem finansowym, że w większości przypadków wymaga finansowania kredytem. Sprawdźmy, ile kosztuje miesięczna rata kredytu hipotecznego 500 tys. i jakie warunki trzeba spełnić, żeby go dostać. Przeanalizujmy, jak czas spłaty kredytu wpływa na wielkość raty i sprawdźmy reprezentacyjne przykłady z rynku.

Kredyt na 500 tys. złotych na zakup nieruchomości

Jako doradca finansowy od lat pracuję z ludźmi, którzy postawili sobie za cel zakup mieszkania lub domu i chcą sfinansować to kredytem hipotecznym. Zabezpieczeniem spłaty takiego zobowiązania jest hipoteka, czyli wpis do księgi wieczystej nieruchomości, będący ostatecznym zabezpieczeniem dla banku na wypadek, gdyby kredytobiorca nie spłaciŁ swojego długo.

Taki kredyt zawsze będzie obciążeniem na lata, ale jeśli zostanie właściwie dobrany, może być łatwiejszy do wkomponowania w codzienne życie. Kredyt „skrojony na miarę” realnie ułatwia spłatę, bo nie obniża drastycznie jakości życia, a moim zadaniem jest wyszukiwanie dla klientów właśnie takich perfekcyjnie dopasowanych ofert.

Kto może dostać kredyt hipoteczny? Podstawowe wymagania banków

Żeby otrzymać kredyt na 500 tys. trzeba być dla banku wiarygodnym, a to wymaga spełnienia wielu sztywnych wymogów.

• Odpowiedni wiek – banki biorą pod uwagę wiek kredytobiorcy w dniu spłaty ostatniej raty i nie może być on wtedy wyższy niż 70. lub 75. rok życia.

• Pełna zdolność do czynności prawnych jest niezbędna, aby zawrzeć wiążącą umowę kredytową z bankiem.

• Stabilne źródło dochodu – najlepiej umowa o pracę na czas nieokreślony, ale oczywiście o kredyt mogą wnioskować również przedsiębiorcy oraz osoby na umowach B2B.

• Dobra historia kredytowa w BIK – historia wcześniejszych spłat kredytów, pożyczek i rat buduje zaufanie, natomiast wszelkie opóźnienia i windykacje mogą przekreślić szanse na kredyt w banku.

Jaki wkład własny jest niezbędny, żeby wziąć kredyt na 500 tys?

Według rekomendacji S wydanej przez KNF banki nie mogą finansować 100% wartości nieruchomości i są zobligowane do wymagania od kredytobiorców wkładu własnego w inwestycje. Ten kapitał początkowy określa stosunek kwoty kredytu do wartości nieruchomości i w takim złotym standardzie wynosi 20% wartości inwestycji, a minimum to 10%. Niższy wkład własny wiąże się z wyższą marżą, koniecznością dodatkowego zabezpieczenia spłaty oraz wyższym całkowitym kosztem kredytu. Każdorazowo przy ocenie poszczególnych ofert należy sprawdzać, w jaki sposób procentowy udział wkładu własnego oddziałuje na warunki kredytu.

Zdolność kredytowa, czyli co wpływa na decyzję kredytową?

Ocena zdolności kredytowej informuje bank, czy wnioskujący będzie w stanie spłacić kredyt, a dokładnie, czy po spłacie raty i po opłaceniu stałych kosztów życia będzie miał jeszcze środki wystarczające na swobodne funkcjonowanie. Zdolność kredytowa jest oceniana przy uwzględnieniu wielu czynników, a jednym z istotniejszych jest wysokość uzyskiwanych dochodów.

Zdolność kredytowa będzie zależała również od dodatkowych warunków: źródła tych dochodów, wysokości aktualnych zobowiązań i historii kredytowej.

• Źródło dochodu – najlepiej UoP na czas nieokreślony.

• Obecne zobowiązania – wszystkie kredyty, pożyczki, raty na sprzęt, leasingi, karty kredytowe i limity na koncie drastycznie obniżają zdolność kredytową, bo zmniejszają lub potencjalnie mogą zmniejszać wolną pulę środków, jakimi dysponuje wnioskodawca.

• Pozytywna historia kredytowa potwierdzająca, że wnioskodawca jest osobą odpowiedzialną i terminową pomaga w uzyskaniu kredytu.

Zdolność kredytową mocno poprawia zwiększenie dochodów, spłata aktualnych zobowiązań, wydłużenie okresu spłaty i zaciągnięcie kredytu wspólnie z drugą osobą (np. małżonkiem), który też osiąga dochody.

Od czego zależy koszt kredytu na 500 tys. zł?

Dla każdej osoby, która chce wziąć kredyt hipoteczny, istotna jest nie tylko wysokość raty, ale też ostateczny koszt zobowiązania, a na jedno i drugie wpływa wiele czynników – niektóre dostępne do wyboru, a inne narzucone z góry przez banki. Oprócz wkładu własnego na koszt kredytu wpływają: oprocentowanie, prowizja, czas spłaty, scoring banku i wybrany rodzaj rat.

1. Oprocentowanie

Jednym z najważniejszych czynników decydujących o wysokości raty i całkowitej kwoty do spłaty, jest oprocentowanie, a to może być stałe lub zmienne.

• Oprocentowanie stałe jest obecnie najchętniej wybierane przez konsumentów, którzy chcą zaciągnąć kredyt hipoteczny. W takim modelu bank gwarantuje niezmienność oprocentowania (zwykle przez 5 lat), a to pozwala dość precyzyjnie planować sobie domowy budżet, bo wiemy, ile będzie wynosiła nasza rata w najbliższych miesiącach.

• Oprocentowanie zmienne składa się ze stałej marży banku i wskaźnika referencyjnego (zwykle WIBOR 3M lub 6M). W takim przypadku rata może rosnąć lub maleć w zależności od wysokości stóp procentowych. Może być to korzystne, kiedy stopy procentowe będą niskie, ale bardzo kosztowne, jeśli nagle wzrosną.

Ważna jest natomiast świadomość, że po jakimś czasie obowiązywania stałej stopy procentowej każdy kredyt przechodzi na oprocentowanie zmienne, chyba że kredytobiorca przedłuży umowę z uwzględnieniem stałej stopy przez kolejne lata.

2. Prowizja za udzielenie kredytu

Zwykle wynosi od 0% do 3%, w zależności od oferty banku.

3. Okres kredytowania

Im będzie dłuższy, tym rata mniejsza, a to może zwiększyć zdolność kredytową.

4. Scoring bankowy

Indywidualny system oceny ustalany przez bank uwzględniający takie czynniki jak wykształcenie kredytobiorcy, branża zatrudnienia, wykonywany zawód i posiadany majątek wpływa na ocenę wnioskodawcy.

5. Rodzaj rat

Raty mogą być równe lub malejące. Równe mają taką samą wysokość przez cały okres kredytowania. W przypadku malejących spłata rozpoczyna się od wysokich rat, które maleją wraz z procesem spłaty kapitału, ale na początku wymagają wysokiej zdolności kredytowej.

Kalkulator kredytu hipotecznego – w czym może nam pomóc?

W ocenie ofert poszczególnych banków bardzo pomocny będzie kalkulator rat kredytu hipotecznego, który oblicza ratę kredytu w poszczególnych bankach. Wystarczy podać w nim kwotę kredytu, okres spłaty i preferowany typ rat, a narzędzie zaprezentuje nam listę warunków takiego kredytu w różnych bankach. Dzięki kalkulatorowi kredytowemu można sprawdzić, jak zmiana okresu kredytowania wpływa na wysokość rat i na ostateczną kwotę do spłaty.

Po wstępnym zapoznaniu się z potencjalnymi ofertami warto skorzystać z pomocy profesjonalnego doradcy kredytowego, który dopasuje kredyt do indywidualnej sytuacji kredytobiorcy. Ogromną zaletą takiej współpracy są zerowe koszty po stronie wnioskującego. Kredytobiorca nie płaci za usługi doradcy kredytowego, gdyż stroną płacącą jest bank, z którym kredytobiorca podpisze umowę.

Przykładowe koszty kredytu na 500 tys. złotych

Poniższe wyliczenia obrazują, jak obecnie kształtują przykładowe raty oraz całkowity koszt kredytu w 5 największych bankach. Ranking kredytów został przygotowany dla dwóch różnych sytuacji: dla kredytu na 30 lat z równymi ratami oraz dla kredytu na 15 lat z ratami malejącymi. W obu przypadkach wkład własny wynosi 20%.

Przykład 1. Kredyt na 30 lat, równe raty

Jak pokazuje ten przykład, decydując się na kredyt hipoteczny na 500 000 trwający 3 dekady, kredytobiorca będzie miał do oddania średnio aż 1 226 600 zł.

Przykład 2. Kredyt na 15 lat, raty malejące

W przypadku 15-letniego kredytu, rata będzie prawie dwukrotnie wyższa, ale ostateczny koszt do spłaty wyniesie średnio 771 600 zł, a różnica w zapłaconych odsetkach ponad 400 000 zł.

Wcześniejsza spłata kredytu na 500 tys.

Powyższe przykłady jasno pokazują, jak potężny wpływ na finanse ma manipulowanie czasem spłaty zadłużenia. Niestety w niektórych przypadkach aktualna wysokość zarobków nie pozwala na ustalenie krótszego okresu spłaty i umowa jest podpisywana na 25 czy 30 lat. Na szczęście konsument ma prawo (gwarantowane ustawą) do wcześniejszej spłaty kredytu hipotecznego. Każda taka przedterminowa spłata redukuje pozostały kapitał, a harmonogram spłaty jest przeliczany na nowo.

Kredytobiorca ma możliwość zachowania dotychczasowego okresu spłaty i zmniejszenia rat lub skrócenie czasu kredytowania przy zachowaniu dotychczasowej raty i to ten drugi model jest dla konsumenta korzystniejszy.

FAQ – najczęściej zadawane pytania

1. Ile trzeba zarabiać, żeby dostać 500 tys. kredytu?

Aby otrzymać kredyt na 500 tys., osoba samotna niemająca dodatkowych kredytów gotówkowych czy limitów w karcie musi udokumentować dochód netto na poziomie minimum 6 500 – 8 000 zł. Para wnioskująca wspólnie o kredyt powinna zarabiać łącznie od 8 000 do 9 500 zł, a rodzina 2+1 lub 2+2 musi uzyskiwać dochody rzędu 10 000 zł netto miesięcznie. Warto mieć też świadomość, że każda dodatkowa osoba w rodzinie obniża zdolność kredytową.

2. Ile wynosi rata kredytu 500 tys. zł?

Wysokość raty jest zależna od okresu spłaty kredytu hipotecznego, marży i typu wybranej raty. Przyjmując średnią rynkową wysokość oprocentowania (ok. 7%), rata kredytu w systemie równym na 25 lat wyniesie około 3 530 zł. Skracając okres spłaty do 20 lat, należy być gotowym na ratę rzędu 3 870 zł.

3. Ile wynosi rata kredytu 500 tys. na 30 lat?

Konsument, który chce wziąć kredyt na 500 tys. na okres 30. lat, zapłaci miesięczną ratę w wysokości 3 200 zł – 3 600 zł (w systemie rat równych i przy oprocentowaniu rzędu 6,5%-7,5%).

4. Ile do oddania przy kredycie 500 tys.?

Ostateczna kwota do spłaty w przypadku kredytu na 30 lat wynosi nawet do 1 300 000 zł. Co oznacza, że za każdy pożyczony 1 złoty, należy oddać bankowi ponad 2 złote. Sytuacja wygląda natomiast całkowicie inaczej, jeśli czas finansowania będzie dwukrotnie krótszy. Wtedy łączna kwota do oddania wyniesie ok. 750 000 – 800 000 zł.

5. Czy lepiej wybrać raty równe czy malejące przy kredycie 500 tys. zł?

Jeśli zarobki są wysokie, warto zdecydować się na raty malejące, co przy zobowiązaniu na pół miliona może wygenerować oszczędności rzędu nawet kilkuset tysięcy złotych. W sytuacji, gdy kredytobiorcy nie stać na raty malejące, może się zdecydować na równe, a następnie na nadpłatę kredytu i skrócenie czasu jego trwania.

Jeżeli potrzebujesz pomocy w doborze odpowiedniego kredytu hipotecznego, skontaktuj się ze mną – przeanalizuję aktualne oferty banków i znajdę tę, która pozwoli Ci najwięcej zaoszczędzić.

Rok 2026 zapowiada się jako dobry moment na zakup mieszkania. Ale bez boomu.

To właśnie brak boomu – a nie jego obecność sprawia, że 2026 może być dobrym momentem na zakup mieszkania. Rynek nie jest zamrożony, ale też nie jest rozgrzany do czerwoności – raczej znajduje się w punkcie równowagi, który historycznie sprzyja racjonalnym decyzjom.

Rynek mieszkaniowy w Polsce wyraźnie zmienia tempo. Po spokojniejszym 2025 roku nadchodzi czas większej liczby transakcji, poprawy dostępności kredytów i stopniowego odbudowywania popytu.
Czy to oznacza, że 2026 rok jest dobrym momentem na zakup mieszkania?
Odpowiedź brzmi: dla wielu osób – tak.

2025: powrót zdolności kredytowej i dwa różne rynki

Rok 2025 przyniósł wyraźną poprawę zdolności kredytowej Polaków, co przekłada się na większe zainteresowanie zakupami własnych mieszkań. Po trudnym okresie wysokich stóp procentowych i spadku dostępności finansowania sytuacja zaczęła się stabilizować. Kluczową rolę odegrały działania Narodowego Banku Polskiego, który rozpoczął cykl obniżek stóp procentowych, poprawiając warunki kredytowania. Jednocześnie rynek mieszkaniowy funkcjonował w dwóch odmiennych dynamikach.

Rynek pierwotny: duża podaż, ceny odporne

Na rynku deweloperskim widoczna była nadpodaż – liczba mieszkań wprowadzanych do sprzedaży przewyższała liczbę zawieranych transakcji. Mimo to ceny ofertowe nowych lokali rosły szybciej niż inflacja. Kupujący mieli szeroki wybór i większą przestrzeń do negocjacji, ale realnych przecen nie było.
W 2026 r. sytuacja może wyglądać inaczej – liczba pozwoleń i nowych budów spada, a deweloperzy raczej dostosowują tempo inwestycji do stabilniejszego popytu.

Rynek wtórny: mniej ofert, większe zainteresowanie

Na rynku wtórnym sytuacja wyglądała odwrotnie – liczba ofert spadała, a zainteresowanie lokalami z drugiej ręki rosło. Wzrosty cen pozostawały jednak poniżej inflacji, co oznaczało względną stabilizację. W 2026 roku relacja ta może się zmienić – przy rosnącym popycie to właśnie segment wtórny może szybciej reagować wzrostem cen.

Stabilizacja cen

Ostatnie miesiące przyniosły wyhamowanie dynamiki cen. Tempo wzrostu cen jest obecnie najniższe od kilku lat. W wielu dużych miastach ceny ofertowe ustabilizowały się, a szeroka oferta – szczególnie mieszkań gotowych – zwiększyła elastyczność sprzedających.

To oznacza:

• więcej czasu na analizę,
• realną możliwość negocjacji,
• mniejszą presję szybkiej decyzji.

Takie warunki rynkowe nie zdarzają się często. Prognozy na 2026 r. wskazują, że zakupy mieszkań będą w coraz większym stopniu realizowane przez osoby kupujące na własne potrzeby, często przy wsparciu kredytu hipotecznego. To popyt naturalny, oparty na realnych możliwościach finansowych i długoterminowych planach życiowych, a nie na oczekiwaniu szybkiego zysku.

2026: kredyty hipoteczne: poprawa warunków, ale bez powrotu do „tanich lat”

Początek 2026 roku przyniósł rekordową łączną wartość wniosków hipotecznych. W styczniu 2026 roku średnia wartość wnioskowanego kredytu mieszkaniowego była wyższa o 11,5% niż rok wcześniej. To pokazuje, że:

• kupujący wracają na rynek,
• finansują większe kwoty (częściowo z powodu cen mieszkań),
• rośnie skala pojedynczych transakcji.

Jednak rekordowe zapytania o kredyty nie oznaczają, że kredyt jest łatwy ani tani w historycznym ujęciu. Chociaż oprocentowanie kredytów spadło i dziś często kształtuje się na poziomie około 5,7–6,0%, to wciąż pozostaje wyższe niż przed cyklem podwyżek stóp procentowych z lat 2022–2023.

Spodziewane dalsze obniżki stóp procentowych mogą łagodzić koszt kredytów, ale rynek raczej zakłada ich stabilizację na umiarkowanym poziomie, a nie gwałtowne spadki.

Banki ostrożnie obniżają marże i upraszczają procedury, nadal preferują klientów z wysokim wkładem własnym i stabilnym zatrudnieniem.

Prognozy na 2026 rok: umiarkowany wzrost i poprawa dostępności kredytów

Według najnowszych prognoz i danych instytucji finansowych, akcja kredytów hipotecznych w Polsce na 2026 r. ma rosnąć w umiarkowanym, ale wyraźnym tempie, co jest jednym z głównych motorów odbudowy rynku mieszkaniowego. Nie mówimy o powrocie do gwałtownego boomu, lecz o kontrolowanym odbiciu, opartym na poprawie zdolności kredytowej i rosnącej aktywności kupujących.

Jednym z kluczowych czynników będzie wzrost zdolności kredytowej gospodarstw domowych. Szacunki wskazują, że w 2026 roku może ona zwiększyć się o około 8% w porównaniu z poprzednimi latami. W praktyce oznacza to, że przy kredycie na 500 tys. zł potencjalny kredytobiorca może uzyskać dodatkowe 38–45 tys. zł finansowania. To efekt dwóch procesów:

• przewidywanych obniżek stóp procentowych przez Narodowy Bank Polski do poziomu około 3,5%,
• wzrostu wynagrodzeń realnych, który poprawia relację dochodów do zobowiązań.

Dlaczego zatem 2026 może być dobrym momentem?

Rok 2026 zapowiada się jako spokojniejszy na rynku mieszkaniowym. Rynek coraz wyraźniej przesuwa się w stronę zakupów na własne potrzeby – mieszkania kupują przede wszystkim osoby planujące w nich zamieszkać, często korzystając z kredytu hipotecznego. Taki popyt jest bardziej przewidywalny i oparty na realnych możliwościach finansowych. W efekcie rynek wchodzi w fazę względnej równowagi. Ceny nie rosną gwałtownie, oferta jest bardziej dostępna, a kupujący mają więcej czasu na podjęcie decyzji.
Dlatego dla wielu osób 2026 może być dobrym, spokojnym momentem na zakup mieszkania – nie dlatego, że jest tanio, ale dlatego, że jest stabilnie.

Ostatnie miesiące wyraźnie zmieniły klimat na rynku kredytowym. Powód jest prosty – po okresie bardzo wysokich stóp procentowych wreszcie obserwujemy wyraźny ruch w dół, a banki zaczynają walczyć o klientów coraz atrakcyjniejszymi ofertami. Nic więc dziwnego, że coraz więcej osób wraca do tematu refinansowania swoich hipotek.

Ale jednocześnie nie jest to rynek tak prosty, jak kilka lat temu. W wielu umowach z lat 2022–2024 oprocentowanie stałe ustalono na poziomach, które przy obecnych warunkach rynkowych wyglądają po prostu niekorzystnie. Kredytobiorcy chcieliby zejść z tej stawki – naturalnie na zmienne oprocentowanie – ale tu pojawia się problem: w połowie 2023 r. KNF zakazała bankom refinansowania kredytów z okresowo stałym oprocentowaniem na kredyty ze zmienną stopą. Ta regulacja miała stabilizować rynek, ale dziś mocno ogranicza ruchy wielu kredytobiorców.

Efekt?

• jeśli masz dziś kredyt ze stałą stopą, która wydaje się wysoka – nie możesz po prostu zamienić go na niższą zmienną,
• możesz natomiast przejść ze stałej na inną, niższą stałą – również poprzez refinansowanie w innym banku,
• możesz też poczekać do końca okresu stałego oprocentowania (najczęściej 5 lat) i dopiero wtedy zmienić typ oprocentowania.

Kiedy refinansowanie naprawdę ma sens?

Refinansowanie nie jest dla każdego, ale są konkretne sytuacje, w których zdecydowanie warto je rozważyć:

Masz wysoki poziom stałego oprocentowania z lat 2022–2024

To obecnie najczęstszy scenariusz. Kredyty zaciągane w okresie rekordowo wysokich stóp procentowych mają dziś często oprocentowanie stałe sięgające 8–9%, podczas gdy nowe oferty dostępne w innych bankach są już o kilka punktów procentowych niższe. Różnica w miesięcznej racie może być naprawdę istotna — nawet po uwzględnieniu kosztów refinansowania.

W praktyce oznacza to, że w innym banku można dziś uzyskać „tańszy kredyt” na tę samą nieruchomość. Dlatego warto sprawdzić dostępne oferty i ocenić, czy obecny kredyt nie jest po prostu zbyt drogi względem tego, co proponują konkurencyjne instytucje.

Sprawdź koniecznie: czy masz już 20% wkładu własnego?

To element, który potrafi całkowicie odmienić opłacalność przeniesienia kredytu. Wiele osób zakłada, że skoro kredyt był zaciągany przy LTV 80–90%, to sytuacja wygląda tak samo do dziś. Tymczasem rzeczywistość często zaskakuje.

Od 2021 r. ceny mieszkań wzrosły w wielu lokalizacjach nawet o 20–30%. Do tego dochodzi wykończenie, remont czy modernizacja — a to dodatkowo podnosi wartość nieruchomości.

W efekcie aktualne zadłużenie może dziś stanowić jedynie 70–80% wartości mieszkania, co oznacza osiągnięcie wymaganego 20% wkładu własnego, nawet jeśli na początku go nie było. A to otwiera drogę do ofert, które zwykle są dostępne tylko dla najlepszych klientów — i to przede wszystkim w innych bankach.

Banki zewnętrzne są wtedy skłonne znacząco obniżyć marżę, zaproponować korzystniejsze oprocentowanie stałe, a często również zrezygnować z kosztów, które obowiązywały przy pierwotnym kredycie.

To jeden z najsilniejszych argumentów za refinansowaniem — i jednocześnie jeden z najczęściej pomijanych. Wystarczy aktualna wycena nieruchomości, aby uzyskać dostęp do znacznie lepszych warunków w konkurencyjnych bankach, co może przełożyć się na realne oszczędności przez kolejne lata.

Refinansowanie jest szczególnie opłacalne, jeśli łącznie spełniasz dwa warunki:

1. Twoje obecne oprocentowanie stałe jest wyraźnie wyższe niż najlepsze stawki na rynku,
2. masz już minimum 20% wkładu własnego (lub prawdopodobnie masz — po aktualizacji wyceny).

W takich przypadkach obniżki rat bywają naprawdę znaczące, a zwrot z całej operacji widać już po kilku miesiącach.

Podsumowując – obecny rynek refinansowania nie jest tak prosty jak kiedyś, ale za to stwarza realne szanse na obniżenie raty — szczególnie dla osób ze „starego”, drogiego stałego oprocentowania.
Regulacje KNF utrudniają pewne ruchy, ale jednocześnie nie blokują możliwości zejścia na niższą stałą stopę, a to dla wielu Klientów już robi ogromną różnicę.

Jeżeli czujesz, że Twoje oprocentowanie jest zbyt wysokie, albo nie masz pewności, czy kwalifikujesz się do lepszej oferty — naprawdę warto to zweryfikować. Aktualna wycena i porównanie ofert z innych banków może przynieść realne, wieloletnie oszczędności.

Obniżki stóp procentowych, duży wybór mieszkań i nowe możliwości dla kupujących. Rok 2025 przynosi wiele zmian na rynku nieruchomości i kredytów hipotecznych.
Jesteśmy świadkami początku nowego cyklu obniżek stóp procentowych.

Po okresie wysokich stóp procentowych, które skutecznie ograniczyły zdolność kredytową Polaków, rynek zaczyna otwierać się na kupujących. Równocześnie na rynku wtórnym pojawiła się rekordowa liczba ofert mieszkań. Tak korzystnej sytuacji nie było od dawna. Łatwiej jest dziś upolować nieruchomościową perełkę, bo kupujących jest mniej, a przybyło osób, którym z różnych powodów zależy na szybkiej sprzedaży nieruchomości.

Wielu moich klientów zadaje dziś pytanie: czy to dobry czas na zakup mieszkania i zaciągnięcie kredytu hipotecznego?

Nie można jednoznacznie stwierdzić, że obecny moment jest idealny na zakup mieszkania, ale obecnie sprzyja jej kilka kluczowych czynników.
Jako ekspert kredytowy wyjaśniam, dlaczego warto wykorzystać aktualną sytuację na rynku i rozważyć zakup właśnie teraz, zanim sytuacja na rynku ponownie ulegnie zmianie — i jak przygotować się do tego procesu najlepiej.

1. Obniżki stóp procentowych — Twoja szansa na tańszy kredyt

W maju 2025 roku Rada Polityki Pieniężnej rozpoczęła cykl łagodzenia polityki monetarnej.
Aktualne stopy procentowe spadły do 5,25%, a wszystko wskazuje na to, że w kolejnych miesiącach mogą być jeszcze niższe.

Co to oznacza dla osób planujących kredyt hipoteczny?

• Niższe raty miesięczne – dzięki niższemu oprocentowaniu rata kredytu może być o kilkaset złotych niższa niż jeszcze rok temu.
• Większa zdolność kredytowa – spadek stóp oznacza, że banki mogą zaoferować wyższą kwotę kredytu przy tych samych dochodach.
• Lepsze warunki kredytowe – banki przygotowują promocje, niższe marże, czasem rezygnują z prowizji za udzielenie kredytu.

Dzięki tym zmianom wiele osób, które dotąd miały ograniczoną zdolność kredytową, dziś może realnie myśleć o własnym „M”. Obniżki stóp procentowych niemal zawsze prowadzą do zwiększonego popytu na mieszkania. Im więcej kupujących pojawia się na rynku, tym szybciej rosną ceny i maleje dostępność atrakcyjnych ofert.
Dla wielu klientów to wyraźny sygnał: warto działać teraz, zanim rynek „rozgrzeje się” na dobre.

2. Ogromny wybór mieszkań na rynku wtórnym

Rok 2025 to nie tylko zmiany w kosztach kredytu, ale również wyjątkowa sytuacja na rynku nieruchomości.
Na rynku wtórnym dostępnych jest obecnie bardzo dużo mieszkań — w różnych lokalizacjach, standardach i przedziałach cenowych.

Co daje duża liczba ofert?

• Większe możliwości wyboru – możesz dopasować mieszkanie idealnie do swoich potrzeb i budżetu.
• Silniejsza pozycja negocjacyjna – w wielu przypadkach sprzedający są otwarci na negocjacje cenowe.
• Możliwość szybkiej transakcji – wiele ofert jest dostępnych od ręki, bez konieczności czekania na zakończenie budowy.

To idealny moment, aby spokojnie wybrać nieruchomość dopasowaną do swoich potrzeb, bez presji rosnących cen czy ograniczonej dostępności.

3. Ceny mieszkań: stabilne, ale może nie na długo

Choć obecnie ceny mieszkań pozostają na względnie stabilnym poziomie, zmiany na rynku kredytowym mogą to wkrótce zmienić.

Wzrost dostępności kredytów i zwiększony popyt na nieruchomości mogą sprawić, że ceny mieszkań zaczną ponownie rosnąć.

Kupując dziś:

• Zabezpieczasz się przed potencjalnymi wzrostami cen w przyszłości.
• Inwestujesz w nieruchomość, która w perspektywie kilku lat może znacząco zyskać na wartości.
• Korzystasz z pełnej oferty rynku, zanim konkurencja wśród kupujących ponownie się zaostrzy.

4. Jak przygotować się do kredytu hipotecznego?

Decyzja o kredycie hipotecznym powinna być dobrze przemyślana. Jako ekspert kredytowy pomagam moim klientom przygotować się do tego procesu w najlepszy możliwy sposób.

Kluczowe kroki:

• Analiza Twojej zdolności kredytowej – sprawdzę Twoje możliwości finansowe i zaproponuję optymalne rozwiązania.
• Porównanie ofert wielu banków – nie ograniczamy się do jednej instytucji; wybierzemy najlepsze dostępne warunki.
• Przygotowanie dokumentów – pomagam zgromadzić wszystko, co niezbędne, aby proces przebiegł sprawnie.
• Negocjowanie warunków kredytu – w Twoim imieniu prowadzę rozmowy z bankami, aby uzyskać jak najlepsze warunki.
• Bezpieczne przeprowadzenie przez cały proces – od decyzji kredytowej aż po podpisanie umowy i wypłatę środków.

Dzięki profesjonalnemu wsparciu, proces uzyskania kredytu hipotecznego staje się prosty i przejrzysty.

Obniżki stóp procentowych, duża liczba dostępnych mieszkań i wciąż stabilne ceny nieruchomości tworzą unikalne warunki dla kupujących.

Jeśli marzysz o własnym mieszkaniu lub planujesz inwestycję w nieruchomości, nie zwlekaj.
Skontaktuj się ze mną już dziś — razem znajdziemy najlepsze rozwiązanie i pomogę Ci spełnić marzenia o własnym „M”.

Rok 2025 może być korzystny dla osób planujących zaciągnięcie kredytu hipotecznego.
Kilka czynników wpływa na tę sytuację tj:

▶️ Spadek stóp procentowych: stopy procentowe NBP pozostają kluczowym czynnikiem dla osób, które spłacają kredyty lub dopiero zamierzają pożyczyć pieniądze z banku. Prognozy dotyczące wysokości stóp procentowych w 2025 r. wskazują na możliwość dalszych obniżek, głównie w wyniku spadającej inflacji i poprawy warunków makroekonomicznych. To z kolei przełoży się na niższe oprocentowanie nowych kredytów hipotecznych i potencjalną stabilizację ich kosztów,

▶️ Poprawa dostępności kredytów: w miarę obniżania stóp procentowych banki mogą zwiększać swoją skłonność do udzielania kredytów. Obecnie zaostrzone kryteria, wynikające z wysokiej inflacji i ryzyka makroekonomicznego prawdopodobnie zostaną złagodzone, co poprawi dostępność finansowania,

▶️ Rosnąca zdolność kredytowa: pozytywnym zjawiskiem dla rynku kredytów mieszkaniowych jest rosnąca zdolność kredytowa, będąca efektem ponad 8-proc. realnego wzrostu wynagrodzeń. Te czynniki bezpośrednio przekładają się na możliwość zaciągania kredytów mieszkaniowych na wyższą kwotę. W listopadzie 2024 r. średnia kwota takiego kredytu wyniosła rekordowe 429,2 tys. zł i była o 6 proc. wyższa niż przed rokiem,

▶️ Brak niepewności związanej z programami rządowymi: nie da się ukryć, że rezygnacja z programu „Kredyt 0%” może rozczarować wiele osób, które miały nadzieję na skorzystanie z tego rozwiązania. Wprowadzenie preferencyjnych kredytów mieszkaniowych z zerowym oprocentowaniem było postrzegane jako szansa na szybsze wejście na rynek nieruchomości, szczególnie dla młodych rodzin. Program ten miał na celu pomoc w zdobyciu pierwszego mieszkania osobom, które nie miały wystarczających środków na zaciągnięcie tradycyjnego kredytu hipotecznego. Z uwagi na zmianę kierunku polityki mieszkaniowej, osoby te będą musiały teraz rozważyć inne opcje.

Wygaszenie programu „Bezpieczny Kredyt 2%” w 2023 r. oraz wycofanie „Kredytu 0 procent” może paradoksalnie sprzyjać stabilizacji rynku kredytów mieszkaniowych. Powinno zahamować wzrost cen mieszkań obserwowany w ostatnich latach. Stabilizacja cen jest korzystna dla osób kupujących nieruchomości na warunkach rynkowych. W wyniku spadku stóp procentowych banki mogą złagodzić politykę kredytową, co poprawi dostępność kredytowania. Nawet bez rządowego wsparcia osoby z odpowiednią zdolnością kredytową będą mogły skorzystać z korzystniejszych warunków na rynku.

Podsumowując, rok 2025 ma szansę być dobrym okresem dla rynku kredytów hipotecznych, nawet bez programu „Kredyt 0%”. Kluczową rolę odgrywają obniżki stóp procentowych, stabilizacja cen mieszkań oraz spadająca inflacja, które mogą znacząco poprawić warunki finansowania. Jednak osoby planujące zakup nieruchomości będą musiały dokładnie ocenić swoje możliwości gdyż brak rządowych dopłat może zwiększyć wymagania dotyczące kosztów początkowych.

Czy kiedykolwiek zastanawiałeś się, co decyduje o twojej zdolności kredytowej i jak możesz ją poprawić? Dla wielu z nas zdobycie upragnionego kredytu to klucz do realizacji marzeń—czy to zakup nowego mieszkania, czy rozwój własnego przedsiębiorstwa. Jednak zanim banki otworzą przed tobą swoje skarbce, musisz przejść przez proces oceny zdolności kredytowej. To może wydawać się zawiłe i nieprzejrzyste, ale spokojnie! W tym artykule odkryjesz proste kroki, które pozwolą ci zwiększyć swoją wiarygodność finansową w oczach instytucji finansowych. Przygotuj się na podróż ku lepszej przyszłości finansowej!

Zrozumienie, czym jest zdolność kredytowa

Zdolność kredytowa to pojęcie, które może wydawać się skomplikowane, ale jest kluczowe przy staraniu się o kredyt. Obejmuje ono ocenę twojej sytuacji finansowej, a także historię spłat wcześniejszych zobowiązań. Banki szczegółowo analizują te dane, zanim zdecydują o przyznaniu ci kredytu.

Podstawowym celem oceny zdolności kredytowej jest określenie, czy jesteś w stanie terminowo spłacać raty zaciągniętego zobowiązania. Proces ten polega na zbieraniu informacji dotyczących twoich dochodów i wydatków oraz analizy historii płatności. Instytucje finansowe biorą pod uwagę różne czynniki: regularność wpływów na konto bankowe, wysokość stałych kosztów życia oraz obecne zadłużenie.

Istotnym elementem tej analizy jest również sprawdzenie ryzyka związanego z udzieleniem ci kredytu hipotecznego lub innego rodzaju finansowania. Im niższe ryzyko związane z możliwością niewypłacalności klienta, tym lepsza jego zdolność kredytowa. Wysoka ocena zwiększa szanse na otrzymanie korzystnych warunków umowy.

Dla przedsiębiorców proces ten wygląda podobnie jak dla osób fizycznych, jednak dodatkowo uwzględnia ocenę zdolności kredytowej przedsiębiorstwa jako całości. Ważna jest tu analiza płynności finansowej firmy oraz jej stabilności rynkowej w minionym roku działalności.

Banki korzystają z różnych źródeł danych do przeprowadzenia oceny: raporty BIK (Biuro Informacji Kredytowej), informacje o zaległościach w spłatach innych zobowiązań czy też dane dotyczące ewentualnych postępowań komorniczych przeciwko klientowi lub przedsiębiorstwu.

Kluczowym aspektem poprawy swojej pozycji w oczach instytucji finansowych jest dbanie o dobrą historię spłat i unikanie nadmiernego zadłużenia. Regularne monitorowanie własnej sytuacji budżetowej pozwala uniknąć problemów związanych z negatywnymi wpisami do rejestrów dłużników.

Warto pamiętać również o tym, że każda decyzja podejmowana przez bank opiera się na zestawie obiektywnych kryteriów oraz indywidualnej analizie przypadku każdego klienta czy firmy starającej się o wsparcie finansowe. Dzięki temu możliwe staje się uzyskanie realnej oceny możliwości regulowania przyszłych zobowiązań bez narażania się na problemy ze strony wierzycieli.

Regularne spłacanie zobowiązań jako fundament

Regularna spłata zobowiązań to jeden z najważniejszych elementów, który wpływa na zdolność kredytową. Kiedy zawsze płacisz swoje rachunki i raty na czas, budujesz pozytywną historię w oczach banku. To fundament każdej dobrej oceny zdolności kredytowej.

Terminowe regulowanie zobowiązań pokazuje bankom, że jesteś odpowiedzialnym klientem. Dzięki temu mogą one bardziej ufać twojej zdolności do spłaty przyszłych długów. Im lepsza historia płatności, tym mniejsze ryzyko dla instytucji finansowych przy udzielaniu ci kredytu hipotecznego lub innego wsparcia finansowego.

Dla przedsiębiorców regularne wywiązywanie się ze zobowiązań ma równie kluczowe znaczenie. Ocena zdolności kredytowej przedsiębiorstwa uwzględnia nie tylko jego dochody, ale także terminowość w regulowaniu własnych długów. Stabilność finansowa firmy oraz jej płynność są analizowane przez banki szczegółowo co roku.

Zdolność do regularnej spłaty rat wpływa również na warunki oferowanego kredytu. Klienci z dobrą historią płatniczą często otrzymują lepsze oferty: niższe oprocentowanie czy elastyczniejsze terminy spłat. Dlatego ważne jest dbanie o swoją reputację poprzez systematyczne monitorowanie własnych wydatków i unikanie zaległości w płatnościach.

Nie można zapominać o roli danych zawartych w raportach BIK oraz innych źródłach informacji wykorzystywanych przez banki podczas oceny zdolności kredytowej klientów i firm. Negatywne wpisy mogą obniżyć twoją ocenę i zmniejszyć szanse na uzyskanie korzystnych warunków umowy.

Podsumowując, regularna spłata wszelkich zobowiązań jest niezwykle istotna dla zwiększenia swojej wiarygodności finansowej oraz możliwości uzyskania potrzebnego wsparcia od instytucji finansowych zarówno dla osób fizycznych, jak i przedsiębiorstw prowadzących działalność gospodarczą.

Unikanie zaległości – droga do lepszej oceny

Zaległości mogą znacznie obniżyć twoją zdolność kredytową. Kiedy spóźniasz się z płatnościami, banki patrzą na ciebie mniej przychylnie. Ich ocena zdolności kredytowej przedsiębiorstwa czy osoby fizycznej opiera się na regularnych wpływach i terminowych spłatach. Każde opóźnienie w płatnościach może wpłynąć negatywnie na decyzję o przyznaniu ci kredytu hipotecznego lub innego rodzaju finansowania.

Opóźnienia są postrzegane jako sygnały ryzyka dla instytucji finansowych. Banki mogą uznać, że istnieje większe prawdopodobieństwo niewypłacalności klienta, co skutkuje gorszymi warunkami umowy lub nawet odmową jej zawarcia. Dlatego tak ważne jest unikanie zaległości i budowanie solidnej historii finansowej.

Aby uniknąć takich problemów, warto zastosować kilka prostych strategii:

• Ustal stałe daty płatności: Regularne przelewy ustawione na konkretne dni miesiąca pomagają utrzymać porządek w finansach.
• Monitoruj swoje wydatki: Śledzenie bieżących kosztów pozwala lepiej kontrolować budżet i przygotować się na nadchodzące zobowiązania.
• Twórz rezerwy finansowe: Posiadanie oszczędności to bufor bezpieczeństwa w przypadku nieprzewidzianych wydatków, które mogłyby zakłócić twoją zdolność do regulowania rat.

Przedsiębiorcy powinni szczególnie dbać o terminowość swoich zobowiązań wobec kontrahentów oraz urzędów skarbowych. Opóźnienia te mogą wpłynąć nie tylko na ocenę ich własnej zdolności, ale także całego przedsiębiorstwa. Stabilność finansowa firmy jest kluczowym czynnikiem branym pod uwagę przez banki podczas analizy jej sytuacji rynkowej.

Dbanie o regularne spłaty ma też znaczenie dla przyszłych możliwości rozwoju działalności gospodarczej. Firmy z dobrą historią płatniczą często otrzymują atrakcyjniejsze oferty kredytowe oraz elastyczniejsze warunki współpracy z partnerami biznesowymi.

Podsumowując, unikanie zaległości to kluczowy krok ku poprawieniu swojej pozycji w oczach banku oraz innych instytucji finansowych; dzięki temu można zwiększyć swoją wiarygodność i uzyskać korzystniejsze warunki umowy zarówno dla siebie, jak i prowadzonego przedsiębiorstwa.

Znaczenie stabilnych dochodów i ich dokumentacja

Stabilne dochody to jeden z kluczowych czynników, który ma wpływ na zdolność kredytową. Banki przy ocenie wniosków o kredyt zwracają szczególną uwagę na regularność oraz wysokość wpływów finansowych. Dla instytucji finansowych jest to sygnał, że klient może terminowo regulować swoje zobowiązania.

Posiadanie stałych dochodów zwiększa wiarygodność w oczach banku. Regularne wpływy świadczą o tym, że klient ma solidne podstawy do spłaty rat kredytu hipotecznego czy innych zobowiązań. Osoby zatrudnione na umowę o pracę są często postrzegane jako bardziej wiarygodni klienci niż ci, których dochody są nieregularne lub pochodzą z działalności sezonowej.

Dokumentacja tych dochodów jest równie ważna jak same wpływy. Przy składaniu wniosku o kredyt należy przedstawić odpowiednie zaświadczenia potwierdzające wysokość zarobków oraz formę zatrudnienia. W przypadku przedsiębiorców istotna jest także analiza wyników finansowych firmy oraz jej płynności z ostatniego roku działalności.

Banki wymagają od przedsiębiorców dostarczenia dokumentacji księgowej i podatkowej, która umożliwia ocenę zdolności kredytowej przedsiębiorstwa jako całości. Na tej podstawie można określić jego zdolność do spłaty przyszłych długów bez ryzyka dla instytucji udzielającej wsparcia finansowego.

Stabilne dochody mają również znaczenie dla warunków oferowanego przez banki kredytu. Klienci mogą liczyć na lepsze oferty: niższe oprocentowanie czy dłuższy okres spłaty, jeśli ich sytuacja finansowa jest stabilna i dobrze udokumentowana.

Dla osób prowadzących własną działalność gospodarczą regularny przepływ gotówki pozwala nie tylko na bieżące regulowanie zobowiązań, ale także planowanie inwestycji rozwojowych czy ekspansję rynkową firmy. Przedsiębiorcy powinni zadbać o transparentną prezentację swoich danych finansowych podczas ubiegania się o wsparcie ze strony instytucji bankowych.

Podsumowując, posiadanie stabilnych dochodów oraz ich prawidłowa dokumentacja stanowi fundament każdej pozytywnej oceny zdolności kredytowej zarówno dla osób fizycznych jak i przedsiębiorstw; dzięki temu możliwe staje się uzyskanie korzystniejszych warunków współpracy z bankiem oraz realizacja planowanych przedsięwzięć bez obaw związanych z wypłacalnością w przyszłości.

Poprawa historii kredytowej jako sposób na zwiększenie szans

Dobra historia kredytowa to kluczowy element, który może znacząco wpłynąć na to, jak zwiększyć zdolność kredytową. Kiedy banki analizują wnioski o pożyczki, zwracają szczególną uwagę na przeszłość finansową klientów. Dlatego tak ważne jest dbanie o pozytywny obraz swojej sytuacji.

Pierwszym krokiem do poprawy historii jest regularne spłacanie wszelkich zobowiązań. Każda terminowa płatność wzmacnia twoją wiarygodność w oczach instytucji finansowych. Pamiętaj, że nawet niewielkie opóźnienia mogą negatywnie wpłynąć na ocenę twojej zdolności. Dla przedsiębiorców oznacza to konieczność monitorowania nie tylko własnych wydatków, ale również zobowiązań firmowych.

Kolejnym istotnym działaniem jest unikanie nadmiernego zadłużenia. Im mniejsze masz długi w stosunku do swoich dochodów, tym lepsze warunki możesz uzyskać przy kolejnych umowach z bankiem. Oczywiście czasami życie wymaga skorzystania z dodatkowego wsparcia finansowego; jednak warto zachować ostrożność i nie przekraczać granic zdrowego rozsądku.

Jeśli masz już pewne problemy z historią płatności, warto rozważyć konsolidację długów. To rozwiązanie polega na połączeniu kilku różnych zobowiązań w jedno większe, co często ułatwia ich spłatę oraz pozwala uniknąć wysokich odsetek za zaległe raty.

Nie zapominaj także o roli raportów BIK (Biuro Informacji Kredytowej). Regularnie sprawdzaj swoje dane zawarte w tych dokumentach i upewnij się co do ich prawidłowości. Wszelkie błędne informacje mogą obniżać twoją ocenę zdolności kredytowej bez powodu.

Przedsiębiorcy powinni szczególnie zadbać o transparentną prezentację wyników działalności firmy podczas ubiegania się o nowe formy wsparcia ze strony instytucji bankowych czy innych podmiotów oferujących pomoc finansową dla biznesu.

Warto również budować swoją historię poprzez korzystanie z mniej ryzykownych produktów finansowych takich jak np.: karty przedpłacone lub debetowe zamiast tradycyjnej karty kredytu hipotecznego – dają one możliwość kontrolowania wydatków bez ryzyka popadnięcia w spiralę długu konsumpcyjnego

Podjęcie tych działań może stopniowo poprawić twoje notowania u wierzycieli i otworzyć drzwi do lepszych ofert ze strony banku oraz innych instytucji wspierających rozwój osobisty czy profesjonalny zarówno dla osób fizycznych jak też właścicieli małych firm prowadzących działalność gospodarczą

Jak zwiększyć zdolność kredytową poprzez planowanie budżetu

Planowanie budżetu to klucz do poprawy zdolności kredytowej. Dzięki niemu można lepiej zarządzać swoimi finansami, co w efekcie wpływa na ocenę przez bank. Pierwszym krokiem jest dokładne przeanalizowanie swoich dochodów i wydatków. Zrozumienie, gdzie trafiają twoje pieniądze, pomoże w identyfikacji obszarów, które wymagają optymalizacji.

Stwórz szczegółowy plan miesięcznych wydatków. Uwzględnij wszystkie stałe koszty: czynsz, rachunki za media czy raty pożyczek. Nie zapomnij o codziennych drobnych zakupach oraz większych inwestycjach jak remont mieszkania czy wakacje. Kluczem jest realistyczne podejście — unikaj zaniżania kosztów lub przeceniania swoich możliwości oszczędnościowych.

Dzięki dobrze przemyślanemu budżetowi łatwiej będzie ci unikać nadmiernego zadłużenia, co pozytywnie wpłynie na twoją zdolność kredytową. Regularne monitorowanie finansów pozwala dostrzec potencjalne problemy z wyprzedzeniem i uniknąć zaległości w spłacie zobowiązań.

Kolejnym ważnym elementem jest odkładanie części dochodów jako oszczędności awaryjne. Posiadanie funduszu bezpieczeństwa daje pewność w sytuacjach nagłych wydatków i zmniejsza ryzyko niewypłacalności — cechy istotnej dla oceny przez instytucje finansowe przy przyznawaniu kredytu hipotecznego czy innych form wsparcia.

Przy planowaniu warto także uwzględnić cele długoterminowe takie jak zakup nowego samochodu lub domu; dzięki temu można stopniowo gromadzić środki bez potrzeby sięgania po dodatkowe zobowiązania finansowe od razu po ich pojawieniu się.

Nie tylko osoby fizyczne mogą skorzystać na dobrym planowaniu budżetu; również przedsiębiorcy powinni regularnie analizować wyniki swojej działalności gospodarczej pod kątem płynności finansowej firmy oraz jej stabilności rynkowej w minionym roku działalności biznesowej

Podsumowując: skuteczne zarządzanie własnymi zasobami poprzez staranne opracowywanie i realizację budżetu stanowi fundament każdej dobrej oceny zdolności kredytowej, zarówno dla osób prywatnych jak również właścicieli firm prowadzących różnorodne formy aktywnej działalności zawodowej

Podsumowanie: jak zwiększyć swoją zdolność kredytową

Zwiększenie twojej zdolności kredytowej nie musi być trudnym zadaniem, jeśli zastosujesz się do kilku fundamentalnych zasad. Przede wszystkim dbaj o regularne spłacanie wszelkich zobowiązań – terminowość jest kluczem do budowania zaufania w oczach banków. Unikaj zaległości, które mogą negatywnie wpłynąć na ocenę twojej sytuacji finansowej.

Stabilność dochodów i ich właściwa dokumentacja to kolejny aspekt, który warto mieć na uwadze. Regularne wpływy świadczą o twojej wiarygodności jako klienta gotowego podjąć nowe zobowiązania bez obaw o niewypłacalność.

Dobra historia płatnicza oraz umiejętne planowanie budżetu pomogą ci uniknąć nadmiernego zadłużenia i zapewnią lepszą pozycję negocjacyjną przy ubieganiu się o korzystniejsze warunki umowy.

Pamiętaj też, że ocena zdolności kredytowej przedsiębiorstwa wymaga dodatkowych działań ze strony właścicieli firm – transparentna prezentacja wyników działalności oraz stabilność rynkowa są tutaj kluczowe.

Wprowadzenie tych strategii może znacząco poprawić twoje notowania u wierzycieli i otworzyć drzwi do realizacji marzeń takich jak zakup nowego mieszkania czy rozwój własnej firmy. Zadbaj o swoje finanse już dziś i ciesz się korzyściami płynącymi z dobrej zdolności kredytowej!

Od 2 lipca 2024 r., po dwuletnim okresie przejściowym w pełni obowiązuje tzw. nowa ustawa deweloperska, wprowadzona na mocy uchwalonej 20 maja 2021 r. ustawy o ochronie praw nabywcy lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego oraz Deweloperskim Funduszu Gwarancyjnym.

Nowelizacja ustawy deweloperskiej wprowadza istotne zmiany mające na celu lepszą ochronę praw nabywców oraz zwiększenie przejrzystości i bezpieczeństwa transakcji na rynku nieruchomości.

Zmiany oznaczają z jednej strony, że nabywcy zyskują w zasadzie wyłącznie nowe prawa i będą bardziej chronieni np. przed ryzykiem nieukończenia inwestycji, z drugiej strony – nakładają szereg nowych obowiązków na deweloperów i banki. Poniżej przedstawiam najważniejsze obszary zmian:

1. Deweloperski Fundusz Gwarancyjny

Zakup mieszkania lub domu na podstawie umowy deweloperskiej podpisanej od 2 lipca 2024 r.
w każdym przypadku będzie podlegał ochronie Deweloperskiego Funduszu Gwarancyjnego (DFG). Fundusz ten zapewnia ochronę finansową nabywców w przypadku upadłości dewelopera lub banku prowadzącego mieszkaniowy rachunek powierniczy lub w przypadku odstąpienia przez nabywcę od umowy, na zasadach określonych w ustawie.

2. Szerszy zakres stosowania ustawy

Nowa ustawa znajdzie zastosowanie do przypadków, które dotychczas pozostawały poza jej zakresem:

• sprzedaż nieruchomości po zakończeniu inwestycji i wyodrębnieniu własności lokalu,
• sprzedaż domów jednorodzinnych,
• sprzedaż przez przedsiębiorcę niebędącego deweloperem. Dzięki temu ustawa znajdzie zastosowanie np. w sytuacji, gdy deweloper przeniesie własność nieruchomości do spółki celowej, a w konsekwencji umowa sprzedaży będzie zawierana przez tę właśnie spółkę z nabywcą. Dlatego dalej będziemy pisać o sprzedaży dokonywanej przez dewelopera / sprzedawcę.
• srzedaż garaży, miejsc postojowych, komórek lokatorskich, innych lokali użytkowych.

Ustawa nie będzie dotyczyła nabycia lokali użytkowych na cele związane z działalnością gospodarczą, czyli np. nabycia lokali usługowych zlokalizowanych w danej inwestycji.

3. Nowe zasady odbioru lokalu

Nowelizacja uszczegółowiła procedurę odbioru lokalu i dała nabywcy nowe uprawnienia do odmowy odbioru lokalu. Wprowadziła również procedurę usuwania tzw. wad istotnych oraz domniemanie uznania wady przez dewelopera.
Zasady postępowania dotyczące usuwania wad stwierdzonych w trakcie odbioru będą miały zastosowanie również do wad, które zostały stwierdzone w okresie po odbiorze, a przed przeniesieniem prawa własności nieruchomości na nabywcę. W dotychczasowej ustawie kwestia ta była nieuregulowana.

4. Umowa rezerwacyjna i prospekt informacyjny

W dotychczasowej ustawie deweloperskiej umowy rezerwacyjne nie były uregulowane, stąd ich forma i treść mogły być dowolnie kształtowane przez deweloperów. Wg nowej ustawy umowa rezerwacyjna:

1. to umowa pomiędzy deweloperem a osobą zainteresowaną ofertą zakupu nieruchomości, zawierającą zobowiązanie do czasowego wyłączenia mieszkania/domu z oferty sprzedaży,
2. musi być zawarta w formie pisemnej pod rygorem nieważności,
3. musi zawierać co najmniej:

• strony, miejsce i datę zawarcia umowy,
• cenę lokalu lub domu podlegającego rezerwacji,
• okres rezerwacji,
• usytuowanie lokalu w budynku,
• powierzchnię użytkową lokalu lub domu oraz powierzchnię i układ poszczególnych pomieszczeń,
• wysokość opłaty rezerwacyjnej (nieobowiązkowa) – max. 1 % ceny nieruchomości określonej w prospekcie.

Już na etapie zawarcia umowy rezerwacyjnej deweloper ma obowiązek dołączenia prospektu informacyjnego z załącznikami. W okresie trwania umowy rezerwacyjnej deweloper musi informować rezerwującego o każdej zmianie w prospekcie informacyjnym. Niedochowanie tego obowiązku skutkuje tym, że rezerwujący może odstąpić od umowy rezerwacyjnej, uzyskując zwrot opłaty rezerwacyjnej w pełnej wysokości!
Ważną zmianą odnośnie prospektu informacyjnego jest zwiększenie zakresu i stopnia szczegółowości informacji w części ogólnej prospektu, w tym m.in.: informacje dot. istniejących obiektów położonych w sąsiedztwie inwestycji i wpływających na warunki życia – obiekty generujące uciążliwości zapachowe, hałasowe, świetlne itp.

5. Dodatkowe możliwości odstąpienia od umowy deweloperskiej

Nowa ustawa wprowadza dodatkowe przesłanki, w których nabywca może odstąpić od umowy. Dotyczy to m.in.

• braku zwarcia umowy mieszkaniowego rachunku powierniczego z innym bankiem po wypowiedzeniu umowy przez obecny bank,
• nieusunięcia wady istotnej,
• braku zgody wierzyciela hipotecznego na bezobciążeniowe ustanowienie odrębnej własności lokalu,
• niedoręczenia przez dewelopera prospektu informacyjnego wraz
  z załącznikami lub informacji o zmianie danych / informacji zawartych w prospekcie informacyjnym lub jego załącznikach,
• rzeczoznawca stwierdzi istnienie wady istotnej.

W przypadku skorzystania przez nabywcę z prawa odstąpienia, umowę uważa się za niezawartą. Deweloperowi nie wolno pobierać od nabywcy żadnych opłat z tytułu odstąpienia od umowy na podstawie opisanych tu przesłanek. Deweloper ma obowiązek zwrotu wpłaconych środków w terminie max. 30 dni.

DFG, nowe zasady odbioru lokali, dodatkowe możliwości odstąpienia od umowy, regulacje dotyczące umowy rezerwacyjnej oraz rachunki powiernicze to najważniejsze zmiany, które mają na celu zapewnienie większego bezpieczeństwa i ochrony dla nabywców mieszkań i domów.
Te zmiany stanowią istotny krok w kierunku poprawy funkcjonowania rynku nieruchomości w Polsce, oferując nabywcom lepszą ochronę prawną i większą pewność przy zakupie nieruchomości.

Osoby, które rozmyślają nad zakupem swojego pierwszego M, jak również inwestorzy, którzy czekają na dobry moment, zastanawiają się, czy obecna koniunktura jest na tyle dobra, by zdecydować się na ten krok.

Jasnym było, że po wygaszeniu „Bezpiecznego Kredytu 2%” popyt na hipoteki spadnie. Nawet jednak po tak drastycznej zmianie wciąż chętnych na kredyty jest więcej niż przed wprowadzeniem rządowego programu dopłat. Sprzyja temu łatwiejszy dostęp do kredytów: KNF złagodziła wymagania związane z uzyskaniem kredytu hipotecznego, a w ostatnim półroczu NBP obniżył stopy procentowe.
Dzięki tym ruchom zauważalnie spadło już oprocentowanie kredytów a tym samym zdolność kredytowa została uwolniona.  Jeśli ponadto dać wiarę notowaniom kontraktów terminowych na stopę procentową, które zakładają spadek stóp tylko w tym roku o 1-1,5pp. to niedługo czeka nas dalszy ciąg tych korzystnych dla kredytobiorców zmian. Jeśli tak faktycznie by się stało, to raty kredytów poszłyby wyraźnie w dół, pozwalając na dodatkowy dość istotny wzrost zdolności kredytowej.

Na to wszystko nakłada się też dobra sytuacja na rynku pracy. To dzięki niej możemy cieszyć się niskim bezrobociem oraz szybko rosnącymi wynagrodzeniami. Te od kilku miesięcy rosną ponadto szybciej niż ceny towarów i usług. Z projekcji przygotowanej przez analityków NBP wynika ponadto, że realny wzrost wynagrodzeń (przewyższający inflację) będzie w 2024 roku najmocniejszy od 5 lat. Sam ten wzrost wynagrodzeń, może podnieść naszą zdolność kredytową o dodatkowe kilka, a być może nawet kilkanaście procent.

Te wszystkie zmiany powinny powodować, że coraz więcej rodaków będzie mogło pozwolić sobie na zaciągnięcie kredytu mieszkaniowego. Przewiduje się, że w 2024 r. zacznie powoli odbudowywać się popyt na zwykłe hipoteki.

W 2024 r. pod flagą nowego rządu jest planowany kolejny program tanich kredytów, który ma się nazywać „ Mieszkanie na Start” i ma być nieco lepiej skalibrowany (ma pozwalać na zakup nie tylko małych mieszkań).

Nowa formuła ma być bardziej atrakcyjna dla osób o niższych dochodach oraz dla większych rodzin.
W porównaniu do poprzedniego programu, nowa inicjatywa ma być mniejszym obciążeniem dla budżetu państwa. Szacuje się, że w pierwszym roku działania programu, jego koszt wyniesie pół miliarda złotych, generując 50 tysięcy preferencyjnych kredytów. Pomimo tych założeń, istnieje niepewność co do realności tych przewidywań, szczególnie w świetle doświadczeń z „Bezpiecznym Kredytem 2%”.Program ma wejść w życie najwcześniej w drugiej połowie tego roku  więc teraz na rynku zapanowało umiarkowane wyczekiwanie ponieważ podobnie jak poprzedni program może się przełożyć na wzrost cen mieszkań.

Niezadowolone będą osoby finansujące zakup własnego M standardowym kredytem hipotecznym, gdyż nie mogą one liczyć na preferencyjne warunki kredytowania w obliczu ostatnich podwyżek cen metrażu. Jest bowiem oczywiste, że programy tanich kredytów mieszkaniowych dedykowane relatywnie wąskiej grupie beneficjentów, jakkolwiek bardzo pod pewnymi względami potrzebne, ograniczają dostęp do mieszkań pozostałej części społeczeństwa, która nie może sobie pozwolić na nowe lokum, bo jego cena staje się nieosiągalna. Należałoby zatem zwrócić  baczniejszą uwagę na konieczność zrównoważonego rozwoju rynku nieruchomości, zważywszy zarówno na społeczne i ekonomiczne konsekwencje.

W nowy rok weszliśmy z wysokimi cenami nieruchomości, niskim poziomem oferty dostępnych mieszkań i nowym projektem programu, który ma zastąpić BK2%.

Rok 2024 dla rynku kredytów hipotecznych w Polsce niesie ze sobą sporo zmian oraz zapowiada się bardzo dynamicznie. Nie wiadomo jeszcze, jak będzie wyglądała sytuacja odsetek, ani jaki wpływ na kredyty hipoteczne 2024 będzie miała inflacja. Przyszłość będzie zależeć m.in. od decyzji nowego rządu, wysokości stóp procentowych czy wielkości dostępnych środków finansowych w ramach nowego rządowego programu wsparcia.

Ważne jest to, by przekonać Polaków, że nowy program rządowego wsparcia będzie działał w dłuższym okresie. Bo BK2% przyniósł takie, a nie inne efekty przez kumulację najpierw odroczonego popytu, a potem obaw, że się szybko skończy. Czy on także wpłynie znacząco na rynek kredytów hipotecznych i nieruchomości? Czas pokaże.

BIK poinformował ostatnio, że banki i SKOK-i przesłały w październiku zapytania o kredyty mieszkaniowe na kwotę wyższą o 254 % niż rok wcześniej. Liczba wniosków wzrosła zaś o 197 % – do 41,35 tys.

Taki boom kredytowy to w dużej mierze zasługa rządowego programu Bezpieczny Kredyt 2 %. Powodzenie kredytów mieszkaniowych dofinansowywanych przez rząd okazało się tak duże, że za chwilę programu może nie będzie z czego finansować.

Czy zatem dopłaty do programu „Bezpieczny Kredyt 2%” są na wyczerpaniu?.

Kredyt udzielany na preferencyjnych warunkach miał być remedium na problem wysokich stóp procentowych, które często uniemożliwiały zaciąganie kredytów hipotecznych. Okazało się, że Polacy tylko czekali na takie rozwiązanie i już w pierwszych dniach obowiązywania programu szturmem ruszyli do banków.

O tym, że program będzie miał powodzenie, wiadomo było przed jego uruchomieniem. Bankowcy donosili, że wiele osób pytało o tzw. „Bezpieczny kredyt”. To wszystko okazało się prawdą.

Totalnie zapchane wnioskami kredytowymi banki, gwałtowny wzrost cen nieruchomości i powrót boomu na inwestowanie w mieszkania – tak zmienił się rynek nieruchomości w ciągu kilku ostatnich miesięcy. Dotychczasowy rząd nie spodziewał się, że jego pomysł tak szybko zepsuje rynek nieruchomości. Nie ulega zatem wątpliwości, że program został niedoszacowany.

Rząd na etapie tworzenia programu mieszkaniowego estymował, że w 2023 r. zostaną udzielone kredyty na kwotę 3,2 mld zł. jak się zaś okazuje popularność Bezpiecznego Kredytu 2% czterokrotnie przekroczyła już to założenie..
Przed nami jeszcze grudzień, który najpewniej okaże się bardzo dynamiczny, bo zgodnie z obowiązującymi dziś ustawami, może być to ostatni moment na skorzystanie z preferencyjnego kredytu. Tylko do końca roku nie obowiązują limity na przyjmowanie wniosków o ten kredyt.

Aktualnie dopłaty do Bezpiecznych kredytów 2% wypłacane są z puli pieniędzy na 2024 rok.

Co będzie dalej?.

Nie wiadomo. Nowy Rząd może równie dobrze uzupełnić budżet programu Bezpieczny Kredyt 2%, jak i zmienić go na Kredyt 0% albo zupełnie zlikwidować wsparcie dla kupujących.
Czy zatem właśnie rozbrzmiewa ostatni dzwonek na składanie wniosków o Bezpieczny kredyt 2%? Na ten moment nie sposób jednoznacznie odpowiedzieć na to pytanie, ale na pewno taki scenariusz jest możliwy.

Cena nabycia nieruchomości to nie jedyny koszt jaki należy pokryć kupując wymarzony dom lub mieszkanie. Musimy jeszcze pamiętać o dodatkowych kosztach np. związanych z uzyskaniem kredytu czy taksie notarialnej.

Jeśli kupujemy mieszkanie na rynku wtórnym, musimy liczyć się z koniecznością zapłacenia podatku od czynności cywilnoprawnych, czyli PCC. Wysokość tego podatku to 2 proc. rynkowej wartości zakupionej nieruchomości mieszkalnej.

Przykładowo dziś kupując mieszkanie za 500 tys. zł, fiskusowi trzeba zapłacić 10 tys. zł PCC.

Już od 31 sierpnia 2023 r. sytuacja ma się tu poprawić – przynajmniej dla osób kupujących pierwsze mieszkanie. Zgodnie z ustawą wchodzącą w życie właśnie tego dnia, zakup pierwszego mieszkania lub domu będzie zwolniony z PCC.

Warto zatem poczekać z finalizacją zakupu, bowiem w ten sposób można zaoszczędzić nawet 10-20 tys. zł (w zależności od wartości mieszkania), co jest istotnym wsparciem dla osób planujących własne lokum.

Likwidacja podatku PCC a Program Pierwsze Mieszkanie?.

Likwidacja podatku przy zakupie pierwszego mieszkania koresponduje z programem „Bezpieczny Kredyt 2%”. Oba nowe rozwiązania są kierowane właśnie do osób, które kupują swoje pierwsze mieszkanie.

Co ważne, osoby kupujące pierwsze mieszkanie mogą skorzystać z „Bezpiecznego Kredytu 2%” oraz połączyć go z programem gwarancji, który znany jest pod potoczną nazwą „kredytu bez wkładu własnego”.

Reakcje na nową ulgę podatkową są pozytywne, zarówno wśród młodych ludzi, którzy są zainteresowani zakupem swojego pierwszego mieszkania, jak i wśród ekspertów rynku nieruchomości.

Dodatkowo ulga wyrównuje szanse nabywców kupujących mieszkania zarówno na rynku wtórnym, jak i pierwotnym.

Jeżeli porównamy sytuację nabywców na rynku pierwotnym i wtórnym, to trudno nie zauważyć, że podatek PCC powodował większe obciążenie finansowe nabywców, którzy kupowali mieszkania z tzw. drugiej ręki.

Należy przy tym wspomnieć, że nowa ulga ma szansę nieco ożywić rynek mieszkaniowy, który w następstwie osłabionej akcji kredytowej banków przeżywał ostatnio trudne chwile.

W poniedziałek, 3 lipca pierwsze banki udostępniły klientom możliwość składania wniosków o „Bezpieczny kredyt 2%”.

Jednym z kluczowych założeń rządowego programu „Bezpieczny kredyt 2 proc.” jest zwiększenie dostępności kredytów hipotecznych, która bardzo mocno spadła ze względu na wzrost stóp procentowych i wynikający z tego spadek zdolności kredytowej. Młodzi, którzy nie mieli wysokich dochodów, nie byli w stanie uzyskać kredytu hipotecznego. Kredyt 2% może to zmienić. Sytuacja dzięki dopłatom do rat i uwzględnieniu stałej stopy powinna się jednak znacząco poprawić.

Ogólnie rzecz biorąc, program w obecnych warunkach jest bardzo atrakcyjny: dwa procent na 10 lat, stałe oprocentowanie, około 1000-1300 zł niższa rata niż przypadku standardowych kredytów.

Należy zauważyć, że „Bezpieczny kredyt 2%” działa również na rynku wtórnym, który daje większe szanse na okazyjny zakup mieszkania. Atutem mieszkań na rynku wtórnym jest też znacznie większy wybór niż na pierwotnym.

Co ważne, pierwsze mieszkanie kupowane na rynku wtórnym będzie zwolnione z PCC. Jeśli ktoś obecnie szuka mieszkania na rynku wtórnym w ramach programu „Bezpieczny kredyt 2 proc.” i wstrzyma się z zakupem do końca sierpnia będzie mógł zaoszczędzić nawet kilkanaście tysięcy złotych.

Mało kto zdaje sobie sprawę, że „Bezpieczny kredyt 2%” można połączyć z programem Mieszkanie Bez Wkładu Własnego. Korzyścią z tego wynikającą będzie możliwość zakupu pierwszego mieszkania bez konieczności wnoszenia środków własnych.

Co prawda, w momencie połączenia obu programów nie będzie można skorzystać z tzw. spłaty rodzinnej będącej dodatkową korzyścią programu Mieszkanie Bez Wkładu , ale i tak ma to sens.

Ważna uwaga: jeśli skorzystasz z tego programu, przynajmniej przez okres tych 10 lat, czyli przez tyle, ile będą trwały rządowe dopłaty będziesz spłacać kredyt ze stopą stałą w ratach malejących.

To jest dość nietypowe, bo zdecydowanie częściej obecnie wybierane są kredyty z ratą równą. Pierwsze raty w kredycie o ratach malejących są najwyższe, więc zdolność kredytowa jest najmniejsza.

Szczęśliwie w „Bezpiecznym kredycie 2%” sprawę załatwiają dopłaty, które sprawiają, że zdolność kredytowa „odrasta”.

Z punktu widzenia kredytobiorcy oznacza to, że już od pierwszych miesięcy będzie ubywało nam kapitału. Dzięki temu, gdy okres dopłat się skończy, różnica między ratą z dofinansowaniem i bez nie będzie aż tak wysoka.

Kredyt hipoteczny 2% będzie się wielu osobom opłacał bardziej niż wynajem, gdyż rata w większości miast będzie niższa niż koszt wynajęcia mieszkania. Dla wielu młodych osób nowy program to szansa na wyjście z „poczekalni mieszkaniowej”.

Majowy odczyt BIK Indeksu Popytu na Kredyty Mieszkaniowe jest wreszcie dodatni i pokazuje, że w maju br. złożono wnioski kredytowe na wartość o 3,7% wyższą niż przed rokiem.

Jak informuje BIK, w maju w porównaniu do kwietnia 2023 r. liczba osób wnioskujących o kredyt mieszkaniowy wzrosła o 7,2 proc.

Średnia wartość wnioskowanego kredytu mieszkaniowego w maju wyniosła 379 tys.

Jest to wynik złagodzenia przez KNF sposobu wyliczania zdolności kredytowej. Spada też oprocentowanie kredytów mieszkaniowych w reakcji na brak podwyżek stóp procentowych ze strony RPP w ostatnich miesiącach, a dobre dane z rynku pracy znowu zachęcają Polaków do finalizowania marzeń w kontekście własnego M.

Wzrost popytu na kredyty hipoteczne powinniśmy też łączyć z programem mieszkaniowym Bezpieczny Kredyt 2%, który już w lipcu ma wejść w życie. Główną ideą programu jest udostępnienie możliwości uzyskania tańszego finansowania dla osób kupujących pierwsze mieszkanie.

Wbrew pozorom nie spowodowało to jednak, że ruch na rynku kredytowym zamarł w oczekiwaniu na preferencyjne hipoteki. Wszystko dlatego, że osoby, które z przyczyn formalnych nie będą w stanie z programu skorzystać, a dziś mogą sobie pozwolić na zakup mieszkania, chcą to zrobić teraz. Obawiają się możliwego wydłużenia procesu oceny ich wniosków w momencie startu programu oraz wzrostu cen nieruchomości i to zarówno na rynku pierwotnym, jak i wtórnym. Robią to też po to, aby załapać się na jeszcze nieprzebraną ofertę nieruchomości na sprzedaż.

„Reasumując można już powoli mówić, że wiosenne słońce roztopiło lód, który zmroził popyt na kredyty mieszkaniowe, co pozwala z pewnym optymizmem patrzeć na rynek kredytów mieszkaniowych tym bardziej, że w lecie zostanie mu podany steryd w postaci rządowego programu kredytu na 2 proc.” – ocenił Główny analityk Grupy BIK Waldemar Rogowski.

Zmiany w podatkach w 2022 r. związane z tzw. “Polskim Ładem ” umożliwiły klientom prowadzącym działalność w branży IT zmianę formy opodatkowania. Stawka ryczałtu dla programistów została zmniejszona z 15% na 12%. Dodatkowo w zależności od zakresu realizowanych świadczeń zostały dedykowane dwie stawki:

· 12% stawka ryczałtu,

· 8,5% stawka ryczałtu.

W porównaniu ze skalą podatkową, gdzie mamy stawki 17 i 32% oraz podatkiem liniowym – 19%, ryczałt zyskał na atrakcyjności.

Wielu przedsiębiorców zdecydowało się więc zmienić dotychczasową formę opodatkowania – skalę podatkową czy podatek liniowy – właśnie na ryczałt. W przypadku działalności nie generujących znacznych kosztów uzyskania przychodu ryczałt jest po prostu bardziej opłacalny pod kątem podatkowym niż KPIR (książka przychodów i rozchodów).
Ryczałt wyróżnia się tym, że opodatkowany jest przychód, a nie dochód w działalności gospodarczej. Nie ma możliwości rozliczenia kosztów uzyskania przychodów.

Na rynku obowiązuje powszechne przekonanie, że zmiana formy opodatkowania może utrudnić zaciągnięcie kredytu hipotecznego.

Pamiętaj, że bank to instytucja, której zależy na wypracowaniu zysku nie mniej niektóre banki oswoiły się już z tą formą opodatkowania i przychylniej podchodzą do sytuacji przedsiębiorców, którzy w wyniku modyfikacji systemu podatkowego zmienili formę opodatkowania na ryczałt. Nie byłoby w ich interesie, aby zablokować dużą grupę potencjalnych klientów, którzy statystycznie nie mają problemu ze spłatą zobowiązań, bo mają relatywnie wysokie dochody i działają w stabilnej branży.

Programista na ryczałcie jest coraz częściej rozumiany przez banki, jako przedsiębiorca z dobrymi przychodami, nie generujący kosztów.

Banki uważają programistów za bardzo dobrych klientów i chętnie udzielają im kredytów hipotecznych. W tym przypadku są w stanie przymknąć trochę oko na rodzaj zatrudnienia.

Dlatego nie martw się na zapas i sprawdź, jak do kredytu na ryczałcie podchodzą banki!.

Na rynku wyróżniają się 2 banki, w których do zdolności kredytowej uwzględnią nawet 80% przychodu. W niektórych zaś bankach, dochód jest uzależniony od stawki ryczałtu lub głównego PKD.

Co więcej należy pamiętać , że w przypadku branży IT klika banków na rynku policzy zdolność zdecydowanie lepiej niż w przypadku innych branży.

Niestety nadal podejście dość licznej części banków pozostawia jeszcze wiele do życzenia. Przyjmowany przez nich wskaźnik na średnim poziomie ~30% rocznego przychodu niestety pozbawia szans na uzyskanie jakiegokolwiek kredytu szczególnie w dobie wysokich stóp procentowych.

Dlatego przed podjęciem decyzji o zakupie nieruchomości tak ważne jest przygotowanie do tego procesu i rozeznanie wśród banków, by wiedzieć jaka jest szansa na pozytywną decyzję dla Twojego wniosku o kredyt hipoteczny.

Wzrost stóp procentowych oraz różnego rodzaju regulacje niemalże zablokowały dostęp do kredytów hipotecznych ponieważ zdolność kredytowa spadła o połowę. Obecnie coraz mniej młodych, pracujących osób może kupić mieszkanie właśnie z uwagi na brak możliwości kredytowych.

W odpowiedzi na tę sytuację, rząd pracuje nad nowym programem „Pierwsze Mieszkanie”, dzięki któremu banki będą udzielać kredytów o bardzo atrakcyjnym stałym oprocentowaniu, bo wynoszącym przez 10 lat zaledwie 2 proc.
Bezpieczny Kredyt 2% w programie Pierwsze Mieszkanie zdążył już wzbudzić spore zainteresowanie, choć na ten moment nie ma szczegółowych przepisów dotyczących tego projektu (Ministerstwo Rozwoju i Technologii upubliczniło jedynie jego założenia).

To zrozumiałe, bo perspektywa spłacania kredytu mieszkaniowego z oprocentowaniem wynoszącym tylko 2% wydaje się bardzo kuszącą.

Rzecz w tym, że faktyczne oprocentowanie zamiast 2% ma wynosić 2% plus marża banku (jej poziom jest na razie niewiadomą).

To nie jedyna wątpliwość dotycząca planowanego programu. Warto zdawać sobie sprawę, że oprocentowanie „zamrożone” na 10 lat również wiąże się z pewnym ryzykiem.
Może się okazać, że w ujęciu dziesięcioletnim stopy % spadną, wtedy – równolegle zaciągane, zwykłe kredyty z oprocentowaniem zmiennym będą bardziej opłacalne niż te dotowane.
W takiej sytuacji warto zastanowić się nad możliwością, jaką daje refinansowanie kredytu.

Na pewno dzisiaj Bezpieczny Kredyt wydaje się bardzo korzystnym rozwiązaniem, ponieważ na tle aktualnych ofert rynkowych jest to kredyt z wyjątkowo niskim oprocentowaniem – de facto na poziomie sprzed serii podwyżek stóp procentowych.

W dzisiejszej konstrukcji program przeznaczony jest dla osób ze stosunkowo wysokimi dochodami, które nie mają jeszcze mieszkania, ale zwlekają z decyzją o zakupie ze względu na wysokie raty. Dla nich program będzie korzystny. Mogą liczyć na dopłatę od państwa rzędu 40 tys. zł rocznie, oczywiście przy obecnych stopach procentowych.

Bezpieczny Kredyt, pozostałe warunki –

▶️Maksymalna kwota kredytu hipotecznego, którą będzie można zaciągnąć, to:
• 500 tys. zł – dla jednej osoby przystępującej do programu,
• 600 tys. zł – dla małżeństwa lub osób wychowujących co najmniej 1 dziecko.

▶️Kredyt będzie mogła uzyskać osoba do 45. roku życia, która nie ma i nie miała wcześniej mieszkania, domu ani spółdzielczego prawa do lokalu lub domu. W przypadku małżeństwa lub rodziców co najmniej jednego wspólnego dziecka, warunek wieku spełnić będzie musiało przynajmniej jedno z nich.

▶️Bezpieczny Kredyt ma być udzielany przez banki na rynkowych warunkach (marża banku nie będzie mogła być wyższa od marży innych jego kredytów hipotecznych), ale tylko w ramach ofert kredytów hipotecznych z okresowo stałym oprocentowaniem.

▶️Przez pierwsze 10 lat spłaty kredyt będzie oprocentowany na 2 proc. plus marża banku, dzięki dopłatom rządowym. W czasie tych 10 lat obowiązywać będą raty malejące, co ma sprawić, że kredytobiorca szybciej spłaci kapitał.

▶️Po 10 latach oprocentowanie kredytu będzie liczone według „normalnej” stawki ustalonej w umowie kredytowej. Jednocześnie raty malejące zmienią się na raty równe (annuitetowe).

▶️Kredyt będzie dotyczył mieszkań na rynku pierwotnym i wtórnym. Nie będzie też limitów cenowych jeżeli chodzi o cenę za 1mkw., zupełnie inaczej niż to było w poprzednich rozwiązaniach.

Początek roku to kluczowy moment, jeśli chodzi o podejmowanie ważnych decyzji związanych z własnym M. Jeśli na liście Twoich planów noworocznych znajduje się marzenie o własnym M myślę, że mogą zainteresować Cię aktualności z rynku kredytów hipotecznych na 2023 r.

Mam nadzieję, że przedstawione informacje pomogą Ci podjąć najlepszą decyzję.

Obecnie na udzielenie kredytu hipotecznego mogą liczyć głównie osoby o wysokich dochodach. Jest jednak szansa, że grono kredytobiorców się poszerzy.

Stopniowe odbudowywanie się zdolności kredytowej Polaków – taki scenariusz czeka nas jeśli sprawdzą się prognozy dotyczące taniejących kredytów i rosnących pensji.

Stopy procentowe w 2023 roku.

Stawka WIBOR 3M spadła poniżej 7 proc.
To pierwsza taka sytuacja od lipca 2022 r. A gdyby tego było mało, to rynek nie tylko przestał zastanawiać się nad dalszymi podwyżkami stóp procentowych, ale zaczął się zastanawiać kiedy przyjdą obniżki. Jeśli przewidywania te zaczną się materializować, to będą to dobre informacje dla bieżących i przyszłych kredytobiorców. Spadający WIBOR oznacza bowiem nie tylko niższe raty, ale też łatwiejszy dostęp do kredytów.

Podobnie jest z kontraktami terminowymi, które sugerują, że spadki WIBOR-u będą kontynuowane. W perspektywie roku WIBOR 3M spaść może do poziomu około 5,5-6%. Jeśli scenariusz sugerowany przez kontrakty się sprawdzi, to raty spłacanych dziś kredytów spaść mogą o 10%. Z punktu widzenia dostępności kredytów taka zmiana może oznaczać „podreperowanie” zdolności kredytowej nawet ponad 10%.

WIRON zamiast WIBOR-u.

Na zwiększenie dostępności kredytów wpłynie też zapowiadana zmiana stawki referencyjnej WIBOR na WIRON. Notowania WIRON jednoznacznie pokazują, że wskaźnik ten będzie dla kredytobiorców korzystniejszy niż WIBOR. Jest to (obok marży) kluczowy składnik oprocentowania kredytów. Niestety póki co nie będzie to dotyczyło kredytów dotychczas udzielonych. W 2023 roku powinny jednak pojawić się w bankach pierwsze oferty kredytowe oparte na nowych stawkach. Te z pewnością będą tańsze i bardziej konkurencyjne.

Zmiana sposobu liczenia zdolności kredytowej.

Komisja Nadzoru Finansowego zapowiedziała złagodzenie sposobu wyliczania zdolności kredytowej. Dziś, po wprowadzeniu obowiązkowego doliczania przez banki do aktualnego oprocentowania kredytu bufora w wysokości 5 punktów procentowych, zdolność kredytowa Polaków wygląda tragicznie.
W 2023 roku te zasady mogą zostać poluzowane w przypadku kredytów ze stałą stopą procentową. W efekcie zamiast pięciu punktów procentowych doliczanych dziś do oprocentowania, ma być doliczane 2,5 punktu – a przy dłuższych okresach niż 5 lat stałej stopy procentowej, będzie on jeszcze obniżany, nawet do 1 punktu procentowego.

Zmiany w programie „Mieszkanie bez wkładu własnego”.

1 marca 2023 r. wejdzie w życie ustawa, która mocno zmodyfikuje zasady programu „Mieszkanie bez wkładu własnego”. Przypomnę, że chodzi o program umożliwiający uzyskanie kredytu hipotecznego i zakup nieruchomości bez konieczności posiadania środków na wkład własny (dzięki tzw. gwarancji BGK). Po zmianach dostępność mieszkań na kredyt bez wkładu własnego może się poszerzyć.
Ustawa zakłada m.in. podwyższenie kwoty gwarancji wkładu własnego do 200 tys. zł, jak też i limitów ceny m kw.
Obecnie nie można skorzystać z programu mając wkład własny większy niż 10% wartości mieszkania. Po zmianach, jeśli ktoś będzie miał odłożone np. 15%, gwarancja dla niego wyniesie 5%.
Dodatkowo przy skorzystaniu wyłącznie z programu Mieszkanie Bez Wkładu Własnego po spełnieniu odpowiednich warunków będzie można starać się o spłatę części kredytu hipotecznego.

Wysokość spłaty części kredytu (tzw. „spłata rodzinna”) zależna jest wyłącznie od ilości dzieci, które urodzą się po skorzystaniu z programu:
▶️20.000zł w przypadku narodzin drugiego dziecka.
▶️60.000zł w przypadku narodzin urodzin trzeciego lub kolejnych dzieci.

Rządowy program Pierwsze Mieszkanie.

Pierwsze Mieszkanie to nowy program mieszkaniowy, który ma ruszyć 1 lipca 2023 r. Program Pierwsze Mieszkanie przewidziany jest dla osób młodych, przed 45. rokiem życia, którzy mierzą się z zakupem pierwszego mieszkania. Oprocentowanie kredytu wyniesie sumę 2% oraz marży banku. Ponadto, w przypadku tego programu nie będzie limitu na cenę mieszkania. Maksymalna wysokość tego kredytu wynosi 500 tysięcy złotych dla singla i 600 tysięcy PLN dla małżeństwa.
W założeniu ma on zagwarantować nabywcom możliwość wzięcia kredytu na znacznie korzystniejszych warunkach. Nie znamy jeszcze jego finalnego kształtu. W tej sytuacji możemy przypuszczać, że część kredytobiorców wstrzyma się z decyzją o zaciągnięciu kredytu i poczeka na rozwój sytuacji.

Program Pierwsze Mieszkanie, a program Mieszkanie Bez Wkładu Własnego.

Będzie możliwość skorzystania z obu programów. Według zapowiedzi ministerstwa Program Pierwsze Mieszkanie będzie można połączyć z programem Mieszkanie Bez Wkładu Własnego. Korzyścią z tego wynikającą będzie możliwość zakupu pierwszego mieszkania bez konieczności wnoszenia środków własnych.

Co ważne w momencie połączenia obu programów nie będzie można skorzystać z tzw. spłaty rodzinnej będącej dodatkową korzyścią programu Mieszkanie Bez Wkładu (Spłata Rodzinna – szczegóły). Wówczas korzyścią skorzystania z programów będą same wysokości dopłat do oprocentowania przez pierwsze 10 lat i nie będzie można ubiegać się o nadpłatę kredytu po urodzenia drugiego i kolejnych dzieci.

Podsumowanie.

Jeśli te prognozy się sprawdzą, to przeciętna zdolność kredytowa może do grudnia 2023 roku wzrosnąć nawet o 40-50%. Jest to oczywiście optymistyczny scenariusz. Z kolei w wariancie pesymistycznym ze względu na napiętą sytuację geopolityczną i ryzyko recesji grozi nam utrzymanie podwyższonej dynamiki inflacji.
Z dzisiejszego punktu widzenia nie brakuje jednak przesłanek, które mogą przemawiać za poprawianiem się naszej sytuacji. Pod tym względem początek bieżącego roku przynosi nam więcej optymizmu niż początek 2022 roku.

17 września br. wprowadzono zmiany w przepisach o kredycie hipotecznym, dzięki którym banki będą musiały zwracać kredytobiorcom tak zwane ubezpieczenie pomostowe. To opłata pobierana w trakcie oczekiwania na wpis hipoteki do księgi wieczystej.

Zazwyczaj wiąże się z wyższą marżą banku, zwiększającą miesięczną ratę kredytu.
Kupując dom czy mieszkanie na kredyt należy dokonać wpisu hipoteki do księgi wieczystej kupowanej nieruchomości. Do czasu uzyskania takiego wpisu, bank doliczał do raty kredytu to ubezpieczenie.

Największe problemy z wpisami do księgi wieczystej są w dużych miastach. Niektórzy czekają nawet ponad rok, płacąc dodatkowo od kilkuset do nawet kilku tysięcy złotych.

Zgodnie z nowelizacją ustawy o kredycie hipotecznym, przyjętą przez Sejm, banki będą te dodatkowe opłaty zwracać, albo też nie będą ich pobierać w ogóle.

▶️Umowy kredytowe podpisane (zawarte) od dnia 17 września 2022 roku – rezygnacja z podwyższenia oprocentowania do czasu, kiedy sąd wpisze hipotekę na rzecz banku do księgi wieczystej.

▶️ Umowy kredytowe podpisane (zawarte) do 16 września 2022 roku., a wpis hipoteki do księgi wieczystej zostanie wykonany 17 września lub później – koszt związany z oczekiwaniem na wpis hipoteki do księgi wieczystej bank zwróci na rachunek powiązany z kredytem. Zwrot będzie zrealizowany w ciągu 60 dni od daty wpisu hipoteki do księgi wieczystej. Klient, aby otrzymać zwrot, nie musi składać żadnego wniosku a o dokonanym zwrocie poinformowany zostanie e-mailem.

Ta sama nowelizacja przepisów ma też skrócić czas oczekiwania na wpis do księgi wieczystej, prawo ich dokonywania zyskają bowiem także notariusze. To klient zdecyduje, czy woli, żeby wpisem zajął się, jak dotychczas sąd, czy notariusz.

Najprawdopodobniej już od sierpnia będziemy mogli skorzystać z wakacji kredytowych.

Wakacje kredytowe to nawet 8 miesięcy bez spłaty rat:

▶️po 2 miesiące w trzecim i czwartym kwartale 2022 r. (od 1 sierpnia 2022 r.)
▶️po 1 miesiącu w każdym z czterech kwartałów 2023 r.

Wiele osób, które mają kłopoty ze spłatą rat kredytu hipotecznego czeka na to rozwiązanie z niecierpliwością.

W mojej ocenie z wakacji kredytowych będą korzystać nie tylko ci, którzy mają trudniejszą sytuację, lecz wszyscy.
Zgodnie z przegłosowanymi przepisami, aby skorzystać z wakacji kredytowych, nie trzeba będzie spełniać żadnego konkretnego warunku.

Wakacje kredytowe mają dotyczyć wszystkich kredytobiorców złotowych (tych, którzy mają kredyt o stałym oprocentowaniu również). Jedyne ograniczenie dotyczy tego, że kredyt objęty wakacjami musi dotyczyć mieszkania, które „zaspokaja potrzeby mieszkaniowe” kredytobiorcy,
a nie np. na wynajem. Wakacje będzie można otrzymać tylko dla jednego kredytu.

W czasie wakacji kredytowych kredytobiorca nie spłaca, ani części odsetkowej, ani kapitałowej kredytu. Terminy na spłatę rat zostaną automatycznie wydłużone max. o 8 miesięcy i przesunięte na koniec harmonogramu spłat kredytu bez żadnych dodatkowych odsetek. Jedyne opłaty, jakie mogą się w tym czasie pojawić to opłaty ubezpieczeniowe.

To kusząca propozycja. Możliwość odłożenia na później ośmiu rat oznacza, że w kieszeni zostanie kilkanaście tysięcy złotych, a w niektórych przypadkach – grubo ponad 20 000 zł. Jak policzył niedawno Rafał Mundry, jeden z najpopularniejszych ekonomistów na Twitterze, efekt wakacji kredytowych jest mniej więcej taki sam, jakby przez kolejne dwa lata WIBOR był na poziomie niemal zerowym.

Jeśli kwalifikujesz się na wakacje kredytowe, masz tak naprawdę kilka opcji do wyboru:

▶️możesz nie skorzystać z wakacji kredytowych – korzystanie z wakacji kredytowych nie jest obowiązkowe,
▶️ możesz skorzystać z wakacji kredytowych, aby złapać finansowy oddech,
▶️możesz skorzystać z wakacji kredytowych, a uzyskane w ten sposób nadwyżki zainwestować,
▶️ możesz skorzystać z wakacji kredytowych i równocześnie nadpłacić kredyt, obniżając tym samym kapitał i kwotę odsetek oraz raty – ten wariant wydaje sie, że jest najbardziej opłacalny,
▶️ możesz skorzystać z wakacji kredytowych i równowartość niezapłaconych rat przeznaczyć na sfinansowanie innych ważnych dla rodziny spraw.

Mimo obecnej sytuacji rynkowej od 27 maja ruszy rządowy program kredytowy, dzięki któremu będzie można kupić mieszkanie, nie mając wkładu własnego. Mieszkanie bez wkładu własnego to jeden z głównych punktów programu Polski Ład.

Gwarantowany przez państwo wkład własny może wynieść maksymalnie 100 000 zł, nie mogąc przekroczyć 20 procent wartości kupowanej nieruchomości.

W ten sposób rząd chce pomóc młodym Polakom zdobyć pierwsze mieszkanie ale też rodzinom, które mieszkają w za małych mieszkaniach. Na razie jednak nikt nie wróży tej inicjatywie szybkiego sukcesu. Program przewiduje bowiem,
że przyszły kredytobiorca musi mieć taką samą zdolność kredytową jak inni klienci banku. A ta z miesiąca na miesiąc jest coraz mniejsza. Od jesieni ubiegłego roku zmalała 2-3 krotnie.

W obecnej sytuacji rynkowej, brak wkładu własnego nie jest głównym czynnikiem ograniczającym dostęp do kredytu mieszkaniowego. Aktualnie sytuacja się zmieniła – nie wkład własny, ale zdolność kredytowa stanowi problem w dostępie do kredytu mieszkaniowego. Wkład własny był bardzo istotny w okresie niskich stóp procentowych, wówczas znaczna część klientów posiadała zdolność kredytową, lecz nie miała środków ma wkład własny.

Ponadto dostęp do programu Mieszkanie bez wkładu własnego będzie bardzo mocno ograniczony ze względu na limit ceny. W wielu miastach trudno będzie znaleźć lokal w takiej cenie, która będzie niższa niż limit pozwalający uzyskać preferencyjny kredyt.
Przypomnę, że aby skorzystać z programu cena kupowanego mieszkania lub domu nie może być wyższa niż limit obowiązujący w danym mieście lub regionie (wyznaczany co pół roku) w przeliczeniu na 1 m² powierzchni użytkowej finansowanego mieszkania.
Trzeba dodać, że nieruchomości spełniające kryterium limitu ceny, to zazwyczaj te położone dalej od centrum, wymagające remontu lub zlokalizowane w budynkach o gorszym standardzie.

Warto też zaznaczyć, że gwarancja to nie jest dopłata. W przypadku, gdy zdecydujemy się na kredyt z rządową gwarancją to, de facto zaciągniemy kredyt na 100 proc. wartości nieruchomości.
Wsparcie państwa polega tu nie na tym, że zostanie nam „darowana” pewna kwota, ale że w ogóle będziemy w stanie skorzystać z kredytu hipotecznego, mimo że nie spełniamy podstawowego dzisiaj warunku – posiadania co najmniej 10 proc. wkładu własnego. Zapewne wiązać się to będzie z wyższą marżą kredytu, a zatem oferta taka będzie po prostu droższa.

Mimo, że do startu programu zostało kilka dni dalej nie ma informacji z banków komercyjnych o warunkach finansowych i procedurach wnioskowania o taki kredyt.

Poniżej przedstawiam wszystkie szczegóły, które na ten moment są już znane.
Zgodnie z ustawą państwo za pośrednictwem Banku Gospodarstwa Krajowego (BGK) będzie gwarantować wkład własny do 20 proc. kwoty kredytu, jednak nie więcej niż 100 tys. zł. Kredyt będzie udzielany na okres minimum 15 lat. Mieszkania, które będzie można nabyć bez wkładu własnego, nie mogą przekraczać ustalonego limitu ceny za 1 m kw.
Za udzielenie gwarancji (która zastąpi wkład własny) trzeba będzie zapłacić prowizję w wysokości 1% kwoty objętej gwarancją. Ponadto gwarancja nie będzie trwała przez cały okres spłaty preferencyjnego kredytu. Będzie wygasała, gdy tylko dokonane spłaty kredytu odpowiednio obniżą poziom zadłużenia (np. poniżej 90% wartości nieruchomości).

Co ważne, w miarę jak powiększać będzie się rodzina, BGK pomoże w spłacie części gwarantowanego kredytu mieszkaniowego. Będzie to tzw. spłata rodzinna, która wyniesie w przypadku przyjścia na świat drugiego dziecka w rodzinie 20 tys. zł, po urodzeniu się trzeciego dziecka – 60 tys. zł i 20 tys. zł na każde kolejne. To realna, żywa gotówka – nic tylko powiększać rodzinę …-).

Na samą ocenę programu przyjdzie nam jednak trochę poczekać – perspektywa czasowa jest tu dość długa tj. koniec 2030 roku.

Inflacja 10,9%, ciągłe podwyżki stóp procentowych sprawiają, że kredyty hipoteczne coraz bardziej drożeją. Nie wszyscy kredytobiorcy są na to przygotowani, przez co pojawia się problem z terminowym regulowaniem rat.

Rozwiązaniem dla osób nieradzących sobie ze spłatą kredytu może okazać się pomoc ze strony państwa.

Od kilku lat działa w Polsce Fundusz Wsparcia Kredytobiorców, który zasilany jest ze składek banków. FWK działa na podstawie Ustawy o wsparciu kredytobiorców, którzy zaciągnęli kredyt mieszkaniowy i znajdują się w trudnej sytuacji finansowej. Programem zarządza Bank Gospodarstwa Krajowego.

▶️ Wsparcie kredytobiorców – kto może liczyć na pomoc ze strony państwa?

Możliwość skorzystania z Funduszu Wsparcia Kredytobiorców jest dostępna dla osób, które spełnią ściśle określone wymogi formalne. Przede wszystkim jest wymagane pojawienie się jednej z 3 przesłanek:
ℹ️ co najmniej jeden z kredytobiorców posiada status bezrobotnego
ℹ️ rata jest wyższa niż 50 proc. miesięcznych dochodów
ℹ️ miesięczny dochód pomniejszony o miesięczne koszty obsługi kredytu mieszkaniowego nie przekracza obecnie do 1200 zł na osobę.

Stosowny wniosek trzeba złożyć w banku, który udzielił kredytu.

Wsparcie z BGK wynosi do 2 tys. zł miesięcznie do raty kredytowej przez trzy lata. Oznacza to możliwość otrzymania do 72 tys.
Po otrzymaniu ostatniej raty wsparcia, zaczyna obowiązywać dwuletnia karencja. Po tym czasie otrzymana kwota wsparcia zostanie podzielona aż na 144 nieoprocentowane raty, czyli na 12 lat.
Co więcej, jeśli kredytobiorca terminowo spłaci 100 rat, pozostałe zostaną umorzone. Jeśli więc ktoś zadłużył się w funduszu na 72 000 zł, może liczyć na umorzenie 22 000 zł.
Z BGK pomoc dla kredytobiorców udzielana jest także osobom, które sprzedały nieruchomość sfinansowaną wcześniej zaciągniętym kredytem, ale z uzyskanej w ten sposób kwoty nie udało im się spłacić go w całości.

▶️ Kto nie może skorzystać z pomocy FWK?

Wsparcia z Funduszu nie uzyska kredytobiorca, który sam wypowiedział umowę o pracę lub utracił ją z własnej winy. W przypadku, gdy kredyt był objęty ubezpieczeniem z tytułu utraty pracy, można się starać o wsparcie z Funduszu Wsparcia Kredytobiorców, ale dopiero po upływie okresu, w którym wypłacane jest świadczenie wynikające z tego ubezpieczenia.
Na pomoc z Funduszu Wsparcia Kredytobiorców nie mogą także liczyć kredytobiorcy, którzy są właścicielami innego mieszkania czy domu.

Jak wynika z zapowiedzi NBP kolejne podwyżki stóp procentowych są raczej nieuniknione. Oznacza to wyraźny wzrost rat kredytów hipotecznych.

Poprzednie decyzje RPP o podniesieniu stóp procentowych miały na celu przede wszystkim obniżenie inflacji. Teraz doszła do tego także wojna w Ukrainie i osłabienie polskiej waluty.
Bardzo trudno jest przewidzieć do jakiego poziomu mogą wzrosnąć stopy.
Decyzje o podwyżce są podejmowane na podstawie oceny bieżącej koniunktury, inflacji, perspektyw gospodarki.

Aktualne podwyżki stóp najbardziej uderzają w tych, którzy brali kredyty w czasie, gdy stopy procentowe były rekordowo niskie, gdyż banki pozwalały sobie – ze względu na boom i ogromne zainteresowanie takimi kredytami – na dyktowanie dość wysokich marż.
Niektórzy posiadacze obłożonego wysoką marżą kredytu hipotecznego z czasów niskich stóp procentowych pytają czy warto refinansować kredyt hipoteczny ze względu na lepsze oprocentowanie, czyli w praktyce przenieść kredyt do innego banku.

Nawet niewielka obniżka marży może sprawić ogromną różnicę w całkowitym koszcie kredytu. Kredyt nie jest na całe życie zatem warto co jakiś czas badać rynek czy jest szansa na lepsze warunki np. z powodu niższej wartości LTV.

Podczas refinansowania kredytu na nowo wyceniona zostanie nasza nieruchomość. Może być to dla nas pozytywne, jeśli od czasu zaciągnięcia kredytu hipotecznego nastąpił wzrost wartości Naszej nieruchomości to zostaniemy spozycjonowani w korzystniejszych widełkach LTV (relacja kwoty kredytu do wartości nieruchomości) a co za tym idziemy będziemy mieć szanse skompensować niższą marżę.

W tej chwili obserwuję spore zainteresowanie Klientów kredytami ze stałym oprocentowaniem.

Jeśli chodzi o refinansowanie kredytu hipotecznego na produkt ze stałą stopą % to trzeba mieć świadomość, że to nie oznacza, że przez cały okres finansowania nie zmieni się rata kredytu hipotecznego. Trzeba wziąć też pod uwagę fakt, że dziś mamy gwarancję niezmienności raty przez najbliższych pięć lat (ostatnio jeden z banków zaproponował ofertę na zamrożenie % na 10lat). Później przechodzimy z automatu na kredyt ze zmiennym oprocentowaniem opartym o WIBOR_6 lub 3M. Mamy też możliwość negocjacji z bankiem kolejnego okresu pięcioletniego ze stałą stopą procentową, ale już w odniesieniu do warunków, które będą funkcjonowały za 5/10lat.

Oczywiście przez te pierwsze lata mamy gwarancję, że marża się nie zmieni. Nie ma jednak nic za darmo. Za to, że bank przez te kilka lat przejmie na siebie ryzyko zmian na rynku trzeba będzie zapłacić. Porównując warunki cenowe widać, że kredyty hipoteczny z okresowo stałą stopą procentowa są droższe niż kredyty ze zmiennym oprocentowaniem, choć co zastanawiające ze względu na planowane podwyżki stóp % – różnica w cenie jest coraz mniejsza.

Być może banki chcą bardziej zachęcić kredytobiorców do przejścia? A może w bankach już przeczuwają, że WIBOR przestanie rosnąć i dlatego tak chętnie proponują kredyty ze stałym oprocentowaniem?

Bo oprócz tego, że dzisiaj, w tym roku stopy będą rosły i rzeczywiście kredyty z oprocentowaniem zmiennym mogą mieć wyższą ratę niż te ze stałym, to pamiętać trzeba, że zmieniamy warunki na 5 lat lub dłużej, a w tej perspektywie czasowej stopy mogą też spaść i być dużo niższe niż oprocentowanie stałe. Wtedy raty przy stałym oprocentowaniu mogą być sporo wyższe niż te przy zmiennym. Kalkulacja, czy ktoś oszczędził czy nie, będzie możliwa tak naprawdę po tych 5 latach.

Jeśli można zamienić kredyt na taki z marżą o kilka dziesiątych procentów niższą, którego koszty będą znacznie niższe niż w przypadku oferty, którą pierwotnie wybraliśmy – w takiej sytuacji warto rozważyć przeniesienie kredytu do innego banku. Każdorazowo w takiej sytuacji przygotowujemy rachunek opłacalności dla danej transakcji co stanowi podstawę do podjęcia ostatecznej decyzji dot. refinansowania kredytu.

Dziś teoretycznie wystarczy zamiana kredytu opartego o WIBOR _6M na taki, w którym podstawą jest WIBOR _3M, by oprocentowanie spadło o ~0,4 punktu procentowego jednak nie powinien to być główny pretekst do przenoszenia kredytu.

Na rynku nieruchomości cały czas dostrzega się efekt pandemii koronawirusa.

Ze względu na zmianę modelu pracy czy naukę zdalną zmieniły się preferencje zakupowe, pojawiły się nowe trendy.

Wielu kupujących zaczęło poszukiwać domów jednorodzinnych, czy mieszkań na parterze z ogródkiem lub dużymi balkonami, bo gdy nagle utknęliśmy w domach, możliwość wyjścia na świeże powietrze okazała się na wagę złota..

Niemal 9 na 10 osób ankietowanych w 2020 r. przyznało, że posiadanie balkonu, tarasu lub ogródka jest teraz dla nich ważniejsze niż przedtem. Również deweloperzy potwierdzali, że klienci częściej pytali o te elementy mieszkania, a przypomnę, że jeszcze kilka lat temu Polacy unikali mieszkań położonych na parterze.

Przy pierwszym lockdownie gwałtownie wzrosło zainteresowanie ogródkami działkowymi, z kolei w 2021 r. bardzo wzrósł popyt na wszelkiego typu działki, w tym rekreacyjne. Zaczęliśmy też zwracać większą uwagę na zieleń w okolicy.

Mimo wzrostu cen, kupowaliśmy również coraz większe mieszkania.
Wśród klientów zauważalny był także wzmożony popyt na nieruchomości zlokalizowane na przedmieściach oraz posiadanie tzw. „mieszkania wakacyjnego”.

W ostatnim czasie zmiana preferencji dotyczy także liczby pomieszczeń – jest popyt na jak najwięcej pokoi na jak najmniejszych metrażach.

Wyraźnie też widać, że Klienci szukają mieszkań o jeden pokój większych od dotychczas posiadanych ale o bardzo zbliżonym metrażu.

Widocznym następstwem aktualnej sytuacji jest nasze ostrożne podejście do zakupu nowych mieszkań czy domów. Nieruchomości są nadal poszukiwane jednak chęć zakupu odkładana jest na późniejszy termin licząc przy tym na ustabilizowanie sytuacji związanej ze stopami procentowymi oraz z cenami nieruchomości.

Wyższe raty i niższa zdolność kredytowa, ale też dobra sytuacja na rynku pracy i program kredytów bez wkładu własnego – takie siły będą się ścierać na rynku kredytów hipotecznych w 2022 roku. Warto o nich wiedzieć myśląc o takim długu.

Jeśli na liście Twoich planów noworocznych znajduje się marzenie o własnym M myślę, że mogą zainteresować Cię aktualności z rynku kredytów hipotecznych na 2022 r.
Mam nadzieję, że przedstawione informacje pomogą Ci podjąć najlepszą decyzję.

▶️Stopy procentowe w 2022 roku.

Rok 2021 był rekordowy dla rynku kredytów hipotecznych, rok 2022 ze względu na kolejną podwyżkę stóp procentowych nie rozpoczął się zbyt optymistycznie.
Zgodnie z wtorkową decyzją Rady Polityki Pieniężnej, referencyjna stopa procentowa NBP od środy 5 stycznia będzie wynosić 2,25 proc. Oznacza to podwyżkę o 0,50 pp.
To zła wiadomość dla osób mających kredyty mieszkaniowe – bo wyższa referencyjna stopa procentowa oznacza wyższą ratę kredytu.

Warto zauważyć, że jest to już kolejna podwyżka stóp i pociągnie za sobą następną podwyżkę rat. Jedynym pocieszeniem jest fakt, że zmiany, które zaszły dotychczas, były już większą częścią zapowiadanych podwyżek. Jeśli więc rynkowe prognozy się sprawdzą, to najgorsze już za nami.
Koszty walki z inflacją w związku z decyzjami RPP poniosą bezpośrednio prawie wszyscy ci, którzy spłacają kredyty lub dopiero zamierzają pożyczyć pieniądze z banku.

▶️ Polityka kredytowa banków.

Wyższe stopy procentowe spowodują, że spadnie dostępna kwota kredytu hipotecznego. Dzieje się tak dlatego, że przy wyższych stopach procentowych w górę idzie oprocentowanie kredytu, a im droższy dług, tym mniej przy konkretnych zarobkach możemy pożyczyć. Przez to rzadziej Polaków stać na kredyty mieszkaniowe. Widać to w danych BIK – listopad był kolejnym miesiącem, w którym spadła liczba osób wnioskujących o hipotekę. Lekkie schłodzenie popytu na kredyty może zwiastować ostrzejszą walkę o klienta co zapewne sprawi, że w 2022 r. marże czy dodatkowe koszty mogą trochę spadać.

▶️ Kredyty hipoteczne bez wkładu własnego.

Wśród nowych czynników mogących wpływać na polski rynek nieruchomości w 2022 r. wymienia się mającą wejść w życie w maju rządową gwarancję wkładu własnego.
Kredyt hipoteczny bez wkładu własnego będzie można przeznaczyć na zakup mieszkania na własność. Pokryje on również koszty budowy domu jednorodzinnego, zakupu działki pod budowę domu.

Program kierowany jest do osób, które posiadają zdolność kredytową (dochody umożliwiające spłatę kredytu na mieszkanie), ale jednocześnie nie mają środków na wymagany wkład własny. Program dotyczy zarówno singli, małżeństw, jak i par z dziećmi.BGK będzie gwarantować wkład własny do 20 proc. kwoty kredytu, jednak nie więcej niż 100 tys. zł.
Co ważne, w miarę jak powiększać będzie się rodzina, BGK pomoże w spłacie części gwarantowanego kredytu mieszkaniowego. Będzie to tzw. spłata rodzinna, która wyniesie w przypadku przyjścia na świat drugiego dziecka w rodzinie 20 tys. zł, a po urodzeniu się trzeciego dziecka i kolejnego 60 tys. zł. Program ma szansę pomóc dziesiątkom tysięcy rodaków, problemem są jednak limity cen, które sprawiają, że odsetek mieszkań w największych polskich miastach, które kwalifikowałyby się do programu, jest niewielki.

Warto mieć świadomość, że tylko w gronie osób w wieku od 25 do 34 lat wciąż jest potencjalnie grupa kilkudziesięciu tysięcy kredytobiorców, którzy w normalnych warunkach wyprowadziliby się z domów rodzinnych w 2020 roku – wynika z szacunków HRE Investments. Nie mogli jednak zdecydować się na ten symboliczny krok w dorosłość ze względu na konsekwencje epidemii i zakręcenie kurków z kredytami.

▶️ Kredyt ze stałym oprocentowaniem coraz bardziej atrakcyjny.

Podwyżki stóp procentowych powodują, że cena kredytu na zmienną stopą będzie się zbliżała do ceny kredytu na stałą. Kredyty na stałą stopę powoli stają się coraz bardziej atrakcyjne dla klientów – są one droższe, ale zapewniają niezmienność raty.
Nie oznacza to jednak, że przez cały okres spłaty kredytu, kredytobiorca będzie płacił niezmienną ratę. Kredyt hipoteczny zwykle zaciągany jest na 20-30 lat, więc ciężko przewidzieć jak bardzo sytuacja rynkowa może ulec zmianie. Praktyką, na jaką decydują się banki, jest oprocentowanie stałe w kredycie hipotecznym z reguły na 5 lat. Po tym okresie ponownie trzeba będzie podjąć decyzją czy włączyć oprocentowanie stałe na nowych warunkach, czy przejść na oprocentowanie zmienne.

▶️ Ceny mieszkań.

W 2022 r. zdaniem ekspertów, mieszkania mają drożeć wolniej niż w ostatnich miesiącach. Jeśli chodzi o ceny nieruchomości, to dominują prognozy według których w 2022 roku ceny mieszkań w największych miastach wciąż będą rosły (o około 5-10%). Byłaby to dynamika wyraźnie niższa niż w 2021 roku.

Dlaczego ceny mieszkań nie spadają?
Powodem jest chroniczny brak dostępnych mieszkań (masowa wyprzedaż kredytowanych nieruchomości w największych miastach jest obecnie raczej wątpliwa, dlatego, że mniej więcej połowa nieruchomości została w nich kupiona za gotówkę) ale także drożejące materiały budowlane i koszty robocizny. Dodatkowo zwiększa się presja na wzrost płac w budownictwie i zaczyna także brakować ludzi do pracy. Kolejnym czynnikiem napędzającym wyższe ceny są działki budowlane, których ceny także rosną, w dodatku jest o nie coraz trudniej.
Nie możemy też pominąć działań funduszy inwestycyjnych (często zagranicznych), które pompują miliardy w rodzimy rynek mieszkaniowy skupując całe bloki, osiedla, a nawet czołowe firmy deweloperskie budując w ten sposób swoje portfele mieszkań na wynajem w Polsce.

Planujący zakup nieruchomości mogą liczyć na niższe ceny jedynie w przypadku niewielkich miast, gdzie mieszkania drożały ostatnio nawet o kilkanaście procent.

▶️ Sytuacja na rynku pracy.

Sytuacja na rynku pracy mimo trwającej pandemii jest bardzo dobra. W tym przypadku możemy spodziewać się wciąż rosnących wynagrodzeń i rosnącego zatrudnienia. Według projekcji NBP płace mają w 2022 roku pójść w górę o 8,2%, a zatrudnienie o 0,2%. Cały czas mamy do czynienia z tzw. rynkiem pracownika, co oznacza, że statystycznemu pracownikowi łatwiej jest znaleźć nowe miejsce pracy, niż pracodawcy specjalistę w danej dziedzinie. Nie jest tajemnicą, że wraz z tym jak rodacy zarabiają coraz więcej, to i ceny mieszkań mają skłonność do wzrostów.

Inwestycje mieszkaniowe w cyklu rosnących stóp procentowych są gorącym tematem.

Druga z rzędu podwyżka stóp procentowych przez Radę Polityki Pieniężnej (RPP) do poziomu 1,25%
z pewnością nie ucieszy kredytobiorców. Wraz z podwyżkami stóp procentowych rośnie oprocentowanie kredytów zaciąganych w złotych.

To wprawdzie wciąż mniej niż 1,5 proc. obowiązujących przez pięć lat przed pandemią, ale to prawdopodobnie nie ostatni krok w rozpoczętym cyklu podwyżek stóp (ze względu na wysoką inflację).

Optymistyczny jest fakt, że kredyty hipoteczne są nadal tańsze niż przed pandemią.

Trudno jest w tej chwili w to uwierzyć, ale gdybyśmy się cofnęli 10 lat, to stopy procentowe były na poziomie 4,5 proc. W styczniu 2014 stopy wynosiły 2,5% na przełomie 2014/2015 roku spadły do 1,5% i kolejny raz od maja 2020 r. spadły do 0,1 %.

Na przestrzeni lat stopy procentowe były raczej sukcesywnie obniżane, październikowa podwyżka była pierwszą podwyżką od 9 lat.

Przyzwyczailiśmy się do niskich stóp procentowych. Dlatego decyzja, jaką podjęła w środę RPP zabolała.

Warto zauważyć, przed pandemią przez 5 lat obowiązywała stawka 1,5 proc. (czyli wyżej niż aktualnie), uważana w tamtych latach za najniższą w historii.
Nie sądziliśmy wtedy, planując domowy budżet, że kredyty hipoteczne są drogie.
Wielu klientów przyzwyczaiło się do wysokości rat jaki przez ten okres oferował im rynek bankowy.

Bardzo trudno jest przewidzieć do jakiego poziomu mogą wzrosnąć stopy procentowe. Decyzje o podwyżce są podejmowane na postawie oceny bieżącej koniunktury, inflacji, perspektyw gospodarki. Widać zresztą jasno, że przy aktualnym poziomie inflacji w Polsce podwyżki są raczej nieuniknione.

Jak można zminimalizować ryzyko stopy procentowej?
Rozwiązaniem wydaje się być kredyt hipoteczny o częściowo stałej stopie procentowej. W tej chwili oferują go już wszystkie banki.

„Ale znajdujemy się w takim momencie cyklu, że obecnie widać oczekiwanie rynku na wzrost stóp procentowych. To powoduje, że krzywa dochodowości negatywnie wpływa na koszt kredytów o stałej stopie. Różnica w cenie między kredytem o stałej stopie a tym a tym o stopie zmiennej jest duża, bo rynek przewiduje wzrost stóp procentowych. Jednak sytuacja się zmienia, może się okazać, że za kwartał czy pół roku różnica między kosztami kredytów o stałej stopie i o stopie zmiennej będzie znacznie niższa” – dodał Jacek Jastrzębski.

Szef KNF przyznał, że obecnie koszt „ubezpieczenia przed wzrostem stóp procentowych” jest tak duży, że klienci po prostu nie chcą go płacić, stąd niska popularność kredytów o stałej stopie. Dodał, że sytuacja mogłaby wyglądać inaczej, gdyby stała stopa procentowa obowiązywała przez dłuższy okres, 20 czy 30 lat, tymczasem obecnie na rynku można zaciągnąć kredyt na stopę stałą na okres od 5 do 7 lat.

Jeden z kluczowych projektów programu Polski Ład staje się faktem.

W dniu 29 października 2021 r. Sejm przypieczętował Polski Ład – ustawę, która przewiduje, że wkład własny kredytobiorców biorących udział w programie „Mieszkanie bez wkładu własnego” będzie gwarantował Skarb Państwa.

Kredyt hipoteczny bez wkładu własnego najpewniej zadebiutuje na przełomie maja i czerwca przyszłego roku, dokładny termin nie jest jeszcze znany. Będzie można go przeznaczyć na zakup mieszkania na własność (na rynku pierwotnym oraz wtórnym) albo spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu. Pokryje on również  koszty budowy domu jednorodzinnego (w tym jego wykończenie), zakupu na własność działki (jej części) pod budowę domu.

Program kierowany jest do osób, które posiadają zdolność kredytową (dochody umożliwiające spłatę kredytu na mieszkanie), ale jednocześnie nie mają środków na wymagany wkład własny.
Program dotyczy zarówno singli, małżeństw, jak i par z dziećmi.

Zgodnie z ustawą państwo za pośrednictwem Banku Gospodarstwa Krajowego (BGK) będzie gwarantować wkład własny do 20 proc. kwoty kredytu, jednak nie więcej niż 100 tys. zł. Kredyt będzie udzielany na okres minimum 15 lat.  Mieszkania, które będzie można nabyć bez wkładu własnego, nie mogą przekraczać ustalonego limitu ceny za 1 m kw.
Za udzielenie gwarancji (która zastąpi wkład własny) trzeba będzie zapłacić prowizję w wysokości 1% kwoty objętej gwarancją. Ponadto gwarancja nie będzie trwała przez cały okres spłaty preferencyjnego kredytu. Będzie wygasała, gdy tylko dokonane spłaty kredytu odpowiednio obniżą poziom zadłużenia (np. poniżej 90% wartości nieruchomości).

Co do zasady z pomocy będzie można skorzystać, gdy nie ma się domu lub mieszkania. Z grona beneficjentów będą też wyłączone te osoby, które taką nieruchomość darowały komuś z rodziny (I lub II grupa podatkowa). Od tych reguł jest wyjątek. Warunek nieposiadania własnej nieruchomości nie dotyczy gospodarstw domowych w skład których wchodzi dwoje lub więcej dzieci. W takim przypadku mogą łącznie posiadać jedno inne mieszkanie, jednak nie większe niż 50m2, gdy dzieci jest dwoje, 75m2, gdy dzieci jest troje, i 90m2, gdy dzieci jest czworo. Dla rodzin posiadających pięcioro lub więcej dzieci limitu metrażowego już nie ma.

Co ważne, w miarę jak powiększać będzie się rodzina, BGK pomoże w spłacie części gwarantowanego kredytu mieszkaniowego. Będzie to tzw. spłata rodzinna, która wyniesie w przypadku przyjścia na świat drugiego dziecka w rodzinie 20 tys. zł, a po urodzeniu się trzeciego dziecka i kolejnego 60 tys. zł.

Warto jednak zaznaczyć, że gwarancja to nie jest dopłata.
Zatem w przypadku, gdy zdecydujemy się na kredyt z rządową gwarancją to, de facto zaciągniemy kredyt na 100 proc. wartości nieruchomości.
Wsparcie państwa polega tu nie na tym, że zostanie nam „darowana” pewna kwota, ale że w ogóle będziemy w stanie skorzystać z kredytu hipotecznego, mimo że nie spełniamy podstawowego dzisiaj warunku – posiadania co najmniej 10 proc. wkładu własnego. Zapewne wiązać się to będzie z wyższą marżą kredytu, a zatem oferta taka będzie po prostu droższa.

Szukasz kredytu hipotecznego na własną rękę?

Obecnie ze względu na rosnące ceny mieszkań, wiele osób rozważa kupno mieszkania na kredyt. Często zdarza się, że osoba, która nigdy wcześniej nie brała kredytu, sięga po „pierwszy lepszy” produkt. Niewiedza, brak czasu i doświadczenia mogą kosztować ją nawet kilkadziesiąt tysięcy złotych (taka może być różnica w całkowitych kosztach kredytu pomiędzy ofertą jednego banku względem drugiego).

Znalezienie odpowiadającego nam kredytu na atrakcyjnych warunkach często nie jest takie proste. Z pomocą zawodowca – czyli eksperta kredytowego prawdopodobieństwo nietrafionej decyzji można niemal całkowicie wyeliminować.

Doradca kredytowy, doradca finansowy a może ekspert kredytowy?

Przede wszystkim najpierw wyjaśnijmy sobie pojęcia: doradca kredytowy, doradca finansowy i ekspert kredytowy. Choć wiele osób uważa, że to synonimy, w rzeczywistości jest inaczej – są to oddzielne zawody.

Porządek w nazewnictwie wprowadziła ustawa z 23 marca 2017 roku o kredycie hipotecznym oraz nadzorze nad pośrednikami kredytu hipotecznego i agentami.

Wg zapisów Ustawy doradcą kredytowym lub finansowym może tytułować się osoba która, nie ma podpisanej umowy o pośrednictwie z żadnym bankiem i nie otrzymuje wynagrodzenia od banku, lecz płaci jej klient.
Jeśli zastanawiamy się, ile kosztują usługi doradcy kredytowego, musimy zdawać sobie sprawę
z tego, że nie ma jednoznacznej odpowiedzi na to pytanie – zależą one bowiem od warunków, które z nim ustalimy.

Za darmo można natomiast uzyskać pomoc od eksperta kredytowego. 

Zdecydowana większość osób, które pomagają w uzyskiwaniu kredytu hipotecznego i wcześniej mogły się nazywać doradcami, obecnie tytułuje się ekspertami kredytowymi. Potocznie Klienci nadal mówią „doradca”, ale oficjalnie nie powinno się używać tego określenia.

Wg Związku Firm Pośrednictwa Finansowego (ZFPF) ponad 55% kredytów hipotecznych (wartościowo) sprzedanych w I kwartale 2021 r. zostało udzielonych z pomocą ekspertów kredytowych należących do ZFPF, co oznacza ogromny udział w rynku.
Firmy zrzeszone w ZFPF są zobowiązane do przestrzegania etyki i Kanonu Dobrych Praktyk oraz podlegają nadzorowi specjalnej Komisji.
To sprawia, że zdecydowanie warto skorzystać z usług eksperta kredytowego i coraz więcej klientów wybiera ten model współpracy.

Ekspert kredytowy jest pracownikiem firmy pośrednictwa finansowego, która to posiada podpisane umowy o współpracę z bankami udzielającymi kredytów. Ekspert nie pobiera opłat od swojego klienta – otrzymuje wynagrodzenie od banku, w którym zaciągniemy kredyt.
Nie powiększy to jednak kosztu kredytu. Klient nie otrzyma przez to droższej oferty – oferty są identyczne jak w banku. Ustawa zobowiązuje do poinformowania klienta o tym, z jakimi instytucjami ekspert współpracuje i jaką prowizję otrzymuje w zamian za oferowane produkty.

Ekspert kredytowy zajmuje się kompleksowo uzyskaniem finansowania, od oceny zdolności i wyboru optymalnej oferty poprzez nadzór nad procesem bankowym aż do uruchomienia środków na koncie.
Doskonale zna warunki i oferty instytucji, a także porównuje je ze sobą i zestawia.
Przede wszystkim pomoże nam zaoszczędzić cenny czas i pieniądze. Dzięki jego pomocy  skutecznie przebrniemy przez żmudne procedury, szybko i sprawnie skompletujemy niezbędne dokumenty. Wsparcie eksperta kredytowego może oznaczać również niższe koszty pozyskania kredytu. Profesjonalny ekspert posiada umiejętności negocjacyjne i stosowną wiedzę na temat przepisów bankowych, towarzyszących pozyskaniu kredytu. A to często przekłada się na odczuwalne dla portfela oszczędności.

Na koniec jeszcze jedna informacja – szukając dobrego eksperta kredytowego, warto uprzednio zweryfikować jego kwalifikacje oraz doświadczenie zawodowe. Informacji na ten temat najlepiej szukać w Internecie, warto też zapytać o opinię znajomych.

Jak postąpić, by nie dać się oszukać? Dzisiaj w trzech, wcale nie tak prostych krokach o tym, co warto mieć na uwadze na samym początku drogi do ubiegania się o kredyt na zakup nieruchomosci .

? Po pierwsze, to ważna decyzja o tym, w jakim banku zaciągnąć takie zobowiązanie. Wtedy pojawia się z kolei inne pytanie – w swoim dotyczasowym czy konkurencyjnym?

Z jednej strony pozostanie w tym samym banku pozwala nam na minimalnie wyższe poczucie bezpieczeństwa niż w przypadku decyzji o wyborze zupełnie nowego dla nas usługodawcy. Z kolei jednak nasz bank wcale moze nie byc atrakcyjny na rynku, a jego oferta moze byc co najmniej przeciętna, a my zdecydujemy się na korzystanie z jego usług tak po prostu, z przyzwyczajenia?

? Po drugie, decyzja o tym, czy działamy na własną rękę czy decydujemy się na wsparcie doświadczonego specjalisty?

Wybór nie jest zero-jedynkowy, gdyż oczywiście jest możliwość odbycia kilku (kilkunastu) spotkan w rożnych bankach z różnymi specjalistami, którzy bedą oczywiście przedstawiać , ze ich oferta jest najkorzystniejsza lub korzystania z wiedzy z portali internetowych. Jednak ręka w górę, kto z nas nie naciął się na mylne dane w artykułach, które często sprawiają wrażenie eksperckich, a w efekcie są zwykłymi materiałami promocyjnymi o wątpliwej wartości merytorycznej. W takich sytuacjach warto zdać sobie sprawę, że to jednak bezpośrednia konsultacja „twarzą w twarz” z niezależnym ekspertem finansowym jest często najskuteczniejszym sposobem na efektywne działanie zakończone sukcesem. Dlatego załóżmy, że podejmujesz decyzję o znalezieniu wsparcia eksperckiego…

? Po trzecie, wybór polecanego doradcy.

Ustaliliśmy, ze chodząc od banku do banku nigdy nie wiemy na jakiego mozemy trafic specjaliste , to ze bedzie nieobiektywny to wiadomo ale czy bedzie posiadał duze doświadczenie , znal ten rynek ?
Dlatego ważne jest aby wybrac niezależnego doradcę z ogromnym doświadczeniem , w tym wyborze na pewno pomogą opinie w internecie, ktore beda źródłem wiedzy i zbiorem doświadczeń innych klientów, którzy przechodzili juz wcześniej przez ten sam proces.

Najczęściej korzystamy z usług tych banków, w których posiadamy już konto… Czy zatem współpraca tylko z tym samym usługodawcą jest dobrym wyjściem w przypadku perspektywy złożenia wniosku o kredyt hipoteczny? Uważam, że nie do końca.

? Po pierwsze – staranie się o kredyt w banku, którego są Państwo klientami, często mimo oczekiwań, nie kończy się otrzymaniem „wyjątkowej oferty” ze względu na dotychczasową współpracę. Poza tym, od początku wnioskując do różnych banków wzrasta pewność, że finansowanie otrzymacie na czas.

? Po drugie – wniosek o kredyt u konkurencji nie musi wiązać się z koniecznością przenoszenia wszystkich usług bankowych z jednego banku do innego. Poza tym, decyzja o złożeniu wniosku o kredyt w kolejnych bankach to także szansa na wynegocjowanie lepszych warunków.

? Po trzecie – nawet, jeśli jeden bank odmówi, zostają pozostałe, w których zostały złożone wnioski. Warto pamiętać, że banki odmawiają udzielenia kredytów hipotecznych z wielu różnych powodów, np. dlatego, że wiedzą o swoich usługobiorcach za dużo. Wystarczy jedno niepozorne opóźnienie w płatności w historii rachunku, które może w negatywny sposób wpłynąć na ostateczną decyzję banku względem Twojej decyzji kredytowej.

Najważniejsze pytanie na wstępie tego tematu: „po co?”. A co jeśli podczas budowy inwestycji coś pójdzie nie tak i to nie koniecznie z naszej winy? Błędy architektoniczne, budowlane, wadliwe instalacje… Przykładów można w tym miejscu mnożyć i mnożyć. Dlatego za wczasu – lepiej sprawdzić.

? Sprawdzanie dewelopera powinniśmy zacząć od danych rejestrowych KRS, jego historii działalności, historii przeprowadzonych inwestycji. Opinie w internecie to rzecz subiektywna, jednak warto mieć i je na uwadze. Rzuć okiem także na fan page i stronę internetową. Dla bezpieczeństwa.

? Znasz kogoś kto już korzystał z usług tego dewelopera? Jeśli nie, to w razie braku informacji w internecie spytaj go osobiście – firma podchodząca do tematu profesjonalnie powinna mieć w zanadrzu szereg informacji i materiałów wyczerpujących część z Twoich pytań. W tym miejscu warto się zatrzymać. Dopytaj o kwestię gruntów i ksiąg wieczystych (do sprawdzenia kolejno od prośby o numer księgi wieczystej gruntu, po to, by sprawdzić ją w internetowej bazie ksiąg wieczystych).
Wreszcie – poproś o prospekt informacyjny, z którego dowiemy się o szczegółach wykończenia i tego, czy generalny wykonawca czy deweloper będzie odpowiadać za poziom wykonywanych usług.

? Otoczenie inwestycji – przystanki autobusowe w okolicy, zielone otoczenie, punkty usługowe i handlowe, technologia budowy terenów rekreacyjnych i wspólnych przestrzeni… A co z planem miejscowego zagospodarowania dla obszaru inwestycji? Innymi słowy – w jakiej odległości od Twojego balkonu i okien będą mogły powstać inne inwestycje i jak wpłynie to na wartość Twojej?

? I wreszcie umowa deweloperska oraz sam kontakt z deweloperem. Tematowi poświęcę jeden z kolejnych wpisów. Skoro jednak jesteśmy już w temacie, to warto mieć na uwadze, że można ją poprzedzić tzw. umową rezerwacyjną. Tego rodzaju zabezpieczenie stosuje się jako narzędzie do przeczekania okresu od złożenia wniosku o kredyt mieszkaniowy i w oczekiwaniu na przelew środków z banku.

Nieruchomości nadal są dobrem rzadkim i trudno dostępnym, a co za tym idzie – to wciąż bardzo kusząca opcja inwestycyjna. Inwestycja jak wspomniałem kusi – przykładowo regularnym, długoterminowym zyskiem. Stąd też najczęściej inwestorzy kupujący mieszkania na wynajem upatrują w nich stabilności swojej inwestycji. Co to oznacza w praktyce? Jakie są plusy i minusy? Zacznijmy po kolei, zacznijmy od plusów.

? Inwestując w nieruchomości na wynajem warto mieć na uwadze potencjalnie wysokie zwroty inwestycyjne. Niezbędne będą wyliczenia – zwrot powinien pozwalać na obsługę kredytu i zapewnienie dochodu pasywnego. Modne jest również podnajmowanie nieruchomości, np. na rok, z możliwością podnajmu osobom trzecim.
? Metodą naczyń połączonych, duże zyski gwarantują również inwestycje w lokale użytkowe. Argumentem opowiadającym się za stabilnością tego rodzaju kapitału są umowy zwykle zawierane na okres dłuższy niż rok.
? Wreszcie to dobra opcja na odmrożenie kapitału.

Co do minusów…

? Istniejące ryzyko inwestycyjne, które zależne jest od poziomu znajomości zasad rządzących rynkiem nieruchomości i przedmiotu obrotu nieruchomości.

? Inwestowanie w nieruchomości obciąża kapitał, w tym najczęściej jest zależne od wpływu kapitału obcego. Wynika to najczęściej z tego, że część inwestorów nie chce ryzykować zakupu nieruchomości przeznaczając na nią wszystkie dostępne środki.

? Ostatni czynnik – moda. Trendy się zmieniają, te na rynku nieruchomości także. Mimo zmian wywołanych przez popandemiczną rzeczywistość, w tym przypadku nadal najpopularniejszym modelem jest wynajem pokoi wyodrębnionych z większych mieszkań.

#KrótkoiNaTemat – Mówiąc najprościej jest to fundusz, w którego skład wchodzą banki mające pomagać klientom indywidualnym w trudnych sytuacjach finansowych związanych np z #koronakryzys.

W ramach funduszu możliwym jest zastrzyk gotówki do 2 tysięcy złotych miesięcznie. Warto zaznaczyć, że niskooprocentowana pożyczka może być przyznawana przez okres trzech lat i tylko w celach spłaty rat. Górna granica funduszu to 72 tys. złotych.

Więcej na ten temat znajdziesz poniżej , przesyłam link do wytycznych na stronie BGK ⬇️

https://www.bgk.pl/osoby-fizyczne/fundusz-wsparcia-kredytobiorcow/

W ubiegłą środę 6 października 2021 Rada Polityki Pieniężnej podniosła podstawową stopę procentową z 0,1 do 0,5 proc. To pierwsza zmiana poziomu stóp od maja zeszłego roku.

Polska jest 18. krajem, który podniósł stopy procentowe w tym roku.
Co ciekawe, choć rynek od pewnego czasu oczekiwał podwyżki stóp procentowych, to w wielu scenariuszach była ona uwzględniana później, niż faktycznie do niej doszło.

Przyzwyczailiśmy się do niskich stóp procentowych. Dlatego decyzja, jaką podjęła w środę RPP zabolała. Oznacza bowiem, że kredyt będzie droższy.

Konferencja prasowa prezesa NBP nie odpowiedziała jednoznacznie na pytanie, czy ostatnia podwyżka stóp jest początkiem cyklu podwyżek.

Część ekonomistów już teraz spodziewa się, że stopy procentowe ze względu na wysoką inflację będą nadal rosnąć, wyceniają że stopa referencyjna NBP wzrośnie w sumie o 1 proc. do końca 2022 r., a kolejne podwyżki mogą więc nastąpić jeszcze w tym roku jeśli projekcja inflacyjna będzie przewidywać dalszy wzrost inflacji.

Następne posiedzenie decyzyjne RPP odbędzie się 3 listopada – poznamy wtedy główne założenia najnowszych projekcji inflacji i PKB.

Aktualizacja – w dniu 3 listopada 2021 decyzją RPP referencyjna stopa procentowa z 0,5 proc. została podwyższona aż do 1,25 proc.

Aktualizacja – w grudniu 2021 RPP ponownie podniosła stopy procentowe, aktualnie stopa referencyjna jest na poziomie 1,75%.

Aktualizacja – w dniu 4 stycznia 2022r RPP ponownie podniosła stopy procentowe, aktualna wartość stopy referencyjnej to  2,25%.

▶️ Dalsza nierównowaga popytu i podaży na nowe mieszkania,
▶️ postępujące wzrosty cen – już dzisiaj warszawiacy muszą pracować na metr kwadratowy mieszkania dwukrotnie dłużej od mieszkańców Poznania,
▶️ odpływ ludności do tańszej strefy podmiejskiej,
▶️ spadek atrakcyjności inwestycyjnej Warszawy. Nowe inwestycje mieszkaniowe na większą skalę pojawią się w miastach satelitach, gdzie pracujący w Warszawie będą szukać tańszego M.

Tak w skrócie można określić prognozy deweloperów dla Warszawy na kolejne lata.

Wyzwaniem dla deweloperów jest deficyt odpowiednich gruntów oraz spadająca liczba pozwoleń na budowę.
Warszawscy deweloperzy zaobserwowali w ostatnich dwóch latach znaczne wydłużenie czasu niezbędnego do uzyskania pozwoleń na budowy i warunków zabudowy. Narzekają na administrację stolicy, że obecnie budowa bloku trwa znacznie krócej niż uzyskanie wszystkich decyzji.

Firmy deweloperskie twierdzą, że za malejącą ofertę mieszkań na rynku pierwotnym i ich galopujące ceny w stolicy odpowiada właśnie malejąca liczba pozwoleń na budowę.

Według raportu JGG JLL „Budownictwo mieszkaniowe w Warszawie — stan obecny i zagrożenia rozwoju”- w Warszawie doszło do najgłębszego od 5 lat załamania podaży nowych mieszkań deweloperskich spośród sześciu największych miast Polski.

Autorzy raportu przewidują dalszy znaczny wzrost cen mieszkań, który w latach 2023-2024 sięgnie nawet kilkudziesięciu procent i będzie dużo szybszy, niż prognozowany wzrost wynagrodzeń.
Ratusz nie zgadza się z treścią raportu – rzeczniczka tłumaczy, że wszystkie decyzje są wydawane w ustawowym terminie. Nastąpiło za to załamanie jakości składanych wniosków, które inwestorzy muszą wielokrotnie poprawiać.
Wnioski wymagają uzupełnienia, uzgodnienia itd., i z tego powodu bieg terminu wydania decyzji jest zawieszony.

Autorzy raportu proponują opracowanie długoletniej strategii rozwoju sektora mieszkaniowego w skali aglomeracji. Sposobem może być zwiększona podaż terenów mieszkaniowych w Warszawie oraz przyspieszenie procedur administracyjnych.

Wysokie ceny mieszkań powodują, że coraz więcej osób porzuca marzenie o posiadaniu własnego M. na rzecz wybudowania domu.
Od dłuższego czasu rośnie zainteresowanie działkami. Pandemia nakręciła sprzedaż działek budowlanych ale też, wymuszając ograniczenia w przemieszczaniu się, spowodowała renesans zainteresowania działkami rekreacyjnymi (i drugimi domami).

Perspektywa wygodnego domu pod miastem jest tym bardziej kusząca, że często opłaca się bardziej, niż zakup mieszkania.

Kupno działki możemy sfinansować za pomocą oszczędności lub zaciągnąć na ten cel kredyt hipoteczny.

Kredytem możemy swobodnie sfinansować nabycie działki budowlanej, problemy mogą pojawić się, jeśli jest to działka letniskowa, czy rekreacyjna jednak mając do dyspozycji cały rynek/wszystkie banki jesteśmy w stanie i na tego typu działki otrzymać finansowanie.

Osoba, która stara się o kredyt na kupno działki, musi przejść pozytywną weryfikację przez bank oraz posiadać wymagany wkład własny.
Warto wiedzieć, że kiedy chcemy uzyskać kredyt na budowę domu i posiadamy własną działkę, wówczas może być ona potraktowana jako wkład własny.

Kiedy mamy już działkę to możemy przejść do budowy domu.
W większości banków uzyskanie kredytu na zakup działki i budowę domu wiąże się z koniecznością zaciągnięcia dwóch kredytów. Zazwyczaj bowiem, starając się o kredyt na budowę domu musimy mieć już pozwolenie na budowę, a ten dokument możemy uzyskać jedynie, gdy jesteśmy właścicielem działki.
Dlatego banki zazwyczaj udzielają dwóch kredytów hipotecznych – jednego na zakup działki i drugiego na budowę domu. Możemy obydwa kredyty wziąć w tym samym banku lub zrefinansować kredyt na zakup działki i przenieść go do innego banku, który sfinansuje budowę z uwagi np. na korzystniejszą cenę.

W nielicznych bankach możliwe jest także uzyskanie za jednym razem kredytu hipotecznego na zakup działki i budowę domu.

A jak wygląda taka procedura?

Najpierw uruchamiane są środki na zakup działki, a po uzyskaniu pozwolenia na budowę domu następuje wypłata pozostałej części kredytu.

Na przełomie czerwca i lipca Polskę obiegła wiadomość o hurtowym zakupie warszawskich mieszkań przez skandynawski fundusz Nordic Real Estate Partners. Inwestor zapłacił 100 mln euro za ponad 1000 mieszkań w stolicy.

W Polsce ok. 20 proc. ludzi mieszka w wynajmowanych mieszkaniach, w Niemczech ten odsetek sięga 50 proc., w Austrii 45 proc., a w Wielkiej Brytanii i Szwecji 35 proc.

Dla potężnych zagranicznych inwestorów Polska jest dziś bardzo atrakcyjnym rynkiem. Fundusze widzą rozwijającą się Warszawę i skupują całe bloki z myślą o ich wynajmowaniu. Szacuje się, że mogą w naszym kraju zarobić na tym nawet 2 razy więcej niż na zachodnich rynkach.

Trend hurtowego nabywania polskich nieruchomości na wynajem długoterminowy przez zagraniczne instytucje jest nowością na polskim rynku, nic więc dziwnego, że generuje pytania o przyszłość rynku, a zwłaszcza o ceny mieszkań.

Część ekspertów uważa, że Warszawa idzie drogą Berlina sprzed 20 lat dodatkowo takie operacje mogą znacząco windować i tak galopujące już ceny mieszkań w Polsce oraz ograniczyć klientom dostęp do rynku pierwotnego.

Zwolennicy tego typu transakcji zauważają, że wykup mieszkań przez fundusze za pozytywne zjawisko. Duże firmy mogą ograniczyć koszty i proponować niższe czynsze.

Niestety przy takim nagłym popycie w perspektywie najbliższych kilku lat mieszkania mogą zyskiwać na wartości w czasie jeszcze szybciej niż obecnie.

Najnowszy raport „Deloitte Property Index 2021”pokazał, że polscy deweloperzy są niekwestionowanymi liderami w budowaniu nowych mieszkań.
W Polsce oddano w 2020 r. najwięcej mieszkań w przeliczeniu na 1000 mieszkańców (5,79 mieszkania) – najwięcej w Europie. Dodano, że „Polska jest również w czołówce krajów z największą liczbą mieszkań na 1000 mieszkańców, których budowa rozpoczęła się w 2020 r. (5,85 mieszkania)”.
Jednocześnie w kategorii liczba mieszkań na 1000 mieszkańców Polska z wynikiem 392,9 znajduje się poniżej średniej europejskiej wynoszącej 435 mieszkań. Mniej lokali w stosunku do liczby mieszkańców mają jedynie uwzględniony też w raporcie Izrael (289,91) i Słowacja (381,52).
Statystyki dowodzą, że Polacy lubią kupować domy z rynku pierwotnego. Z danych Eurostatu, wynika że, Polska jest w czołówce krajów europejskich pod względem udziału rynku pierwotnego w ogólnej wartości sprzedanych nieruchomości.
W Polsce, inaczej jest w Europie Zachodniej, gdzie trend zakupu mieszkania na własność jest o wiele mniej popularny, wciąż dominuje chęć posiadania lokalu na własność. Znajdujemy się w tym aspekcie powyżej średniej europejskiej. Rynek ma więc wciąż duży potencjał rozwoju.

Od 1 lipca br. zmieniają się wymogi w zakresie udzielania przez banki komercyjne kredytów hipotecznych. Banki do tej daty miały czas, aby dostosować swoje regulacje do wymogów Rekomendacji S.
Najważniejsze zmiany z punktu widzenia kredytobiorcy dotyczą sposobu liczenia zdolności kredytowej. Od 1 lipca br. w przypadku wnioskowania o kredyt powyżej 25 lat (np. na 30 lat), zdolność będzie wyliczana przy założeniu okresu kredytowania 25 lat. W praktyce oznacza to, że nasza zdolność kredytowa będzie zauważalnie niższa i nie pożyczymy tyle pieniędzy co wcześniej.

Ponadto, banki muszą posiadać w ofercie kredyt z oprocentowaniem stałym. W rzeczywistości żaden z banków nie posiada w swoim katalogu produktów kredytu ze stałą stopą na cały okres obowiązywania umowy.
Banki wprowadziły oferty na najkrótszy dopuszczalny czas, czyli na 5 -7 lat.
Po tym okresie ponownie trzeba będzie podjąć decyzją czy włączyć oprocentowanie stałe na nowych warunkach, czy przejść na oprocentowanie zmienne.

Oprocentowanie stałe dostępne będzie nie tylko dla nowych kredytobiorców, ale także dla kredytów już udzielonych.
W tym przypadku, Klient zainteresowany zmianą, powinien zawnioskować o nią w banku, a następnie podpisać aneks do umowy kredytowej.

Trzeba jednak liczyć się z tym, że oferta kredytu ze stałym oprocentowaniem jest sporo droższa od oprocentowania zmiennego, o czym pisałem w poprzednim poście.

Nowelizacja Rekomendacji S zawiera również postanowienia dotyczące kredytów dla osób zarabiających w walutach obcych. W tym przypadku udzielenie kredytu będzie możliwe wyłącznie gdy udział sumy dochodów uzyskiwanych w PLN w łącznym dochodzie przyjmowanym do kalkulacji zdolności kredytowej przekracza 50%. Dla dochodów innych niż PLN, przyjmowanych do wyliczenia zdolności kredytowej rekomendacja zakłada ich deprecjacje nawet o 50%.

Zgodnie z zaleceniami Komisji Nadzoru Finansowego do końca czerwca 2021 r. banki musiały przedstawić klientom ofertę kredytów hipotecznych ze stałą stopą procentową.

Hasło „stałe oprocentowanie” nie oznacza, że stawka jest niezmienna przez cały okres spłaty. W praktyce niezmienność oprocentowania obowiązywała w bankach dotychczas przeważnie tylko przez 5 lat.

Po tym okresie klient zwykle ma do wyboru dwie opcje:

▶️ kontynuować spłatę ze stałym oprocentowaniem, stopa procentowa będzie jednak ustalana na nowo, zgodnie z warunkami proponowanymi w danym momencie przez bank,
▶️ może wybrać oprocentowanie zmienne z zachowaniem marży określonej w umowie kredytowej.

W trakcie obowiązywania stopy stałej nie można „migrować” na zmienne oprocentowanie.

Porównując warunki cenowe widać, że kredyty hipoteczne z okresowo stałą stopą procentową są droższe niż kredyty ze zmiennym oprocentowaniem.
Banki oferując zmienne oprocentowanie przerzucają ciężar zmian stopy procentowej na klienta, natomiast w przypadku oprocentowania stałego sami muszą ponieść to ryzyko, co ma wpływ na wysokość %kredytu.

Z racji tego, że na polskim rynku bankowym brakuje „prawdziwych” kredytów hipotecznych ze stałym oprocentowaniem, przy podejmowaniu decyzji o wyborze oprocentowania każdy kredytobiorca obstawia swoisty zakład.

Czy w najbliższych 5 latach wzrosną stopy procentowe, czy też nie? Jeśli wzrosną to jaka będzie skala wzrostów i ich dynamika i czy suma m in tych czynników spowoduje, że koszt kredytu będzie wyższy względem ceny %stałego? Na te pytania trudno jednoznacznie odpowiedzieć dlatego pomogę przeanalizować różne warianty/scenariusze jednak nie doradzam, który wariant jest/będzie korzystniejszy a wybór % kredytu pozostawiam Klientom do samodzielnej decyzji.

Ewentualnie można ten wybór sprowadzić do poniższej dość ogólnej interpretacji – jeśli chcemy doraźnie płacić mniej za swój kredyt hipoteczny i lubimy ryzyko – odpowiedni będzie kredyt ze zmiennym oprocentowaniem. Jeśli jednak nade wszystko cenimy sobie spokój i bezpieczeństwo, i nie przeraża nas wyższa marża, kredyt ze stałą stopą oprocentowania to lepszy wybór.

Miasto 15-minutowe to miasto kompaktowe, przyjazne do życia, w którym korzysta się z nowoczesnych technologii, aby było funkcjonalne, bezpieczne, ekologiczne i sprawne komunikacyjnie.

Koncepcja miasta 15-minutowego to wizja miasta, które zapewnia mieszkańcom możliwość realizacji wszystkich podstawowych potrzeb w 15 minut, najlepiej pieszo, ewentualnie rowerem. I to nie dla wygody, ale po to, by znacząco zmniejszyć liczbę podróży wykonywanych samochodami oraz ochronić miejskie tereny zielone przed zanieczyszczeniami.

Co to oznacza w praktyce? W pobliżu naszego domu powinny znajdować się wszystkie lokale usługowe, szkoła, przychodnia oraz przestrzeń do wypoczynku i rozrywki, a co najważniejsze miejsce pracy.

Bliskie sąsiedztwo usług, rozrywki i pracy przyczynia się ożywienia całej okolicy, skłania do spędzania większej ilości czasu poza domem, sprzyja aktywności sportowej, wzmacnia lokalne usługi i zachęca do pozostania w swojej dzielnicy.

Nie jest to nowy pomysł, ale powrót do naturalnego sposobu rozwoju miast – w latach 70′- 80′ każda dzielnica Warszawy była takim 15 – min. miastem. Mieszkając np. na Muranowie można było wogóle nie znać Mokotowa i vice versa.

Ostatnio ten model miasta przeżywa renesans. Burmistrzyni Paryża Anne Hidalgo przyjęła go nawet jako plan odnowy stolicy Francji po epidemii.

Koncepcja 15-minutowego miasta jest ciekawa, 15-minutowe osiedla mogą przyciągnąć tych, których w końcu zmęczy stanie w korkach. Miejmy jedynie nadzieję, że za mieszkanie w takim komforcie nie trzeba będzie płacić milionów…

Kupno nieruchomości to jedna z ważniejszych decyzji w życiu. Dlatego istotne jest, aby transakcja ta odbyła się bezproblemowo i bezpiecznie.

Podpisanie umowy przedwstępnej kupna mieszkania powinno być jedną z pierwszych czynności, którymi kupujący zajmie się po znalezieniu idealnej oferty. Umowa zwiększa prawdopodobieństwo, że żadna ze stron nie wycofa się z transakcji.

W umowie przedwstępnej kupujący i sprzedający zobowiązują się do zawarcia umowy sprzedaży nieruchomości na określonych warunkach.

Co powinna zawierać umowa przedwstępna?

Umowa przedwstępna nie ma uregulowanego prawnie wzoru, jej treść może być ustalona indywidualnie, jednak powinna zawierać najważniejsze informacje, które znajdą się na umowie przyrzeczonej.

ℹ️ Do najważniejszych zapisów w tym przypadku należą:

▶️ strony umowy
▶️ przedmiot umowy – rodzaj nieruchomości, adres, powierzchnia, typ własności, nr Księgi Wieczystej, właściciele, …
▶️ termin umowy przyrzeczonej
▶️ informacja o sposobie spłaty zadłużenia – jeżeli nieruchomość jest obciążona kredytem
o cena – również sposób płatności – jednorazowo, czy w ratach, nr rachunku zbywcy, terminy płatności, zaliczka/zadatek.

ℹ️ Jak napisać umowę przedwstępną?

Aby zawrzeć umowę przedwstępną kupna nieruchomości nie jest potrzebny notariusz​. Można podpisać zwykłą umowę cywilno-prawną.
Jednak tylko umowa notarialna powoduje, że kupujący ma prawo do żądania zawarcia umowy przyrzeczonej na drodze sądowej, w przypadku gdy druga strona uchyla się od transakcji.
Z tego powodu ma większą ważność niż zwykła umowa cywilno-prawna.

ℹ️ Zwrot zadatku w przypadku nieotrzymania kredytu.

Nieodłącznym elementem przy podpisywaniu umowy przedwstępnej jest zadatek. Stanowi częściową zapłatę umówionej ceny za mieszkanie.
Pamiętajmy, że zadatek nie podlega zwrotowi ‒ wyjątkiem są sytuacje, w których obie strony ustaliły inaczej oraz zamieściły odpowiednie zapisy w umowie.
Przed podpisaniem umowy zadbajmy o odpowiednio sformułowaną klauzulę, która zabezpieczy nas finansowo w przypadku nieotrzymania kredytu z banku.

Jeśli na liście Twoich planów noworocznych znajduje się marzenie o własnym M myślę, że mogą zainteresować Cię aktualności z rynku kredytów hipotecznych na 2019 r. . Mam nadzieję, że przedstawione informacje pomogą Ci podjąć najlepszą decyzję.

2018 był bardzo udany dla rynku kredytów hipotecznych, rok 2019 siłą rozpędu również zaczął się bardzo dobrze.

Sprzedaż hipotek w 2018 r. mogła wzrosnąć nawet o 20% względem 2017 r. osiągając rekordowy poziom ok. 54 mld. zł.  m. in za sprawą niskich stóp procentowych, dzięki którym kredyty hipoteczne są tanie i  stosunkowo łatwo dostępne.

Poniżej przesyłam kilka najważniejszych informacji z obszaru kredytów hipotecznych na 2019 rok

Stopy procentowe w 2019 r.

Niska dynamika inflacji i dobra sytuacja gospodarki wskazują, że do końca 2019 roku a nawet w 2020 r. poziom stóp nie ulegnie zmianie i utrzyma się na poziomie 1,7%. To bardzo dobra informacja dla osób spłacających kredyty – oznacza bowiem, że wysokość raty kredytowej nie ulegnie zwiększeniu

Dzięki niskim stopom procentowym utrzymany zostanie wysoki popyt na kredyty mieszkaniowe.
Biorąc pod uwagę ogromne zapotrzebowanie na nieruchomości, rosnące wynagrodzenia, nie powinniśmy oczekiwać spektakularnych obniżek  cen mieszkań, raczej niewielkich spadków.

Wkład własny

W 2019 roku wysokość wkładu własnego pozostanie na niezmienionym poziomie – aby dostać kredyt na mieszkanie trzeba posiadać wkład własny w wysokości 20% wartości nabywanej nieruchomości.  Warto jednak zauważyć, że chociaż minimum  wynosi teoretycznie 20%, to w większości banków wciąż możliwe jest zaciągnięcie kredytu z 10% wkładem własnym  lub nawet – w przypadku dwóch banków – uzyskanie kredytu hipotecznego bez wkładu własnego.

Koncepcja posiadania wkładu własnego ma na celu zmniejszenie kosztu kredytu hipotecznego i większą ochronę finansową całego zobowiązania.

Polityka kredytowa banków

W 2018 r. polska gospodarka rozwijała się w rekordowym tempie 5,1%, scenariusz na 2019 r. zakłada stopniowe spowolnienie wzrostu gospodarczego do poziomu ok. 3,5-4 proc.

Banki oczekując wolniejszego wzrostu gospodarki mogą delikatnie zaostrzać kryteria przyznawania kredytów hipotecznych poprzez bardziej dokładne sprawdzanie zdolności kredytowej potencjalnych klientów.

Mniej banków w 2019

Miniony rok był rokiem przejęć i połączeń na rynku bankowym. Bank Zachodni WBK rozpoczął działalność pod szyldem Santander Bank Polska i przejął wydzieloną część Deutsche Bank Polska, a Raiffeisen Polbank został wchłonięty przez BGŻ BNP Paribas. W IV kwartale 2019 roku Bank Millennium przejmie kontrolę nad Eurobankiem. Z czasem okaże się, jaki wpływ na oferty banków będzie miała postępująca konsolidacja sektora bankowego.

Nowa Rekomendacja S

Komisja Nadzoru Finansowego pracuje obecnie nad nową wersją Rekomendacji S, która ma zmienić politykę kredytową w polskich bankach.

W nowym wydaniu rekomendacja S nakłada na banki obowiązek wprowadzenia do oferty kredytów hipotecznych opartych o stałą lub okresowo stałą lub okresowo stałą stopę procentową, które. Takie rozwiązanie ma zabezpieczyć przed wzrostem stóp procentowych, gwarantując bezpieczeństwo dla klienta. Ta opcja jest już teraz praktykowana przez niektóre banki, jednak ze względu na parametry cenowe nie cieszy obecnie zbytnim zainteresowaniem Klientów.

Kolejnym ciekawym rozwiązaniem może być mechanizm Klucz za dług.
Mówiąc w sporym uproszczeniu, mechanizm Klucz za dług zakłada, że w przypadku problemów ze spłatą kredytu hipotecznego, kredytobiorca przenosi prawo własności nieruchomości na bank. Zostawia mieszkanie bankowi, ale zostaje również bez długu. Warto dodać, że to rozwiązanie będzie dostępne dla nielicznych klientów – posiadających wysokie dochody oraz wkład własny na poziomie 30%.

Rok 2019 może przynieść różne scenariusze jeśli chodzi o kredyty hipoteczne, przez co będzie na pewno ciekawy dla branży.

Polska gospodarka rozwija się w najlepsze, rosnące PKB, zatrudnienie i dochody gospodarstw sprawiają, że sytuacja materialna Polaków się poprawia. Coraz więcej osób może pozwolić sobie na spełnienie marzenia o własnym M, także ze względu na niski koszt kredytu.

Zacznijmy od podstaw – czym jest dokładnie historia kredytowa?

Jest to zbiór wszystkich danych, które BIK gromadzi na temat Twoich kredytów. Oznacza to, że znajdują się w nim informacje na temat zarówno spłacanych, jak i spłaconych już zobowiązań oraz ich terminowości.  Wśród sporej części społeczeństwa krąży jednak błędne przekonanie o tym, że całkowity brak historii kredytowej, stanowić może przeszkodę do uzyskania kredytu hipotecznego na zakup np mieszkania.

Banki analizują sytuację każdego z klientów w sposób kompletnie indywidualny i ta pozytywna historia może nieść korzystny wpływ na jakość – czyli wiarygodność klienta. Całkowity brak historii nie przekreśla jednak szansy na otrzymanie kredytu – oznacza to, że bank musi dokonać głębszej analizy zdolności na podstawie innych czynników.

Kiedy historia kredytowa staje się problematyczna? W momencie, w którym zbudowana została negatywna historia, a na koncie w BIKU znajdują się informacje np o braku spłat w terminie – bank może nie udzielić kredytu takiemu wnioskodawcy ze względu na zbyt spore ryzyko, które musiałby ponieść, jeśli dłużnik przestanie być wypłacalny. W przypadku, w którym jednak bank zdecyduje się na dokonanie transakcji istnieje spora szansa, że narzuci on znacznie wyższą marżę.

Obecnie w dobie szybko rosnących cen mieszkań dla wielu młodych Polaków, rozpoczynających dopiero karierę zawodową, nie posiadających jeszcze dużych oszczędności, wymóg posiadania wkładu własnego stanowi największą barierę w uzyskaniu finansowania z banku.

Zgodnie z Rekomendacją S, wprowadzoną w życie przez Komisję Nadzoru Finansowego, aby dostać kredyt na mieszkanie trzeba posiadać wkład własny w wysokości 20% wartości nabywanej nieruchomości, przykładowo, kupując mieszkanie warte 300 tys. zł trzeba posiadać 60 tys. wkładu własnego.

Warto jednak zauważyć, że chociaż minimum  wynosi teoretycznie 20%,
to część banków nadal umożliwia  zaciągnięcie kredytu z 10% wkładem własnym, wiąże się to jednak z dodatkowymi kosztami wynikającymi z ubezpieczenia niskiego wkładu własnego, w postaci podwyższonej marży obowiązującej do czasu, kiedy saldo nie spadnie poniżej 80% wartości nieruchomości. Na szczęście są też banki, które dopuszczają finansowanie z minimalnym wkładem własnym 10% gdzie nie występują żadne koszty związane ubezpieczeniem niskiego wkładu własnego.

Poniżej przedstawiam kilka pomysłów na wkład własny do transakcji –

1. Brakujący wkład własny do kredytu hipotecznego może stanowić dofinansowanie uzyskane dzięki pomocy rodziny np. w formie darowizny
2. Wkład własny można również pozyskać przy wsparciu pożyczki wziętej przez rodziców lub innych członków rodziny i przekazanej dziecku/rodzeństwu
3. Kolejną metodą jest zabezpieczenie się na dwóch nieruchomościach. Jeżeli mamy inne mieszkanie, dom lub grunt, które nie są obciążone hipoteką to bank może przyjąć je jako dodatkowe zabezpieczenie kredytu nie wymagając przy tym uiszczania gotówkowego wkładu własnego (pod warunkiem że wartość nieruchomości jest wyższa niż wymagana wysokość wkładu własnego). Co ważne są też banki, który akceptują jako zabezpieczenie – nieruchomość osoby trzeciej i jednoczenie nie wymagają, aby ta osoba/dostawca zabezpieczenia przystąpił do kredytu.
4. W sytuacji kiedy dysponujemy inną własną nieruchomością, którą chcemy sprzedać, bank może zaakceptować na poczet wkładu własnego całą lub część kwoty z planowanej sprzedaży obecnego M, pod warunkiem, że transakcja sprzedaży nieruchomości zakończy się przed uruchomieniem kredytu.
5. Okazyjnie kupione mieszkanie lub dom, po cenie która znacznie odstaje od cen rynkowych może być również rozwiązaniem problemu z wkładem własnym, w tym przypadku dwa działające na rynku banki zaakceptują różnicę pomiędzy wartością rynkową a ceną transakcyjną (wirtualną nadwyżkę) jako wkład własny.
6. Dodatkowymi źródłami wkładu własnego mogą być także:

– środki pochodzące z książeczki mieszkaniowej zarówno tej z premią gwarancyjną jak i bez premii, ważne aby właściciel książeczki był kredytobiorcą /przed wnioskowaniem o kredyt w placówkach PKO BP można zrobić cesję na odpowiednią osobę/,

–  zastaw na obligacjach skarbowych.

Większość obserwatorów rynku nieruchomości, w tym osoby zainteresowane kupnem nieruchomości dla siebie oraz inwestorzy, pewnie zastanawia się, co dalej z cenami mieszkań – czy nadal będą rosnąć, czy może niebawem nastąpi przegrzanie rynku i ceny zaczną spadać?

Faktem jest, że na rynku pierwotnym w 3 kwartale 2018 roku względem analogicznego okresu w 2017 nastąpił spadek liczby transakcji o około 20% – co może zwiastować zatrzymanie wzrostu, a w konsekwencji przełamać aktualny trend na rynku. Zatem powstaje pytanie – czy kupować teraz czy może jeszcze poczekać? Jeśli poczekać to ile?

W tej sytuacji podpowiedziałbym osobom, które chcą kupić mieszkanie do samodzielnego zamieszkania, aby skupiły się przede wszystkim na znalezieniu mieszkania, spełniającego ich oczekiwania oraz aby najważniejszym kryterium były potrzeby własne i rodziny. Jeśli ktoś wynajmuje mieszkanie i liczy, że w przyszłości trafi na dołek cenowy i wtedy dokona zakupu, to zbyt nadmierna kalkulacja i spekulacja może spowodować, że po pierwsze: trudno będzie ocenić czy to jest już ten idealny moment do kupna, po drugie – przez ten okres do podjęcia decyzji o zakupie będzie ponosił wyższe koszty za wynajem względem raty kredytu. Nie wspomnę o tym, że próba trafienia w cenowy dołek może skończyć się zakupem przeprowadzonym na szczycie.

Skoro temat wynajmu mieszkania został już wywołany, to warto zdawać sobie sprawę z tego, że jeśli teraz nie podejmiemy ważnych życiowych decyzji o kupnie własnego M, to w przyszłości, na przykład, będąc już na emeryturze, po prostu nie będzie Nas stać, aby pozwolić sobie na dalszy wynajem. Kupując teraz własne mieszkanie np. na kredyt i będąc w wieku produkcyjnym, gdy posiadamy zdolność obsługi zobowiązania, budujemy sobie na przyszłość ogromny, stały kapitał w postaci własnej nieruchomości.

Klienci uwielbiają możliwości jakie daje Internet. Obecnie nie brakuje osób, które chętnie korzystają z tego medium, aby porównać warunki ofert kredytów hipotecznych.

Patrząc z perspektywy lat, przytrafiło mi się pracować z klientami, którzy uzbrojeni w zapas podstawowej wiedzy z porównywarki byli przekonani, że najlepiej wiedzą, który bank ma najlepszy kredyt.

Tymczasem nie ma jednoznacznej odpowiedzi na pytanie „Jaki bank ma najlepszy kredyt”, ponieważ każdy przypadek jest indywidualny.

Bank zanim zgodzi się pożyczyć nam pieniądze, przeanalizuje wiele czynników, sprawdzi m. in. naszą zdolność kredytową według własnych filtrów ryzyka . Nie bez znaczenia jest również terminowość spłaty kredytów w przeszłości.
Nawet najbardziej rozbudowana porównywarka nie jest w stanie wziąć pod uwagę tych indywidualnych czynników, a takie aspekty mają decydujący wpływ na ostateczne warunki kredytowe i na to, czy w ogóle otrzymamy kredyt.

Zdarza się, że w jednym banku w ogóle nie mamy szans na kredyt, a inna instytucja bez problemu kredytu nam udzieli.

Warto również pamiętać, że porównywarki mają możliwość kreowania wyniku poprzez zastosowanie odpowiednich filtrów, tym samym mogą wprowadzać nas w błąd np. jeśli porównywarka posortuje oferty tylko przez  pryzmat wysokości prowizji, pomijając inne koszty tj. odsetki, ubezpieczenie na życie, inne ubezpieczenia to ostatecznie nie dowiemy się, czy kredyt jest drogi, czy tani.

Jeśli bank dolicza dodatkowe koszty: ubezpieczenia pomostowego, ubezpieczenia niskiego wkładu, ubezpieczeń na życie czy od utraty pracy bądź operatu szacunkowego, rachunku bankowego oraz karty kredytowej – porównywarka nie wychwyci tego i nie ukaże w zestawieniu.

Warto również zdawać sobie sprawę, że często pojawiają się tam produkty, które nie zawsze będą dostępne dla wszystkich klientów określonego banku np. oferty private banking czy kredytu ekologicznego na zakup np. domów pasywnych czy energooszczędnych.

Z reguły porównywarki pokazują tylko oferty firm, z którymi współpracują, a to oznacza, że w porównywarkach nie znajdziemy wszystkich ofert dostępnych na rynku. Za to w każdej porównywarce znajdziemy oferty sponsorowane, bardziej widoczne, często usytuowane wyżej oraz banery reklamowe. Jednak największą wadą porównywarek kredytowych  jest to, że zamieszczane tam oferty po prostu nie są aktualne , zdarza się też , że przedstawiane tam dane są również bardzo nieprecyzyjne bądź nawet nieprawdziwe.

Banki przekazując dane do kalkulatorów przyjmują idealne założenia dot. wkładu własnego, zarobków – dlatego rzadko kiedy finalna oferta jest tak dobra, jak wynik prezentowany przez automat wyszukiwarki. |

Podsumowując powyższe rozważania-  znalezienie najkorzystniejszych warunków kredytu hipotecznego przy pomocy porównywarek jest obecnie bardzo trudne dlatego warto zgłosić się do specjalisty w tym obszarze, który mając do dyspozycji aktualne oferty i narzędzia będzie mógł przygotować i dobrać indywidualnie najkorzystniejszą ofertę.

Planując kupno mieszkania i chcąc finansować go kredytem hipotecznym, należy sprawdzić swoją zdolność kredytową czyli określić budżet .

Zdolność kredytowa określa maksymalną kwotę kredytu, którą bank może pożyczyć danemu klientowi na kupno mieszkania.

Przepisy określają ją jako zdolność do spłaty danego zobowiązania wraz z należnymi odsetkami w uzgodnionym w umowie terminie.

W istocie  – zanim bank zgodzi się pożyczyć nam pieniądze na określony cel, sprawdzi, czy nasze dochody są wystarczająco wysokie, by pokryć wszystkie, comiesięczne wydatki (czynsz, media, aktualne zadłużenie) w tym raty kredytu jaki chcemy zaciągnąć.
Większość banków uważa za bezpieczną sytuację, kiedy rata kredytu nie przekracza 50% dochodu netto lub 65% dochodu netto dla osób zarabiających powyżej średniej krajowej.

Każdy z banków posiada indywidualną metodologię liczenia zdolności kredytowej.
Zdarza się, że w jednym banku w ogóle nie mamy szans na kredyt (bo bank nie akceptuje źródeł przychodów, które możemy udokumentować), a inna instytucja bez problemu kredytu nam udzieli. Dokładne wyliczenie zdolności kredytowej zależy bowiem od indywidualnego podejścia banku, czyli między innymi od jego akceptacji ryzyka, prowadzonej obecnie polityki sprzedażowej czy też aktualnego zaangażowania w rynek produktów hipotecznych. Pomimo, że banki w bardzo różny sposób podchodzą do  obliczania zdolności kredytowej, to można wskazać pewne stałe punkty, które uwzględniają algorytmy praktycznie wszystkich kredytodawców.

Najważniejsze wskaźniki, które mają wpływ na zdolność kredytową:

• wysokość i źródło wynagrodzenia,
• regularność zatrudnienia,
• staż pracy,
• zajmowane stanowisko czy wykształcenie,
• koszty utrzymania gospodarstwa domowego,
• stan cywilny i ilość osób w  gospodarstwie domowym,
• zobowiązania finansowe wobec banków,
• wyciągi z konta osobistego klienta – w nich widocznie są koszty utrzymania kredytobiorcy – rachunki za gaz, wodę, prąd, telefon, Internet, wydatki na jedzenie, benzynę, rozrywki, czy w końcu na regulowanie zobowiązań finansowych np. raty innych pożyczek czy kredytów,
• okres spłaty kredytu – im dłuższy termin spłaty, tym niższa rata, a co za tym idzie większa zdolność kredytowa,
• rodzaj rat kredytowych –  równe bądź malejące,
• wysokość wkładu własnego – im wyższy wkład własny tym niższa marża oraz niższe raty, co pozytywnie wpływa na zdolność kredytową,
• wiek kredytobiorcy – banki muszą brać pod uwagę zmianę poziomu dochodów kredytobiorcy po przejściu na emeryturę i rosnące wraz z wiekiem prawdopodobieństwo niezdolności do pracy. W związku z tym wiek kredytobiorcy w momencie spłaty ostatniej raty kredytu nie może przekroczyć 70-75 lat, niektóre banki stosują już maksymalny okres kredytowania zbieżny z zapisem nowej ustawy emerytalnej maksymalny okres kredytowania w przypadku mężczyzn to 65 rok życia, w przypadku kobiet – 60 rok życia.

Nie bez znaczenia jest również terminowość spłaty kredytów w przeszłości. Historia kredytowa każdego z nas udostępniana jest przez Biuro Informacji Kredytowej (BIK). Negatywna ocena raportu, może być istotną przeszkodą w otrzymaniu kredytu. Całkowity brak historii nie przekreśla jednak szansy na otrzymanie kredytu – oznacza, że Bank musi dokonać głębszej analizy zdolności na podstawie innych czynników .W tym przypadku celem poprawy wiarygodności kredytowej można zaciągnąć  niewielkie  zobowiązanie i spłacać  go w terminie co w pewnym stopniu zbuduje Naszą wiarygodność kredytową .

Istnieje  kilka sposobów aby zwiększyć swoją zdolność kredytową m.in. np. należy zamknąć wszystkie posiadane zobowiązania kredytowe w tym  limity w koncie osobistym czy karty kredytowe ,nawet jeśli z nich nie korzystamy, pomniejszają naszą zdolność kredytową. Kolejny sposób to dołączenie do kredytu kogoś z rodziny, najlepiej – więcej zarabiającego i stosunkowo młodego. Banki bowiem przy obliczaniu maksymalnego czasu spłaty kredytu biorą pod uwagę wiek najstarszego z kredytobiorców.

Reasumując – warto zorientować się jakie mamy możliwości kredytowe w  różnych bankach poprzez współpracę z  ekspertem   hipotecznym  – na  szczęście, brak zdolności w jednym banku nie zawsze oznacza, iż nie otrzymamy kredytu w innym.

Załóżmy, że masz już na oku wymarzone mieszkanie: fajna okolica, bliskość do pracy – nadeszła więc pora podjąć decyzję o wzięciu kredytu. Decyzja o kupnie mieszkania na kredyt jest bardzo poważną decyzją, ponieważ bierzemy na siebie odpowiedzialność spłaty zobowiązania przez długie lata. Warto więc należycie przygotować się do tego procesu. Przygotowałem dla Ciebie poradnik, w którym objaśniam Ci jak krok po kroku przygotować się do tej operacji.

1. Zacznij żyć tak, jakbyś już dziś spłacał kredyt

Mam tu na myśli taką sytuację, aby np. przez pół roku odkładać pewną sumę pieniędzy, która mniej więcej odpowiadałaby wysokości raty kapitałowo-odsetkowej. Będzie to dla Ciebie swojego rodzaju testem, który zweryfikuje, czy jesteś gotów na zaakceptowanie takiej sytuacji.

2. Przygotuj wkład własny

Aby móc wnioskować o kredyt, należy okazać się tzw. wkładem własnym. Warto dodać, że im wyższym wkładem dysponujemy, tym lepszą mamy pozycję względem banków i w rezultacie możemy oczekiwać korzystniejszych warunków cenowych. Minimalny wkład własny nadal obowiązuje na poziomie 10% .

3. Nie zapominaj o „poduszce finansowej”

W perspektywie zaciągnięcia kredytu hipotecznego warto mieć także odłożone środki, na wypadek różnych zdarzeń losowych takich jak np. utrata pracy. Dysponowanie pewną kwotą ułatwiłoby nam funkcjonowanie i spłacanie kredytu przez kilka miesięcy do momentu znalezienia nowego zatrudnienia.

4. Zadbaj o swoją historię kredytową (BIK)

Warto przy tej okazji dokonać restrukturyzacji swoich istniejących zobowiązań kredytowych, jest to dobra okazja, aby pospłacać swoje kredyty, a tym samym uwolnić swoją zdolność kredytową i zrobić miejsce dla planowanego zobowiązania. Warto też upewnić się czy nie zalegamy z płatnościami względem banków poprzez uzyskanie tzw. raportu kredytowego, który można zamówić poprzez stronę www.bik.pl.

5. Zweryfikuj swoje możliwości kredytowe

Jest to bardzo istotny element całego procesu, ponieważ ta weryfikacja odpowie Ci na pytanie, jakim możesz dysponować budżetem, a co za tym idzie, w jakim przedziale cenowym możesz szukać wymarzonego mieszkania.

W tym aspekcie zapraszam na bezpłatne spotkanie w celu zbadania Twojej zdolności kredytowej . Ostatnio na moim profilu facebookowym www.facebook.com/dominikmakuchbankowoschipoteczna/ publikowałem post o tytule „Jak przygotować się do spotkania z ekspertem kredytowym w sprawie kredytu hipotecznego”– znajdziesz tam podpowiedź, jakie informacje /dokumenty należy ze sobą wziąć na spotkanie, aby możliwie precyzyjnie tą zdolność oszacować.

Ponadto istotną zaletą współpracy z niezależnym ekspertem kredytowym będzie fakt, iż w jednym miejscu będziesz mógł powierzyć swoją sprawę do kilku banków ograniczając w ten sposób ryzyko nieotrzymania pozytywnej decyzji lub niesatysfakcjonującej decyzji, a także mając do dyspozycji 2-3 decyzje kredytowe zyskasz lepszą pozycję negocjacyjną w kontekście uzyskania najatrakcyjniejszych warunków cenowych.

Równie ważne jest, że w całym procesie uzyskiwania finansowania będziesz mieć do dyspozycji osobę, która przeprowadzi Cię przez wszystkie formalności – od reprezentowania Ciebie wobec banków, po szczegółowe omówienie zapisów umowy kredytowej i dopilnowanie procesu uruchomienia kredytu.

Reasumując, proces przygotowania się do zaciągnięcia kredytu może nie jest łatwy, ale warto się nad tym pochylić, ponieważ wszystkie wymienione małe czynniki tworzą całość i tak jak w życiu – jeśli mamy coś zaplanowane, jeśli mamy zbudowany harmonogram działań, wówczas rzeczy dzieją się w sposób bardziej komfortowy i przewidywalny, a my w tym wszystkim nie czujemy się zagubieni.

Zakup mieszkania z rynku wtórnego jest dobrym rozwiązaniem dla osób, które chcą szybko przeprowadzić się i zamieszkać już w gotowym mieszkaniu. Aby transakcja przebiegła w sposób bezpieczny i możliwie komfortowy postanowiłem krok po kroku opisać jak wygląda zakup nieruchomości na rynku wtórnym uwzględniając wszystkie aspekty transakcji ,a także koszty związane z tego typu transakcją .

Zacznijmy od kosztów, które na pewno pojawią się podczas tej transakcji.

1. Kosztem bezwzględnym, z którym należy się liczyć jest podatek od czynności cywilno-prawnych tzw. PCC i który wynosi 2% od ceny transakcyjnej /ceny zakupu mieszkania/

2. Jeśli nieruchomość, która nam się spodobała i spełniała nasze oczekiwania będzie do nabycia za pośrednictwem agencji nieruchomości to również musimy się liczyć z dodatkowym wydatkiem (ok. 2%)

3. Zakładając, że będziemy posiłkować się kredytem hipotecznym, tu również musimy spodziewać się opłaty – większość z banków stosuje prowizję za udzielenie kredytu w wys. od 1-2,5%.

Korzystając ze wsparcia eksperta kredytowego mając ekspozycję na wszystkie banki na rynku możemy wyselekcjonować promocyjne oferty, które zwolnione są z prowizji za udzielenie kredytu co oznacza, że przynajmniej ten koszt będzie można obejść, a zaoszczędzone pieniążki przeznaczyć np. na odświeżenie nabywanego mieszkania.

Jaki budżet?

Na początku planowania swojej przygody związanej z zakupem mieszkania warto, a nawet należy, sprawdzić swoje możliwości kredytowe tj. określić budżet, jakim będziemy dysponować. Zachęcam tu do skorzystania z bezpłatnych usług eksperta kredytowego, który przeanalizuje sytuację finansową, sprawdzi możliwości finansowe (tym samym określi budżet) oraz pomoże w wyborze najkorzystniejszej oferty kredytu hipotecznego. Ponadto będzie on wsparciem w całym okresie ubiegania się o finansowanie.

Zweryfikuj nieruchomość

Już na pierwszym spotkaniu ze sprzedającym należy poprosić go o przedłożenie wszystkich dokumentów dot. potwierdzenia prawa własności np. nr księgi wieczystej, której stan pod kątem prawnym, własności i ewentualnych obciążeń można zweryfikować na stronie https://ksiegiwieczyste.com/ oraz akt własności – podstawę nabycia lokalu przez sprzedającego.

Poniżej przedstawiam wykaz dodatkowych dokumentów, które należy bezwzględnie uzyskać od sprzedającego:

– zaświadczenie o braku zameldowania osób trzecich

– zaświadczenie ze spółdzielni/wspólnoty o braku zaległości z opłatami eksploatacyjnymi

– zaświadczenie od dostawców mediów o braku zaległości w opłatach

– warto też dopytać/sprawdzić czy dany lokal nie jest obciążony kosztami prowadzenia w nim działalności gospodarczej , w tej sytuacji należało by poprosić sprzedającego o zaświadczenie z ZUS i US potwierdzające brak zaległości w składkach i podatkach.

– należy zwrócić uwagę na stan prawny gruntu – czy jest uregulowany czy nie , np. poprzez wgląd w wypis z rejestru gruntów, co prawda są nieliczne banki, które akceptują nieuregulowany status gruntu i udzielają finansowania na zakup mieszkania z wydzieloną odrębną kw jednak należy również przeanalizować i ten aspekt

– warto prześledzić również, co będzie się działo w najbliższej okolicy w następnych latach poprzez wgląd do planów zagospodarowania przestrzennego, jeśli PZG będzie przewidywał jakąś zabudowę w bliskim sąsiedztwie można próbować wykorzystać tą informację podczas negocjacji ceny ze sprzedającym.

Umowa przedwstępna

Przed podpisaniem umowy przedwstępnej, warto zorientować się jaka jest rynkowa wartość nieruchomości, którą chcemy nabyć. Zdarza się, że osoby sprzedające wystawiają cenę ofertową, która jest rozbieżna z cenami transakcyjnymi. Ma to ogromne znaczenie w perspektywie ubiegania się o kredyt hipoteczny. Bank określając wartość nieruchomości korzysta z operatu szacunkowego sporządzonego przez rzeczoznawcę majątkowego. Rzeczoznawca dokonując wyceny uwzględnia standard nieruchomości oraz porównuje średnie ceny transakcyjne w okolicy. Głównie na tej podstawie określa wartość mieszkania, która jest respektowana przez banki. Jeśli okaże się, że zaakceptowana wartość przez bank będzie niższa od kwoty wymaganej przez sprzedającego może dojść do kolizji, a tym samym transakcja może się nie zawiązać. Dlatego przed podpisaniem umowy przedwstępnej warto skonsultować oferowaną cenę ze specjalistą.

Umowa przedwstępna może, ale nie musi być spisana w formie aktu notarialnego , ostateczna forma jest w decyzji stron transakcji. W umowie przedwstępnej (a także ostatecznej) warto uwzględnić obecność protokołu, który szczegółowo określa, jakie elementy wyposażenia i ich stan techniczny oraz dodatkowe pomieszczenia (np. garaż, piwnica) obejmuje cena mieszkania.

Bardzo istotną kwestią jest to, czy umawiamy się z drugą stroną na wpłatę zaliczki czy zadatku . Ma to bardzo duże znaczenie. Zadatek zg. z art. 394 kodeksu cywilnego gwarantuje nam , że jeśli sprzedający zrezygnuje z transakcji po podpisaniu umowy przedwstępnej to musi oddać nam dwukrotność zadatku. Jeśli zaś to my się wycofamy to wpłacona kwota tytułem zadatku po prostu nam przepada. Natomiast jeśli porozumiemy się ze sprzedającym, co do wpłaty zaliczki, to w momencie kiedy z jakiegokolwiek powodu zrezygnujemy z transakcji np. z braku uzyskania pozytywnej decyzji w banku, wówczas wpłacona zaliczka do nas wraca.

Końcowe formalności

Po podpisaniu już końcowego aktu notarialnego, będąc już pełnoprawnym właścicielem mieszkania należy dopełnić kilka istotnych formalności takich jak:

– dokonać opłaty podatku od czynności cywilno-prawnych tzw. PCC /zazwyczaj ma to miejsce podczas podpisywania aktu notarialnego /

– udanie się do urzędu miasta bądź gminy i zgłoszenie nabycia nieruchomości w celu ustalenia obowiązków podatkowych od nieruchomości oraz opłat za użytkowanie wieczyste / jeśli dotyczy/, należy to uczynić w ciągu 14 dni od podpisania aktu notarialnego

– nowy nabywca mieszkania powinien podpisać nową umowę z dostawcą energii, gazu ect , warto pamiętać aby podpisać nową umowę poprzedni właściciel musi złożyć wypowiedzenie dotychczasowych umów

Zakup mieszkania na rynku wtórnym jest transakcją wymagającą uwzględnienia wielu aspektów natury technicznej  oraz prawnej. Warto poświęcić czas na zapoznanie się z nimi, by móc cieszyć się z udanego i bezpiecznego zakupu. Mam nadzieję, ze ten artykuł pomoże Wam w tym i spowoduje, że ten proces będzie choć trochę bardziej komfortowy.

Kupno mieszkania to nie jest prosta i szybka sprawa, szczególnie dla osób, które po raz pierwszy planują zakupić swoje wymarzone mieszkanie. Developerzy coraz więcej budują, właściwie na każdym rogu powstaje kolejna inwestycja, co z kolei może powodować, że możemy poczuć się zagubieni przy wyborze wymarzonego mieszkania, lokalizacji etc.

Dlatego też przygotowałem poradnik dla osób, które planują kupno mieszkania z rynku pierwotnego od Developera,  by miały pewien drogowskaz na co zwrócić uwagę .

Na początek poznaj swoje możliwości  kredytowe, czyli za jaką cenę szukać mieszkania? 

Przystępując do zakupu wymarzonego mieszkania kwestią kluczową jest zbadanie swoich możliwości kredytowych. W tej sytuacji warto skorzystać z bezpłatnych usług eksperta w tej dziedzinie, który zweryfikuje naszą zdolność kredytową, a co za tym idzie określi Wasz budżet, a także  pomoże przy wyborze najkorzystniejszej  oferty oraz będzie wsparciem w całym procesie ubiegania się o kredyt .

Lokalizacja – dopasuj ją do swojego życia

Lokalizacja jest kluczowym czynnikiem przy zakupie mieszkania. Wybierając ją musimy uwzględnić kilka czynników np. skomunikowanie z naszą pracą, szkołą, przedszkolem. Warto zwrócić też uwagę  na infrastrukturę handlową, usługową i instytucjonalną, a także czy w okolicy są tereny rekreacyjne np. park (co będzie mieć przełożenie na nasz komfort życia).

Zgodnie z ustawą developerską właściwie każdy developer ma obowiązek przygotować tzw. prospekt informacyjny – jest to zbiór planowanych w najbliższej okolicy inwestycji np. budowa torów tramwajowych, budowa metra, parkingu etc. Taki dokument na pewno będzie źródłem informacji, które pomogą nam w podjęciu decyzji czy ta lokalizacja spełnia nasze oczekiwania.

Niezależnie od tego warto jeszcze na własną rękę sprawdzić plany gminy dotyczące najbliższej okolicy poprzez weryfikację planu zagospodarowania przestrzennego lub po prostu porozmawiać z mieszkańcami, którzy już mieszkają na wcześniejszych etapach tej samej inwestycji lub w okolicy.

Sprawdź kilka informacji na temat Dewelopera

Mając już wybraną wstępnie lokalizację poszukajmy teraz Dewelopera , który realizuje w tym miejscu budowę mieszkań. Powierzając mu swoje  pieniądze należy go dokładnie sprawdzić . Jeśli powstaje kolejny etap istniejącego już osiedla wstępnej weryfikacji możemy dokonać poprzez rozmowę z mieszkańcami , będzie to na pewno cenna wiedza wynikająca z ich doświadczenia.

Również zweryfikujmy opinię na temat danego dewelopera w internecie, a także poszukajmy i prześledźmy zrealizowanych wcześniej już inwestycji przez tego dewelopera.

Sprawdźmy również czy deweloper jest członkiem Polskiego Związku Firm Deweloperskich gdzie zrzeszone firmy kierują się Kodeksem Dobrych Praktyk.

Warto też zwrócić swoją uwagę na grunt, na którym posadowiony jest budynek. Informację tą możemy zweryfikować poprzez zbadanie księgi wieczystej, do której dostęp ma każdy za pomocą internetu /ksiegiwieczyste.com/.

To na co musimy zwrócić uwagę to czy deweloper jest właścicielem gruntu lub czy grunt jest w użytkowaniu wieczystym. Oba warianty są prawnie uregulowane jednak w przypadku użytkowania wieczystego wiąże się to póki co z dodatkową opłatą roczną za użytkowanie wieczyste.

Przed podpisaniem umowy przedwstępnej  – negocjuj!

Zanim podpiszemy umowę przedwstępną z deweloperem  należy – właściwie to trzeba negocjować cenę transakcyjną. Każde wynegocjowane 3-5% to spore oszczędności, które później możesz przeznaczyć na wykończenie.

Zgodnie z obowiązującą od 2011 roku ustawą deweloperską  o ochronie praw nabywcy lokalu mieszkaniowego lub domu jednorodzinnego aktualnie większość inwestycji objęta jest rachunkiem powierniczym, który zabezpiecza kupującego poprzez fakt, iż wpłacone pieniądze nie są przelewane na konto dewelopera tylko na specjalny rachunek powierniczy i dopiero są zwalniane do dewelopera w momencie postępu prac na budowie. Dzięki temu mechanizmowi wpłacone przez Nas środki nie mogą być zdefraudowane przez dewelopera.

Zgodnie z tą ustawą jest obowiązek podpisywania umowy deweloperskiej w formie aktu notarialnego a jej kosztami obie strony dzielone są po połowie.

W tej umowie spisuje się zobowiązania obu stron – wys. ceny , wysokość zadatku, termin oddania do użytkowania oraz szczegółowe konsekwencje na wypadek, gdyby jedna ze stron nie dotrzymała warunków umowy.

Swoim Klientom zawsze doradzam aby wyegzekwowali od dewelopera zapis w umowie deweloperskiej dot. możliwości rozwiązania umowy bez utraty zadatku w momencie kiedy z jakichś powodów nie uda się uzyskać kredytu na zakup przedmiotowego mieszkania.

Odbiór mieszkania – na co zwrócić uwagę?

Odbiór mieszkania to ostatni krok w całej tej przygodzie , z pozoru najłatwiejszy ale nie wolno go zlekceważyć. Na odbiór kluczy warto udać się z fachowcem, który w naszym imieniu dokona weryfikacji jakości wykonania przez dewelopera. Jeśli okaże się, że są elementy do poprawienia wówczas na protokole zdawczo-odbiorczym wymienia się wszystkie fuszerki i deweloper w określonym czasie jest zobowiązany do ich usunięcia lub poprawy.

Mam nadzieję, że ten poradnik pomoże Wam w jakimś stopniu bardziej świadomie podejść do procesu zakupu mieszkania na rynku pierwotnym od dewelopera.Dysponując tą wiedzą będziecie wiedzieć, na co zwrócić uwagę, a także znając sekwencję kolejnych kroków , cały  ten proces będzie dla Ciebie bardziej komfortowy. Powodzenia!

Odwieczne pytanie – czy wynajmować czy może zaciągnąć kredyt w banku i kupić własne mieszkanie ?

Nie ma prostej odpowiedzi – każdy taki przypadek wymaga odrębnej analizy.

Dla osób, które nie mają jeszcze ustabilizowanej sytuacji życiowej, zawodowej , do końca jeszcze nie wiedzą czy to co robią jest tym co będą robić przez dalszą część swojego życia i gdzie – w jakim mieście będą pracować lub nie mają jeszcze poważnych planów życiowych ect wynajem jest na tą chwilę zapewne optymalnym rozwiązaniem natomiast jeśli mamy do czynienia z osobą, która wie, że to gdzie mieszka jest miejscem gdzie chce mieszkać na stałe, tu ma stałą pracę , rodzinę , przyjaciół to warto ten temat przeanalizować i zastanowić się czy może zrobić jednak krok do przodu i pomyśleć o własnym M.

Aby rozpocząć myślenie o tym warto mieć świadomość , że zakup mieszkania nawet na kredyt wymaga posiadania i zaangażowania własnych środków m.in. na wkład własny do banku ,a także pokrycia kosztów około kredytowych oraz kosztów związanych z samym zakupem nieruchomości np. jeśli jest to rynek wtórny to podatek PCC lub pierwotny to koszt wykończenia takiej nieruchomości etc.

W tym artykule nie będę podejmował się wyliczeń ile wynosi rata kredytu vs miesięczny koszt najmu ponieważ uśredniając to wartości te są na porównywalnych poziomach. Poza tym każdy kto chciałby przeanalizować swoją sytuację pod kątem zakupu własnego M zapraszam do kontaktu wówczas na bezpłatnym spotkaniu szczegółowo i już na konkretnym przypadku dokonam analizy i przedstawię wszelkie wyliczenia wraz z kosztami, o których wspominałem powyżej. Po takim spotkaniu  osoba, która zastanawiała się nad porzuceniem najmu na rzecz zakupu własnego M będzie dysponowała szczegółową wiedzą, która pomoże jej w podjęciu ostatecznej decyzji.

To na co chcę zwrócić w tym artykule szczególną uwagę sprowadza się do zachęcenia osób, które  wynajmują mieszkanie i którzy mają ustabilizowaną sytuację zawodową , życiową a także dysponują już pewnymi oszczędnościami aby rozważyły scenariusz rozpoczęcia budowy również  swojego majątku jakim jest niewątpliwie zakup mieszkania /nawet na kredyt/.

Wynajmując mieszkanie przez wiele lat oddajemy pieniądze obcej osobie oczywiście w zamian za schronienie ect jednak podejmując decyzję o zakupie własnego M wypełniamy również ten podstawowy cel oraz powoli, sukcesywnie spłacając kredyt mamy poczucie, że robimy to dla siebie, we własnym imieniu i na swoją  korzyść.

Od kilku lat mam przyjemność współpracować z jedną z najbardziej prestiżowych agencji nieruchomości premium w Warszawie Partners International a tym samym obsługiwać Klientów chcących nabyć  nieruchomości z tego segmentu dlatego też postanowiłem podzielić się swoimi spostrzeżeniami w kontekście finansowania zakupu nieruchomości premium przez banki.

Rynek nieruchomości premium w Polsce  jest rynkiem wschodzącym jednak dynamicznie się rozwijającym co powoduje, że coraz więcej potencjalnych Klientów decyduje się na zakup tego typu nieruchomości . Banki powoli ale zaczynają dostrzegać również  ten rynek i go warunkowo akceptować.

Nieruchomość premium to znaczy jaka ? – głównie rynek nieruchomości premium stanowią  apartamenty ale także wille czy rezydencje położone w prestiżowej lokalizacji oraz wyróżniające się wysokim standardem wykończenia.

Ceny transakcyjne takich nieruchomości zaczynają się od 1mln do nawet kilkunastu mln /te wartości dotyczą zazwyczaj już posiadłości /

Poniżej przedstawiam najważniejsze kwestie związane z uzyskaniem kredytu hipotecznego na zakup nieruchomości premium.

Dla standardowych transakcji banki dopuszczają jeszcze finansowanie na poziomie 90% czyli wymagają od Klienta 10% wkładu własnego , na tym rynku im wyższy wkład własny tym banki korzystniej przychylają się do udzielenia finansowania .Najchętniej oczekują zaangażowania wkładu własnego na poziomie min 20% i więcej.

Dzieje się tak ponieważ nieruchomości z rynku premium są nieruchomościami trudno zbywalnymi /za chwilę wrócę do tego pojęcia/.

Banki zanim udzielą finansowania na zakup nieruchomości nie tylko z tego segmentu zakładają w ocenie ryzyka kredytowego sytuację , że dany Klient może w pewnym momencie zaprzestać spłacać kredyt co oznacza dla banku w ostateczności konieczność jej pilnej sprzedaży i tu wraca pojęcie nieruchomości trudno zbywalnej gdzie ekspozycja na potencjalnego Klienta na tym rynku jest ograniczona.

Banki oczekują możliwie największego zaangażowania do transakcji własnych środków ponieważ mogą wtedy taniej a nawet okazyjnie sprzedać taką nieruchomość i w ten sposób odzyskać pożyczone pieniądze.

Im wyższy wkład własny tym niższa kwota kredytu a tym samym niższe ryzyko dla banku – na rynku premium ma to o tyle istotne znaczenie ponieważ mowa tu zazwyczaj o transakcjach kilkumilionowych gdzie angażując wkład własny do transakcji 20% i więcej nadal pozostajemy w przestrzeni gdzie kwota kredytu będzie wynosić 2 – 3 mln  i nadal jest to przestrzeń nieruchomości trudno zbywalnych.

Dla Klientów , którzy dysponują wolnymi środkami a niekoniecznie chcieliby wnosić je w całości do transakcji ,a także dysponują inną nieobciążoną nieruchomością /lokal mieszkalny, dom , działka budowlana / mam do zaoferowania bank, który przyjmując jako zabezpieczenie kredytu hipotekę na drugiej nieruchomości stwarza możliwość obniżenia  pieniężnego wkładu własnego np. do poziomu 5% – 10% /wszystko zależy od wartości drugiej nieruchomości / lub nawet jeśli druga nieruchomość będzie atrakcyjna i dobrze wyceniona całkowicie „obejść” pieniężny wkład własny co w transakcjach na rynku premium pozwoliłoby na niezamrażanie bardzo dużego kapitału.

Wycena nieruchomości premium – z doświadczenia wiem, że trudno jest wycenić takie nieruchomości ponieważ zazwyczaj brak jest w bazach transakcji porównawczych , które to determinują aktualną wartość wycenianej nieruchomości .Powoduje to, że banki „urealniają” ich wartość czyli obniżają co stwarza kolizję pomiędzy ceną transakcyjną a przyjętą przez bank wyceną przedmiotowej nieruchomości . W konsekwencji banki oczekują aby wkład własny był wniesiony od przyjętej i zaakceptowanej przez bank wartości nieruchomości a nie od ceny transakcyjnej . Oznacza to, że realnie ten wkład własny będzie wyższy ponieważ musi odpowiadać wysokości wymaganego wkładu własnego ,a także wymaga od Kredytobiorcy  pokrycia różnicy  pomiędzy wartością bankową a ceną transakcyjną.

Dlatego ważna jest lokalizacja przedmiotowej nieruchomości ponieważ dobra lokalizacja stwarza większe prawdopodobieństwo lepszej wyceny przez bank a co a tym idzie stwarza możliwość korzystniejszego ułożenia transakcji w kontekście wysokości wkładu własnego etc.

Klienci planujący zakup nieruchomości z tego segmentu zazwyczaj podlegają rozszerzonej analizie kredytowej , która sprowadza się do przedłożenia dodatkowych dokumentów finansowych mających na celu udokumentowanie stabilnej kondycji finansowej .Zazwyczaj sprowadza się to do przedłożenia np. rozliczeń finansowych za ostatnie 2 lata , szczegółowej historii z konta firmowego za dłuższy okres niż standardowo w celu weryfikacji przepływów pieniężnych etc.

Dla tego typu transakcji  decyzje kredytowe podejmowane są na wyższych szczeblach decyzyjności, a także podczas tzw. komitetów kredytowych , w których uczestniczą już m in. Członkowie Zarządu lub Dyrektorzy Zarządzający poszczególnych instytucji.

Na rynku jest kilka banków , które podejmują się finansowania nieruchomości z tego segmentu  dlatego szczególnie przy tego tupu transakcjach obarczonych wyższym ryzykiem niż standardowe transakcje warto powierzyć swoją sprawę do kilku banków aby  możliwie  maksymalnie ograniczyć  ryzyko nie uzyskania kredytu.

Należy pamiętać , że każda transakcja na rynku premium analizowana jest przez banki indywidualnie i potencjalny Klient musi liczyć się z dodatkowymi wymogami do spełnienia.

Reasumując -uzyskanie finansowania na zakup nieruchomości premium nie jest standardowym procesem , jest trudnym procesem nie mniej jednak korzystając z usług doświadczonego eksperta kredytowego zwiększasz swoje szanse na uzyskanie finansowania dla swojej inwestycji.

Czy zastanawialiście się ile będzie wynosić Wasza emerytura? Jestem przekonany, że nie …nie mamy na to czasu a niekiedy ochoty, jest to perspektywa bardzo odległa 25-30 lat więc skupiamy się na tym co tu i teraz .

Nie analizując tego tematu dogłębnie wiemy na pewno, że emerytura będzie stanowić tylko niewielką część dochodu, który otrzymujemy teraz a więc w konsekwencji Nasz standard życia zostanie przez to mocno obniżony . Oczywiście można powiedzieć , że w pewnym wieku nie będziemy mieć takich potrzeb jak w chwili obecnej a co za tym idzie będziemy mieć mniejsze wydatki czyli…. mniejsze dochody to mniejsze wydatki i jest zachowany status quo .

Jednak będąc aktywnym zawodowo a co za tym idzie mając wpływ na poziom Naszego życia przyzwyczajamy się do pewnych wygód tj wakacje , wyjazd na narty ect – tak więc musimy zdać sobie sprawę z tego, że będąc już w wieku emerytalnym mimo, że będziemy przyzwyczajeni do pewnych standardów nie będziemy mogli pozwolić sobie na takie przyjemności opierając się tylko i wyłącznie na świadczeniu emerytalnym .

Możemy a nawet musimy już teraz rozpocząć planowanie Naszej jesieni życia .Jest wiele możliwości zrobienia czegoś ze swoimi oszczędnościami np. inwestowanie na giełdzie  lub deponowanie środków na lokatach bankowych. Tylko, że z jednej strony istnieje wysokie ryzyko inwestycyjne związane z możliwością utraty części  kapitału zaś z drugiej niby bezpieczniej bo gwarancja kapitału  ale stopa zwrotu na poziomie ok 1% w skali roku mówiąc delikatnie nie przekonuje .

Możemy jeszcze rozważyć zakup np. drugiej lub kolejnej nieruchomości mieszkalnej w celach inwestycyjnych . Zdaję sobie sprawę, że jest to już inna skala wydatku ale tą inwestycję możemy współfinansować kredytem hipotecznym .

Proszę rozważyć taki scenariusz – mam 40 tys oszczędności , oczywiście za te pieniądze trudno będzie kupić jakąkolwiek nieruchomość mieszkalną ale są to środki, które pozwolą mi na uzyskanie finansowania z banku uwzględniając wszystkie związane z tym koszty tj . wymagany wkład własny – nadal na poziomie 10%, koszty notarialne, bankowe etc.

Dokonujemy  zakupu nieruchomości na poziomie powiedzmy 300 tys /ok 40 m2 /  , wnosimy przyjmijmy  10% wkładu własnego , pozostałość 270 tys pochodzi z kredytu mieszkaniowego .

Przedmiotową nieruchomość możliwie jak najszybciej wynajmujemy /przypomnę, że rynek najmu w Polsce szczególnie w dużych aglomeracjach jest jeszcze w dużym stopniu nienasycony tak więc nie będzie większego problemu ze znalezieniem  zainteresowanych aby zamieszkali w Naszej inwestycji /

Przyjmijmy, że kredyt będzie rozłożony na 20 lat , wysokość raty przy tym scenariuszu to 1 590 zł miesięcznie , średnia cena wynajmu mieszkania o zbliżonej pow. to ok 2 000 zł .

Tak więc środki z najmu uwzględniając opłaty w postaci czynszu, podatku w pełni mogą pokryć ratę kredytu a tym samym dla Nas kredyt bankowy nie będzie stanowić dodatkowego kosztu.

Po 20 latach stałego wynajmowania mieszkania dochodzimy do sytuacji całkowitej spłaty kredytu , który obciąża Naszą inwestycję co powoduje, że będziemy mogli upłynnić tą nieruchomość czyli sprzedając odzyskujemy zamrożony kapitał . Przyjmijmy, że sprzedajemy ją za cenę zbliżoną do ceny kupna – przy tym scenariuszu  „odzyskujemy”  ok 300  tys , które to możemy przeznaczyć np. na dofinansowanie Naszej emerytury lub Naszą inwestycję  dalej wynajmować ale już czerpiąc z tego czysty zysk nie pomniejszany o koszty raty kredytu.

Oczywiście należy uwzględnić czas , który musimy zainwestować w poszukiwanie atrakcyjnej nieruchomości i najemców jednak uwzględniając powyższe czynniki warto zastanowić się nad tego typu inwestycją wspomaganą nawet finansowaniem z banku .

Kredyt hipoteczny zaciąga się na długie lata. W tym czasie można zarówno awansować jak i stracić pracę a raty trzeba płacić.

Na szczęście są banki, które oferują tzw wakacje kredytowe – zawieszenie spłaty raty kapitałowej , zawieszeniu nie podlega jednak rata odsetkowa, która  musi być niezmiennie zapłacona.

Skorzystanie z wakacji kredytowych wymaga każdorazowo złożenia odpowiedniego wniosku w danym banku , nie dopuszcza się sytuacji kiedy chcąc skorzystać z karencji w spłacie kredytu nie dokonujemy płatności raty na własną rękę a tym samym nie informując o tym banku .

Takie sytuacje traktowane będą przez banki jako nieterminowana spłata.

Skorzystanie z wakacji kredytowych  jest pewnym rozwiązaniem jednak warto z niego skorzystać w naprawdę trudnych momentach np. utrata pracy lub czasowa niezdolność do pracy.

Zawieszony kapitał należy oczywiście oddać, zazwyczaj zostaje on dodany do pozostałej kwoty kredytu  i rozłożony na kolejne raty co w konsekwencji podwyższy każde kolejne raty.

Należy liczyć się również z tym, że niektóre banki mogą oczekiwać opłaty za tą usługę np. za podpisanie aneksu lub zmianę harmonogramu płatności.

Reasumując – warto pamiętać o możliwości skorzystania z wakacji kredytowych w sytuacji nieprzewidzianej jednak odradzam takie działanie w innych sytuacjach np. środki z karencji w spłacie kapitału przeznaczę na weekendowy wyjazd lub inną konsumpcyjną zachciankę -)

Często moi Klienci podczas rozmowy o warunkach kredytu mieszkaniowego podpytują mnie o zasadność wzięcia na siebie dodatkowego kosztu jakim jest ubezpieczenie  na życie .

Skłoniło mnie to do podzielenia się swoimi przemyśleniami n/t temat.

Zgodnie z nową ustawą o kredytach hipotecznych banki mają obowiązek przedstawiania również ofert bez dodatkowych produktów m.in. ubezpieczeń na życie na tle oferty z tzw. cross-sellem .

Oferty bez ubezpieczeń a dokładniej rzecz ujmując marże na tych propozycjach są zazwyczaj wyższe względem ofert z ubezpieczeniem na życie .

Powoduje to, że oferta kredytu danego banku w łączonej sprzedaży z m.in. ubezpieczeniem na życie jest po prostu atrakcyjniejsza finansowo.

Jednak najważniejszym argumentem aby jednak zdecydować się na zakup kredytu z ubezpieczeniem na życie powinien być fakt, że posiadając takie ubezpieczenie w momencie jakiegoś nieprzewidzianego zdarzenia losowego środki z tej polisy pokrywają zadłużenie z Banku zaś to zadłużenie nie przechodzi na spadkobierców.

A co dla spadkobierców kredytobiorcy oznacza brak ubezpieczenia na życie ?

– spadkobiercy mogą przyjąć spadek wprost: czyli z pełną odpowiedzialnością za długi;

– spadkobiercy mogą przyjąć spadek z dobrodziejstwem inwentarza tzn. spadek zostanie nabyty tylko do wartości ustalonego w wykazie inwentarza albo spisie inwentarza stanu czynnego spadku. Innymi słowy spadkobierca będzie odpowiadał za długi spadkowe tylko do wysokości aktywów nabytego spadku.

– spadkobiercy mogą odrzucić spadek.

Na decyzję spadkobiercy mają 6 m-cy od daty kiedy dowiedzieli się o śmierci. Nie podjęcie decyzji w tym czasie skutkuje automatycznym przyjęciem spadku z dobrodziejstwem inwentarza.

Przed podjęciem decyzji może być sytuacja, że spadkobiercy nie wiedzą o istnieniu długów osoby zmarłej; nawet jeżeli wie o  kredytach, to do momentu przyjęcia spadku bank chroniąc się tajemnicą bankową nie ujawni kwoty do spłaty ani innych szczegółów umowy.  To oznacza, że spadkobiercy przyjmują często tzw. „kota w worku”.

W sytuacji, gdy kredytobiorca posiada ubezpieczenie na życie, kredyt spłaca TU i problemu nie ma, spadkobiercy mogą swobodnie przyjąć majątek wprost bez obaw.

Reasumując –  w mojej ocenie ubezpieczenie na życie do kredytu jest na tyle zasadne , że powinno być rozpatrywane nie w kategoriach dodatkowego kosztu kredytu lecz w kategoriach pewnej świadomej decyzji n/t sekwencji wydarzeń w momencie jakiegoś zdarzenia losowego.

Wielu moich Klientów dopytuje mnie czy świadczenie 500+ wpłynie na ich zdolność kredytową w perspektywie wnioskowania o kredyt mieszkaniowy – krótko mówiąc czy 500+ pozwoli im na zaciągnięcie wyższej kwoty kredytu?

Otóż niestety właściwie żaden bank nie uwzględnia tego świadczenia do oceny zdolności kredytowej, świadczenie to również nie wpłynie na decyzję kredytową ani na zaproponowane przez bank warunki cenowe.

Dlaczego tak się dzieje?

Świadczenie z programu „Rodzina 500+” ma z góry określony maksymalny termin jego uzyskiwania /maksymalnie do osiągnięcia 18 roku życia dziecka/,
ani pewne /wymiar i wysokość mogą każdej chwili ulec zmianie/, tymczasem okres spłaty kredytów hipotecznych wynosi zazwyczaj 25-30 lat.

Krótko mówiąc – świadczenie, którego prawo do pobierania wygasa
w znaczącej większości wiele lat przed dniem całkowitej spłaty udzielonego kredytu nie stanowi dla banków stabilnego dodatkowego źródła dochodu.

Warto też wspomnieć o świadczeniach z tytułu alimentów – one również nie stanowią dla banków stałego dodatkowego źródła dochodu, a tym samym nie są brane do wyliczenia maksymalnej kwoty kredytu .

Należy jednak pamiętać, że co prawda alimenty nie podnoszą zdolności kredytowej osoby, która takie świadczenie otrzymuje – ale osoba, która takie świadczenie płaci będzie zobligowana do wykazania tego obciążenia wobec banku w perspektywie ubiegania się o kredyt, tym samym wysokość ponoszonych alimentów obniży jej zdolność kredytową.

AKTUALIZACJA

W ostatnim czasie pojedyncze banki w tym m.in. BOŚ i Alior Bank zaczęły dopuszczać  możliwość obniżenia o wysokość  świadczenia 500+ lub innego świadczenia opiekuńczo-socjalnego w tym alimentacyjnego, wysokości  kosztów utrzymania gospodarstwa domowego przy obliczaniu maksymalnej wartości kredytu, co w praktyce może mieć wpływ na podwyższenie możliwości kredytowych, jednak wymaga to zawsze indywidualnej oceny ze strony danego banku.

Ustawa o  kredytach hipotecznych oraz nadzorze nad pośrednikami finansowymi jest implementacją unijnej dyrektywy MCD , która ma na celu ochronę konsumentów, którzy zaciągają kredyt na zakup nieruchomości oraz reguluje rynek pośrednictwa kredytowego w Polsce. 

Ustawa weszła w życie 22 lipca 2017 roku.

Poznaj najważniejsze zapisy ustawy o kredytach hipotecznych oraz nadzorze nad pośrednikami finansowymi 

1. Prowizja za wcześniejszą spłatę tylko przez 3 lata

W przypadku kredytów ze zmienną stopą procentową po trzech latach spłaty nie będzie można już pobierać opłat. Opłatę  za wcześniejszą spłatę będzie można zastrzec tylko w pierwszych trzech latach trwania umowy. Opłata nie będzie mogła być wyższa niż 3 proc. spłacanej kwoty i nie będzie mogła przekroczyć kwoty odsetek naliczonych od spłacanej kwoty w okresie roku od momentu faktycznej spłaty.

Dla kredytów ze stałą stopą procentową, opłata za wcześniejszą spłatę będzie mogła być pobierana w całym okresie, w którym obowiązuje sztywne oprocentowanie.

2. Obowiązek wydania decyzji ostatecznej w ciągu 21 dni

Zgodnie z nową ustawą banki  będą miały  21 dni od dnia złożenia przez klienta wniosku o kredyt na wydanie decyzji i poinformowanie o niej zainteresowanego. Z kolei już po zawarciu umowy klient będzie miał 14 dni na jej wypowiedzenie,

3. Łatwiejsze porównanie kredytu i wariantu kredytu

Ustawodawca wprowadza też regulacje dotyczące sposobu reklamowania kredytów hipotecznych. Banki będą musiały wyraźnie wskazać rzeczywistą roczną stopę oprocentowania w miejscu co najmniej tak widocznym jak informację o oprocentowaniu kredytu hipotecznego oraz informować o innych warunkach kredytu, takich jak czas jego trwania, rodzaj oprocentowania, liczba i wysokość rat. Ponadto banki nie będą mogły uzależniać przyznania kredytu od nabycia innych produktów przy okazji kredytu hipotecznego. Sprzedaż łączona nadal będzie dozwolona ale nie może być stosowana  jako warunek przyznania kredytu.

4. Wprowadzenie tzw formularza informacyjnego

Już na etapie składania wniosku klient składając wniosek u pośrednika kredytowego dostanie szczegółowy formularz informacyjny, w którym będą wyszczególnione wszystkie możliwe koszty, dane pośrednika, banków, warunki spłaty itp.

Klient będzie musiał otrzymać porównanie oferty bez żadnych produktów dodatkowych oraz z produktami dodatkowymi, by widział dokładnie jak skorzystanie z innych produktów banku wpływa na ofertę kredytową.

Parametry przedstawione na wniosku będą wiążące dla klienta, czyli ma on gwarancję, że takie same będą na umowie kredytowej.

5. Wsparcie dla osób mających problem ze spłatą kredytu 

W myśl ustawy banki będą miały obowiązek oferowania restrukturyzacji kredytu, gdy kredytobiorca będzie miał kłopot ze spłatą (wakacje kredytowe bądż wydłużenie okresu kredytowania)  Dopiero gdy restrukturyzacja nie przyniesie efektu, kredytobiorca będzie miał sześć miesięcy na sprzedaż mieszkania.

6. Wprowadzenie regulacji dla pośredników kredytowych 

Zgodnie z obowiązującą ustawą udzielaniem kredytów będą mogli zajmować się tylko certyfikowani pośrednicy lub ich agenci. Aby zostać takim pośrednikiem, trzeba będzie zdać egzamin państwowy na pośrednika hipotecznego lub mieć wyższe wykształcenie ekonomiczne lub prawnicze.

Po zdaniu egzaminu KNF będzie wydawać pośrednikom zezwolenia i wpisywać na listę.

Inne – 

Kredyt hipoteczny może zostać udzielony wyłącznie w walucie lub indeksowany do waluty, w której konsument otrzymuje  większość swoich dochodów lub posiada większość środków finansowych lub innych aktywów”.

Ponadto zgodnie z ustawą kredyty  hipoteczne będą mogły udzielać tylko banki i SKOK-i, czyli instytucje podlegające nadzorowi KNF. Nie będą ich mogły udzielać np. firmy pożyczkowe.

Reasumując – wprowadzone zmiany oceniam pozytywnie ponieważ ustawa jest bardzo pro konsumencka dająca lepszą pozycję klientowi względem banków , a także wprowadzone regulacje na rynku pośrednictwa kredytowego sprawią, że będziemy mieć do czynienia starając się o kredyt z osobami bardziej kompetentnymi i profesjonalnymi -)