Marzysz o kupnie nieruchomości z rynku premium? Sprawdź na co musisz zwrócić uwagę, ubiegając się o kredyt

Od kilku lat mam przyjemność współpracować z jedną z najbardziej prestiżowych agencji nieruchomości premium w Warszawie Partners International a tym samym obsługiwać Klientów chcących nabyć  nieruchomości z tego segmentu dlatego też postanowiłem podzielić się swoimi spostrzeżeniami w kontekście finansowania zakupu nieruchomości premium przez banki.

Rynek nieruchomości premium w Polsce  jest rynkiem wschodzącym jednak dynamicznie się rozwijającym co powoduje, że coraz więcej potencjalnych Klientów decyduje się na zakup tego typu nieruchomości . Banki powoli ale zaczynają dostrzegać również  ten rynek i go warunkowo akceptować.

Nieruchomość premium to znaczy jaka ? – głównie rynek nieruchomości premium stanowią  apartamenty ale także wille czy rezydencje położone w prestiżowej lokalizacji oraz wyróżniające się wysokim standardem wykończenia.

Ceny transakcyjne takich nieruchomości zaczynają się od 1mln do nawet kilkunastu mln /te wartości dotyczą zazwyczaj już posiadłości /

Poniżej przedstawiam najważniejsze kwestie związane z uzyskaniem kredytu hipotecznego na zakup nieruchomości premium.

Dla standardowych transakcji banki dopuszczają jeszcze finansowanie na poziomie 90% czyli wymagają od Klienta 10% wkładu własnego , na tym rynku im wyższy wkład własny tym banki korzystniej przychylają się do udzielenia finansowania .Najchętniej oczekują zaangażowania wkładu własnego na poziomie min 20% i więcej.

Dzieje się tak ponieważ nieruchomości z rynku premium są nieruchomościami trudno zbywalnymi /za chwilę wrócę do tego pojęcia/.

Banki zanim udzielą finansowania na zakup nieruchomości nie tylko z tego segmentu zakładają w ocenie ryzyka kredytowego sytuację , że dany Klient może w pewnym momencie zaprzestać spłacać kredyt co oznacza dla banku w ostateczności konieczność jej pilnej sprzedaży i tu wraca pojęcie nieruchomości trudno zbywalnej gdzie ekspozycja na potencjalnego Klienta na tym rynku jest ograniczona.

Banki oczekują możliwie największego zaangażowania do transakcji własnych środków ponieważ mogą wtedy taniej a nawet okazyjnie sprzedać taką nieruchomość i w ten sposób odzyskać pożyczone pieniądze.

Im wyższy wkład własny tym niższa kwota kredytu a tym samym niższe ryzyko dla banku – na rynku premium ma to o tyle istotne znaczenie ponieważ mowa tu zazwyczaj o transakcjach kilkumilionowych gdzie angażując wkład własny do transakcji 20% i więcej nadal pozostajemy w przestrzeni gdzie kwota kredytu będzie wynosić 2 – 3 mln  i nadal jest to przestrzeń nieruchomości trudno zbywalnych.

Dla Klientów , którzy dysponują wolnymi środkami a niekoniecznie chcieliby wnosić je w całości do transakcji ,a także dysponują inną nieobciążoną nieruchomością /lokal mieszkalny, dom , działka budowlana / mam do zaoferowania bank, który przyjmując jako zabezpieczenie kredytu hipotekę na drugiej nieruchomości stwarza możliwość obniżenia  pieniężnego wkładu własnego np. do poziomu 5% – 10% /wszystko zależy od wartości drugiej nieruchomości / lub nawet jeśli druga nieruchomość będzie atrakcyjna i dobrze wyceniona całkowicie „obejść” pieniężny wkład własny co w transakcjach na rynku premium pozwoliłoby na niezamrażanie bardzo dużego kapitału.

Wycena nieruchomości premium – z doświadczenia wiem, że trudno jest wycenić takie nieruchomości ponieważ zazwyczaj brak jest w bazach transakcji porównawczych , które to determinują aktualną wartość wycenianej nieruchomości .Powoduje to, że banki „urealniają” ich wartość czyli obniżają co stwarza kolizję pomiędzy ceną transakcyjną a przyjętą przez bank wyceną przedmiotowej nieruchomości . W konsekwencji banki oczekują aby wkład własny był wniesiony od przyjętej i zaakceptowanej przez bank wartości nieruchomości a nie od ceny transakcyjnej . Oznacza to, że realnie ten wkład własny będzie wyższy ponieważ musi odpowiadać wysokości wymaganego wkładu własnego ,a także wymaga od Kredytobiorcy  pokrycia różnicy  pomiędzy wartością bankową a ceną transakcyjną.

Dlatego ważna jest lokalizacja przedmiotowej nieruchomości ponieważ dobra lokalizacja stwarza większe prawdopodobieństwo lepszej wyceny przez bank a co a tym idzie stwarza możliwość korzystniejszego ułożenia transakcji w kontekście wysokości wkładu własnego ect.

Klienci planujący zakup nieruchomości z tego segmentu zazwyczaj podlegają rozszerzonej analizie kredytowej , która sprowadza się do przedłożenia dodatkowych dokumentów finansowych mających na celu udokumentowanie stabilnej kondycji finansowej .Zazwyczaj sprowadza się to do przedłożenia np. rozliczeń finansowych za ostatnie 2 lata , szczegółowej historii z konta firmowego za dłuższy okres niż standardowo w celu weryfikacji przepływów pieniężnych ect.

Dla tego typu transakcji  decyzje kredytowe podejmowane są na wyższych szczeblach decyzyjności, a także podczas tzw. komitetów kredytowych , w których uczestniczą już m in. Członkowie Zarządu lub Dyrektorzy Zarządzający poszczególnych instytucji.

Na rynku jest kilka banków , które podejmują się finansowania nieruchomości z tego segmentu  dlatego szczególnie przy tego tupu transakcjach obarczonych wyższym ryzykiem niż standardowe transakcje warto powierzyć swoją sprawę do kilku banków aby  możliwie  maksymalnie ograniczyć  ryzyko nie uzyskania kredytu.

Należy pamiętać , że każda transakcja na rynku premium analizowana jest przez banki indywidualnie i potencjalny Klient musi liczyć się z dodatkowymi wymogami do spełnienia.

Reasumując -uzyskanie finansowania na zakup nieruchomości premium nie jest standardowym procesem , jest trudnym procesem nie mniej jednak korzystając z usług doświadczonego eksperta kredytowego zwiększasz swoje szanse na uzyskanie finansowania dla swojej inwestycji.