Ustawa deweloperska 2024. Bezpieczniej na rynku nieruchomości
Od 2 lipca 2024 r., po dwuletnim okresie przejściowym w pełni obowiązuje tzw. nowa ustawa deweloperska, wprowadzona na mocy uchwalonej 20 maja 2021 r. ustawy o ochronie praw nabywcy lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego oraz Deweloperskim Funduszu Gwarancyjnym.
Nowelizacja ustawy deweloperskiej wprowadza istotne zmiany mające na celu lepszą ochronę praw nabywców oraz zwiększenie przejrzystości i bezpieczeństwa transakcji na rynku nieruchomości.
Zmiany oznaczają z jednej strony, że nabywcy zyskują w zasadzie wyłącznie nowe prawa i będą bardziej chronieni np. przed ryzykiem nieukończenia inwestycji, z drugiej strony – nakładają szereg nowych obowiązków na deweloperów i banki. Poniżej przedstawiam najważniejsze obszary zmian:
- Deweloperski Fundusz Gwarancyjny
Zakup mieszkania lub domu na podstawie umowy deweloperskiej podpisanej od 2 lipca 2024 r.
w każdym przypadku będzie podlegał ochronie Deweloperskiego Funduszu Gwarancyjnego (DFG). Fundusz ten zapewnia ochronę finansową nabywców w przypadku upadłości dewelopera lub banku prowadzącego mieszkaniowy rachunek powierniczy lub w przypadku odstąpienia przez nabywcę od umowy, na zasadach określonych w ustawie.
- Szerszy zakres stosowania ustawy
Nowa ustawa znajdzie zastosowanie do przypadków, które dotychczas pozostawały poza jej zakresem:
- sprzedaż nieruchomości po zakończeniu inwestycji i wyodrębnieniu własności lokalu,
- sprzedaż domów jednorodzinnych,
- sprzedaż przez przedsiębiorcę niebędącego deweloperem. Dzięki temu ustawa znajdzie zastosowanie np. w sytuacji, gdy deweloper przeniesie własność nieruchomości do spółki celowej, a w konsekwencji umowa sprzedaży będzie zawierana przez tę właśnie spółkę z nabywcą. Dlatego dalej będziemy pisać o sprzedaży dokonywanej przez dewelopera / sprzedawcę.
- srzedaż garaży, miejsc postojowych, komórek lokatorskich, innych lokali użytkowych.
Ustawa nie będzie dotyczyła nabycia lokali użytkowych na cele związane z działalnością gospodarczą, czyli np. nabycia lokali usługowych zlokalizowanych w danej inwestycji.
- Nowe zasady odbioru lokalu
Nowelizacja uszczegółowiła procedurę odbioru lokalu i dała nabywcy nowe uprawnienia do odmowy odbioru lokalu. Wprowadziła również procedurę usuwania tzw. wad istotnych oraz domniemanie uznania wady przez dewelopera.
Zasady postępowania dotyczące usuwania wad stwierdzonych w trakcie odbioru będą miały zastosowanie również do wad, które zostały stwierdzone w okresie po odbiorze, a przed przeniesieniem prawa własności nieruchomości na nabywcę. W dotychczasowej ustawie kwestia ta była nieuregulowana.
- Umowa rezerwacyjna i prospekt informacyjny
W dotychczasowej ustawie deweloperskiej umowy rezerwacyjne nie były uregulowane, stąd ich forma i treść mogły być dowolnie kształtowane przez deweloperów. Wg nowej ustawy umowa rezerwacyjna:
- to umowa pomiędzy deweloperem a osobą zainteresowaną ofertą zakupu nieruchomości, zawierającą zobowiązanie do czasowego wyłączenia mieszkania/domu z oferty sprzedaży,
- musi być zawarta w formie pisemnej pod rygorem nieważności,
- musi zawierać co najmniej:
- strony, miejsce i datę zawarcia umowy,
- cenę lokalu lub domu podlegającego rezerwacji,
- okres rezerwacji,
- usytuowanie lokalu w budynku,
- powierzchnię użytkową lokalu lub domu oraz powierzchnię i układ poszczególnych pomieszczeń,
- wysokość opłaty rezerwacyjnej (nieobowiązkowa) – max. 1 % ceny nieruchomości określonej w prospekcie.
Już na etapie zawarcia umowy rezerwacyjnej deweloper ma obowiązek dołączenia prospektu informacyjnego z załącznikami. W okresie trwania umowy rezerwacyjnej deweloper musi informować rezerwującego o każdej zmianie w prospekcie informacyjnym. Niedochowanie tego obowiązku skutkuje tym, że rezerwujący może odstąpić od umowy rezerwacyjnej, uzyskując zwrot opłaty rezerwacyjnej w pełnej wysokości!
Ważną zmianą odnośnie prospektu informacyjnego jest zwiększenie zakresu i stopnia szczegółowości informacji w części ogólnej prospektu, w tym m.in.: informacje dot. istniejących obiektów położonych w sąsiedztwie inwestycji i wpływających na warunki życia – obiekty generujące uciążliwości zapachowe, hałasowe, świetlne itp.
- Dodatkowe możliwości odstąpienia od umowy deweloperskiej
Nowa ustawa wprowadza dodatkowe przesłanki, w których nabywca może odstąpić od umowy. Dotyczy to m.in.
- braku zwarcia umowy mieszkaniowego rachunku powierniczego z innym bankiem po wypowiedzeniu umowy przez obecny bank,
- nieusunięcia wady istotnej,
- braku zgody wierzyciela hipotecznego na bezobciążeniowe ustanowienie odrębnej własności lokalu,
- niedoręczenia przez dewelopera prospektu informacyjnego wraz
z załącznikami lub informacji o zmianie danych / informacji zawartych w prospekcie informacyjnym lub jego załącznikach, - rzeczoznawca stwierdzi istnienie wady istotnej.
W przypadku skorzystania przez nabywcę z prawa odstąpienia, umowę uważa się za niezawartą. Deweloperowi nie wolno pobierać od nabywcy żadnych opłat z tytułu odstąpienia od umowy na podstawie opisanych tu przesłanek. Deweloper ma obowiązek zwrotu wpłaconych środków w terminie max. 30 dni.
DFG, nowe zasady odbioru lokali, dodatkowe możliwości odstąpienia od umowy, regulacje dotyczące umowy rezerwacyjnej oraz rachunki powiernicze to najważniejsze zmiany, które mają na celu zapewnienie większego bezpieczeństwa i ochrony dla nabywców mieszkań i domów.
Te zmiany stanowią istotny krok w kierunku poprawy funkcjonowania rynku nieruchomości w Polsce, oferując nabywcom lepszą ochronę prawną i większą pewność przy zakupie nieruchomości.