Czym jest zdolność kredytowa?

Planując kupno mieszkania i chcąc finansować go kredytem hipotecznym, należy sprawdzić swoją zdolność kredytową czyli określić budżet .

Zdolność kredytowa określa maksymalną kwotę kredytu, którą bank może pożyczyć danemu klientowi na kupno mieszkania.

Przepisy określają ją jako zdolność do spłaty danego zobowiązania wraz z należnymi odsetkami w uzgodnionym w umowie terminie.

W istocie  – zanim bank zgodzi się pożyczyć nam pieniądze na określony cel, sprawdzi, czy nasze dochody są wystarczająco wysokie, by pokryć wszystkie, comiesięczne wydatki (czynsz, media, aktualne zadłużenie) w tym raty kredytu jaki chcemy zaciągnąć.
Większość banków uważa za bezpieczną sytuację, kiedy rata kredytu nie przekracza 50% dochodu netto lub 65% dochodu netto dla osób zarabiających powyżej średniej krajowej.

Każdy z banków posiada indywidualną metodologię liczenia zdolności kredytowej.
Zdarza się, że w jednym banku w ogóle nie mamy szans na kredyt (bo bank nie akceptuje źródeł przychodów, które możemy udokumentować), a inna instytucja bez problemu kredytu nam udzieli. Dokładne wyliczenie zdolności kredytowej zależy bowiem od indywidualnego podejścia banku, czyli między innymi od jego akceptacji ryzyka, prowadzonej obecnie polityki sprzedażowej czy też aktualnego zaangażowania w rynek produktów hipotecznych. Pomimo, że banki w bardzo różny sposób podchodzą do  obliczania zdolności kredytowej, to można wskazać pewne stałe punkty, które uwzględniają algorytmy praktycznie wszystkich kredytodawców.

Najważniejsze wskaźniki, które mają wpływ na zdolność kredytową:

• wysokość i źródło wynagrodzenia,
• regularność zatrudnienia,
• staż pracy,
• zajmowane stanowisko czy wykształcenie,
• koszty utrzymania gospodarstwa domowego,
• stan cywilny i ilość osób w  gospodarstwie domowym,
• zobowiązania finansowe wobec banków,
• wyciągi z konta osobistego klienta – w nich widocznie są koszty utrzymania kredytobiorcy – rachunki za gaz, wodę, prąd, telefon, Internet, wydatki na jedzenie, benzynę, rozrywki, czy w końcu na regulowanie zobowiązań finansowych np. raty innych pożyczek czy kredytów,
• okres spłaty kredytu – im dłuższy termin spłaty, tym niższa rata, a co za tym idzie większa zdolność kredytowa,
• rodzaj rat kredytowych –  równe bądź malejące,
• wysokość wkładu własnego – im wyższy wkład własny tym niższa marża oraz niższe raty, co pozytywnie wpływa na zdolność kredytową,
• wiek kredytobiorcy – banki muszą brać pod uwagę zmianę poziomu dochodów kredytobiorcy po przejściu na emeryturę i rosnące wraz z wiekiem prawdopodobieństwo niezdolności do pracy. W związku z tym wiek kredytobiorcy w momencie spłaty ostatniej raty kredytu nie może przekroczyć 70-75 lat, niektóre banki stosują już maksymalny okres kredytowania zbieżny z zapisem nowej ustawy emerytalnej maksymalny okres kredytowania w przypadku mężczyzn to 65 rok życia, w przypadku kobiet – 60 rok życia.

Nie bez znaczenia jest również terminowość spłaty kredytów w przeszłości. Historia kredytowa każdego z nas udostępniana jest przez Biuro Informacji Kredytowej (BIK). Negatywna ocena raportu, może być istotną przeszkodą w otrzymaniu kredytu. Całkowity brak historii nie przekreśla jednak szansy na otrzymanie kredytu – oznacza, że Bank musi dokonać głębszej analizy zdolności na podstawie innych czynników .W tym przypadku celem poprawy wiarygodności kredytowej można zaciągnąć  niewielkie  zobowiązanie i spłacać  go w terminie co w pewnym stopniu zbuduje Naszą wiarygodność kredytową .

Istnieje  kilka sposobów aby zwiększyć swoją zdolność kredytową m.in. np. należy zamknąć wszystkie posiadane zobowiązania kredytowe w tym  limity w koncie osobistym czy karty kredytowe ,nawet jeśli z nich nie korzystamy, pomniejszają naszą zdolność kredytową. Kolejny sposób to dołączenie do kredytu kogoś z rodziny, najlepiej – więcej zarabiającego i stosunkowo młodego. Banki bowiem przy obliczaniu maksymalnego czasu spłaty kredytu biorą pod uwagę wiek najstarszego z kredytobiorców.

Reasumując – warto zorientować się jakie mamy możliwości kredytowe w  różnych bankach poprzez współpracę z  ekspertem   hipotecznym  – na  szczęście, brak zdolności w jednym banku nie zawsze oznacza, iż nie otrzymamy kredytu w innym.