Zakup mieszkania na rynku wtórnym – co warto wiedzieć?

Zakup mieszkania z rynku wtórnego jest dobrym rozwiązaniem dla osób, które chcą szybko przeprowadzić się i zamieszkać już w gotowym mieszkaniu. Aby transakcja przebiegła w sposób bezpieczny i możliwie komfortowy postanowiłem krok po kroku opisać jak wygląda zakup nieruchomości na rynku wtórnym uwzględniając wszystkie aspekty transakcji ,a także koszty związane z tego typu transakcją .

Zacznijmy od kosztów, które na pewno pojawią się podczas tej transakcji.

  1. Kosztem bezwzględnym, z którym należy się liczyć jest podatek od czynności cywilno-prawnych tzw. PCC i który wynosi 2% od ceny transakcyjnej /ceny zakupu mieszkania/
  1. Jeśli nieruchomość, która nam się spodobała i spełniała nasze oczekiwania będzie do nabycia za pośrednictwem agencji nieruchomości to również musimy się liczyć z dodatkowym wydatkiem (ok. 2%)
  1. Zakładając, że będziemy posiłkować się kredytem hipotecznym, tu również musimy spodziewać się opłaty – większość z banków stosuje prowizję za udzielenie kredytu w wys. od 1-2,5%.

Korzystając ze wsparcia eksperta kredytowego mając ekspozycję na wszystkie banki na rynku możemy wyselekcjonować promocyjne oferty, które zwolnione są z prowizji za udzielenie kredytu co oznacza, że przynajmniej ten koszt będzie można obejść, a zaoszczędzone pieniążki przeznaczyć np. na odświeżenie nabywanego mieszkania.

 

Jaki budżet?

Na początku planowania swojej przygody związanej z zakupem mieszkania warto, a nawet należy, sprawdzić swoje możliwości kredytowe tj. określić budżet, jakim będziemy dysponować. Zachęcam tu do skorzystania z bezpłatnych usług eksperta kredytowego, który przeanalizuje sytuację finansową, sprawdzi możliwości finansowe (tym samym określi budżet) oraz pomoże w wyborze najkorzystniejszej oferty kredytu hipotecznego. Ponadto będzie on wsparciem w całym okresie ubiegania się o finansowanie.

 

Zweryfikuj nieruchomość

Już na pierwszym spotkaniu ze sprzedającym należy poprosić go o przedłożenie wszystkich dokumentów dot. potwierdzenia prawa własności np. nr księgi wieczystej, której stan pod kątem prawnym, własności i ewentualnych obciążeń można zweryfikować na stronie https://ksiegiwieczyste.com/ oraz akt własności – podstawę nabycia lokalu przez sprzedającego.

Poniżej przedstawiam wykaz dodatkowych dokumentów, które należy bezwzględnie uzyskać od sprzedającego:

– zaświadczenie o braku zameldowania osób trzecich

– zaświadczenie ze spółdzielni/wspólnoty o braku zaległości z opłatami eksploatacyjnymi

– zaświadczenie od dostawców mediów o braku zaległości w opłatach

– warto też dopytać/sprawdzić czy dany lokal nie jest obciążony kosztami prowadzenia w nim działalności gospodarczej , w tej sytuacji należało by poprosić sprzedającego o zaświadczenie z ZUS i US potwierdzające brak zaległości w składkach i podatkach.

– należy zwrócić uwagę na stan prawny gruntu – czy jest uregulowany czy nie , np. poprzez wgląd w wypis z rejestru gruntów, co prawda są nieliczne banki, które akceptują nieuregulowany status gruntu i udzielają finansowania na zakup mieszkania z wydzieloną odrębną kw jednak należy również przeanalizować i ten aspekt

– warto prześledzić również, co będzie się działo w najbliższej okolicy w następnych latach poprzez wgląd do planów zagospodarowania przestrzennego, jeśli PZG będzie przewidywał jakąś zabudowę w bliskim sąsiedztwie można próbować wykorzystać tą informację podczas negocjacji ceny ze sprzedającym.

 

Umowa przedwstępna

Przed podpisaniem umowy przedwstępnej, warto zorientować się jaka jest rynkowa wartość nieruchomości, którą chcemy nabyć. Zdarza się, że osoby sprzedające wystawiają cenę ofertową, która jest rozbieżna z cenami transakcyjnymi. Ma to ogromne znaczenie w perspektywie ubiegania się o kredyt hipoteczny. Bank określając wartość nieruchomości korzysta z operatu szacunkowego sporządzonego przez rzeczoznawcę majątkowego. Rzeczoznawca dokonując wyceny uwzględnia standard nieruchomości oraz porównuje średnie ceny transakcyjne w okolicy. Głównie na tej podstawie określa wartość mieszkania, która jest respektowana przez banki. Jeśli okaże się, że zaakceptowana wartość przez bank będzie niższa od kwoty wymaganej przez sprzedającego może dojść do kolizji, a tym samym transakcja może się nie zawiązać. Dlatego przed podpisaniem umowy przedwstępnej warto skonsultować oferowaną cenę ze specjalistą.

Umowa przedwstępna może, ale nie musi być spisana w formie aktu notarialnego , ostateczna forma jest w decyzji stron transakcji. W umowie przedwstępnej (a także ostatecznej) warto uwzględnić obecność protokołu, który szczegółowo określa, jakie elementy wyposażenia i ich stan techniczny oraz dodatkowe pomieszczenia (np. garaż, piwnica) obejmuje cena mieszkania.

Bardzo istotną kwestią jest to, czy umawiamy się z drugą stroną na wpłatę zaliczki czy zadatku . Ma to bardzo duże znaczenie. Zadatek zg. z art. 394 kodeksu cywilnego gwarantuje nam , że jeśli sprzedający zrezygnuje z transakcji po podpisaniu umowy przedwstępnej to musi oddać nam dwukrotność zadatku. Jeśli zaś to my się wycofamy to wpłacona kwota tytułem zadatku po prostu nam przepada. Natomiast jeśli porozumiemy się ze sprzedającym, co do wpłaty zaliczki, to w momencie kiedy z jakiegokolwiek powodu zrezygnujemy z transakcji np. z braku uzyskania pozytywnej decyzji w banku, wówczas wpłacona zaliczka do nas wraca.

 

Końcowe formalności

Po podpisaniu już końcowego aktu notarialnego, będąc już pełnoprawnym właścicielem mieszkania należy dopełnić kilka istotnych formalności takich jak:

– dokonać opłaty podatku od czynności cywilno-prawnych tzw. PCC /zazwyczaj ma to miejsce podczas podpisywania aktu notarialnego /

– udanie się do urzędu miasta bądź gminy i zgłoszenie nabycia nieruchomości w celu ustalenia obowiązków podatkowych od nieruchomości oraz opłat za użytkowanie wieczyste / jeśli dotyczy/, należy to uczynić w ciągu 14 dni od podpisania aktu notarialnego

– nowy nabywca mieszkania powinien podpisać nową umowę z dostawcą energii, gazu ect , warto pamiętać aby podpisać nową umowę poprzedni właściciel musi złożyć wypowiedzenie dotychczasowych umów

 

Zakup mieszkania na rynku wtórnym jest transakcją wymagającą uwzględnienia wielu aspektów natury technicznej  oraz prawnej. Warto poświęcić czas na zapoznanie się z nimi, by móc cieszyć się z udanego i bezpiecznego zakupu. Mam nadzieję, ze ten artykuł pomoże Wam w tym i spowoduje, że ten proces będzie choć trochę bardziej komfortowy.